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Vorschläge zur Umsetzung der Koalitionsaussage, dem „Mietnomadentum“ im Mietrecht wirksam zu begegnen.

- Die Nichtzahlung der Mietkaution wird neuer gesetzlicher Kündigungsgrund.
Der Vermieter hat bisher kein adäquates Mittel in der Hand, um dem Verzug mit der Zahlung der Mietkaution entgegenzutreten, wenn die laufenden Mieten zunächst bei ihm eingehen. Damit der Vermieter bereits von Beginn des Mietverhältnisses an im Hinblick auf später ausbleibende Mietzahlungen gesichert ist, sollte allein der Verzug mit der Zahlung der Mietkaution einen besonderen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung darstellen.

- Eine Mietkaution wird bei Verzug mit Teilraten insgesamt fällig.
Der Gesetzesvorschlag sieht vor, dass die Möglichkeit der Ratenzahlung entfällt, wenn der Mieter mit einer Rate in Verzug gerät. Wird die gesamte Kaution dann nicht sofort gezahlt, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen.

- Die 2-monatige „Schonfrist“ läuft bereits ab Zugang der Kündigung.
Mit Zugang der Kündigung weiß der Mieter, dass er auf Grund seiner säumigen Zahlungen mit einer Räumungsklage und dem Verlust seiner Wohnung rechnen muss. Will er diese Folgen vermeiden, reichen zwei Monate aus, um durch vollständige Zahlung die Kündigung unwirksam werden zu lassen. Die geltende gesetzliche Regelung sieht vor, dass die „Schonfrist“ von zwei Monaten erst mit Eintritt der Rechtshängigkeit (= Zustellung) einer Räumungsklage beginnt. Dadurch wird die Räumung der Wohnung über Zeiträume hinaus verzögert, in denen weitere Zahlungsrückstände auflaufen, die vom Mieter immer schwerer abgebaut werden können. Insbesondere muss der Mieter dann auch noch die für das Räumungsverfahren entstehenden Kosten erstatten.

- Die „Güteverhandlung“ ist obligatorisch und soll spätestens drei Wochen nach Klageerhebung stattfinden.
Die Gerichte sind gehalten, der (streitigen) mündlichen Verhandlung im Regelfall eine so genannte „Güteverhandlung“ voranzustellen. Diese Möglichkeit sollte in Räumungsverfahren, an deren Ende der Verlust der Wohnung für den Mieter stehen kann, obligatorisch sein, ohne dass es auf die in § 278 Abs. 2 S. 1 ZPO genannten Ausnahmen (ein Einigungsversuch hat bereits stattgefunden oder die Güteverhandlung erscheint erkennbar aussichtslos) ankommt. Das ist sinnvoll, um den Parteien einen Rahmen für eine einvernehmliche, flexible Vereinbarung und dem Amtsrichter entsprechende Einflussmöglichkeiten zu geben.

- Die Zahlung der Nutzungsentschädigung ist Bedingung einer Räumungsfrist.
Die Zahlung der Miete bzw. einer Nutzungsentschädigung sollte als generelle Voraussetzung für die Gewährung einer Räumungsfrist angeordnet werden. Die Räumungsfrist soll nur solange Bestand haben, als der Mieter diese Zahlungen dann auch tatsächlich erbringt. So wird dem Interesse des Vermieters, keine weiteren finanziellen Schäden zu erleiden, entsprochen und auch für den Mieter ist eine solche Zahlung als Bedingung für die Räumungsfrist nicht unzumutbar. Denn er ist ohnehin verpflichtet, die für diesen Zeitraum anfallenden Mieten bzw. Nutzungsentschädigungen an seinen bisherigen oder einen neuen Vermieter zu entrichten.

- Auch der Wohnraummieter kann sich durch notarielle Urkunde der Vollstreckung unterwerfen.
Sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter bietet die Vollstreckungsunterwerfung in einer notariellen Urkunde Vorteile gegenüber einem gerichtlichen Räumungsverfahren. Ausreichender Mieterschutz wird mit diesem Vorschlag nicht aufgegeben. Mieter bleiben frei, sich freiwillig der Räumungsvollstreckung zu unterwerfen. Um Bedenken zu begegnen, dass die Vollstreckungsunterwerfung schon „profilaktisch“ oder gar standardisiert erfolgt, darf die vollstreckbare Urkunde frühestens nach Abschluss des Mietvertrages errichtet werden.

- Die „Berliner Räumung“ wird zur gesetzlich geregelten Option.
Nach der bisherigen gesetzlichen Regelung gestaltet sich die zwangsweise Räumung von Wohnraum für Vermieter häufig langwierig und teuer. Für die Kosten einer Zwangsräumung hat der Vermieter vor Ansetzung des Räumungstermins einen Vorschuss an den Gerichtsvollzieher zu zahlen, häufig in einer Größenordnung von 2.000,00 EUR bis 8.000,00 EUR. Um Risiken einzudämmen und Kosten zu sparen, sieht die Gesetzesänderung vor, die Räumung nach dem so genannten „Berliner Modell“ “ als eine vom Gläubiger wählbare Räumungsvariante gesetzlich zu regeln. Diese Räumungsvariante hat sich in der Praxis bereits gut bewährt.

- Bei Zahlungsverzug zu Beginn des Mietverhältnisses wird eine einstweilige Räumungsverfügung möglich.
Besonders dramatisch ist die lange Verfahrensdauer bis zur tatsächlichen Räumung für solche Vermieter, die dringend auf die Mietzahlungen zur Sicherung ihres eigenen Lebensunterhaltes angewiesen sind. Für diese Fälle sollte ein Ausnahmetatbestand geschaffen werden. Durch die Gesetzesänderung wird Vermietern, die in besonders dringender Weise auf die Räumung angewiesen sind, die Möglichkeit gegeben, im Rahmen einer einstweiligen Verfügung vorläufig dafür Sorge zu tragen, dass die Räumung schnell durchgeführt und eine Neuvermietung zur Sicherung ihrer Existenz möglich gemacht wird.

- Anberaumung und Durchführung des Räumungstermins sind fristgebunden.
Ein entscheidender Grund für lange Wartezeiten bis zum Räumungstermin liegt darin, dass die Fristen im Ermessen des Gerichtsvollziehers liegen. Durch die vorgeschlagene Gesetzesänderung werden die Gerichtsvollzieher verpflichtet, zeitnah zu terminieren.

- Für eine neue Unterkunft werden staatliche Transferleistungen erst nach Beendigung des bisherigen Mietverhältnisses gewährt.
Es hat sich in der Praxis gezeigt, dass Leistungsempfänger oftmals ein neues Mietverhältnis eingehen, ohne das alte Mietverhältnis (durch Kündigung oder auf andere Weise) ordnungsgemäß beendet zu haben. Der Leistungsträger gewährt dann Leistungen für die neue Unterkunft und beim Altvermieter laufen Mietrückstände auf. Durch den vom Mieter vorzulegenden Nachweis soll sichergestellt werden, dass er zunächst einmal das alte Mietverhältnis ordnungsgemäß beendet hat, bevor er eine neue Wohnung anmietet bzw. für diese staatliche Transferleistungen erbracht werden.

- Staatliche Transferleistungen müssen stets direkt an den Vermieter gezahlt werden.
Durch die (bisher schon optionale) Regelung, dass der Leistungsträger grundsätzlich direkt an den Vermieter leistet, soll generell sichergestellt werden, dass die Leistungen nicht zweckwidrig verwendet werden und die Mietzahlungen beim Vermieter ankommen. Da der Mieter ohnehin die vom Leistungsträger gewährten Miet- und Nebenkosten an den Vermieter abführen muss, wird er durch die direkte Zahlung an den Vermieter nicht schlechter gestellt.