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Immobilien Jahrbuch 2010

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Robuster Gewerbeimmobilienmarkt trotzt Krise
- Folgen der Finanz- und Wirtschaftskrise schlagen bei den Marktmieten noch nicht durch

Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt zeigt sich auch in der aktuellen Finanzmarktkrise robust. Der Umsatz bei der Vermietung von Büroflächen liegt ca. 20 % unter dem Niveau des Jahres 2008. Bei Neuvermietungen von Büroflächen ist bundesweit im Durchschnitt ein Mietpreisrückgang von 0,3 bis 0,5 Prozent zu beobachten. In den guten Lagen der Großstädte  wird sogar ein Preisplus von bis zu 2,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr verzeichnet. Das sind die Ergebnisse des IVD-Gewerbe-Preisspiegels 2009/2010, der insgesamt 370 Städte in Deutschland untersucht. 

Die angespannte wirtschaftliche Lage in Deutschland führt in vielen Branchen zu Auftrags- und Umsatz-rückgängen. Das spürt auch der Vermietungsmarkt für Büroimmobilien. Der Umsatz an Büroflächen ist in Deutschland im Jahr 2009 rückläufig. Für die 20 großen Bürostandorte in Deutschland wird bis zum Sommer ein Umsatzrückgang von ca. 25 % berichtet. Für die kleineren Bürostandorte berichten die Markt-berichterstatter des IVD einen etwas moderateren Rückgang bei den Vermietungsumsätzen. Insgesamt rechnet der IVD im Jahr 2009 mit einem Umsatzrückgang bei der Vermietung von Büroraum von ca. 20 %.

Lähmungserscheinungen beim Flächenumsatz

„Viele Unternehmen stellen aufgrund der Verunsicherung in der aktuellen Finanz- und Wirtschaftskrise ihre Umzugs- oder Expansionspläne vorübergehend zurück“, stellt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbandes IVD anlässlich der Vorstellung des IVD-Gewerbe-Preisspiegels auf der EXPO REAL 2009 fest. „Insgesamt beobachten wir, dass sich die Entscheidungsprozesse für eine Flächenverän-derung oder einen Umzug deutlich verlängert haben. Allein dieser Umstand wirkt sich lähmend am Markt aus.“ Eine Veränderung dieser Haltung bei den Unternehmen zeichne sich aktuell noch nicht ab, auch wenn für einige der größeren Städte ein Zuwachs bei den Mietabschlüssen berichtet werde. Eine Trendumkehr beim Flächenumsatz sei jedoch noch nicht zu beobachten.

Büromieten spiegeln Umsatzrückgang nicht wider

„Interessanterweise hat der Rückgang beim Flächenumsatz noch keine signifikanten Auswirkungen auf das Mietniveau bei Neuvermietungen“, sagt Jürgen Michael Schick, MRICS, Vize-Präsident und Bundespressesprecher des Immobilienverbandes IVD. Die geringere Nachfrage und die Sparanstren-gungen der Unternehmen setzen die Mieten bislang kaum unter Druck. Im Durchschnitt aller 370 vom IVD beobachteten Städte beträgt der Rückgang bei den Büromieten mit gutem Nutzungswert 0,5 %. „Angesichts der allgemeinen Wirtschaftskrise ist das ein Ausdruck großer Stabilität am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt“, sagt Jens-Ulrich Kießling. „Im Vergleich zu den anderen europäischen Büromärkten kommen die deutschen Bürostandorte bislang sehr glimpflich davon.“

Großstädte mit Mietenplus

In den Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern (70 untersuchte Städte) haben die Marktbericht-erstatter des IVD sogar leichte Preissteigerungen festgestellt. Dieses Plus beträgt ca. 0,6 % für Büros mit gutem Nutzungswert. Die Städte mit mehr als 200.000 Einwohnern (35 untersuchte Städte) weisen ein Plus von 1,2 % bei den Büromieten aus. Städte mit mehr als 300.000 Einwohnern (20 untersuchte Städte) haben um 2,4 % höhere Neuvertragsmieten für Büroraum. Allerdings ist eine Verlangsamung der Steigerungsraten deutlich spürbar: Im Vorjahr (2008) identifizierte der IVD in den Großstädten mit mehr als 300.000 Einwohnern Preissteigerungen von bis zu 4,5 Prozent. Und auch das Segment, in dem die höchsten Mietsteigerungen zu erzielen sind, hat sich verschoben: Vom Segment „mittlerer Nutzungswert“ im vergangenen Jahr zum Segment „guter Nutzungswert“ mit Flächen in guten Lagen und guter Ausstattungsqualität. Dies bestätigt den seit geraumer Zeit zu beobachtenden Trend zu kleineren, aber „besseren“ Flächen. Heute sind nach Ablauf der typischen fünf- oder zehn-Jahresmietfristen repräsentative und qualitativ bessere Flächen zu ähnlichen Konditionen wie zum Zeitpunkt des Abschlusses des alten Mietvertrages zu bekommen.

Umgekehrtes Bild in den kleineren Städten

In den vom IVD beobachteten Städten mit weniger als 25.000 Einwohnern beläuft sich der Rückgang der Nettokaltmieten für Büros auf durchschnittlich 1,5 bis 2,5 Prozent, in Klein- und Mittelstädten (unter 50.000 Einwohner) auf rund 1,2 Prozent. Die Entwicklung lässt sich mit der Faustformel „ Je kleiner die Stadt, desto höher die Mietpreisrückgänge“ zusammenfassen.

„Wir müssen davon ausgehen, dass die Vermieter von Büroflächen in den kleineren und mittleren Städten schneller mit einer Mietpreisanpassung auf den drohenden oder eingetretenen Leerstand reagieren, als dies in den großen Städten der Fall ist“, sagt Jürgen Schick. Hier sei die Tendenz zum „Abwarten“ etwas ausgeprägter. Das erkläre das unterschiedliche Bild bei der Mietpreisentwicklung in den einzelnen Städteklassen. „Im Ergebnis kann man sagen, dass die Wirtschaftskrise ihre Spuren in den kleineren Städten bereits hinterlässt und dies in den größeren Städten noch nicht der Fall ist“, so Schick.

Frankfurt bleibt am teuersten

Mit einer Spitzenmiete von circa 35 Euro pro Quadratmeter ist und bleibt Frankfurt die teuerste Stadt für Büros. In München werden in der Spitze rund 30 Euro, in Düsseldorf und Hamburg rund 22 Euro und in Berlin circa 21 Euro pro Quadratmeter gezahlt.

Bei den IVD-Schwerpunktmieten (gewichteter Wert nach Abschlüssen innerhalb der Marktpreisspanne) für den guten Nutzungswert ergeben sich folgende Werte: Die Nettokaltmieten liegen in der Bundeshaupt-stadt bei 12 Euro/m² (plus vier Prozent), in Hamburg bei 12,50 Euro/m² (minus 3,8 Prozent), in Köln bei 15 Euro (unverändert), in Frankfurt bei 18 Euro/m² (plus 2,8 Prozent) und in Stuttgart bei 14,50 Euro/m².
 
Der durchschnittliche Nettomietpreis je Quadratmeter Bürofläche beläuft sich - im Durchschnitt der 20 Großstädte mit über 300.000 Einwohnern - auf rund 12 Euro/m² und liegt damit so hoch wie in der Bundeshauptstadt. Die durchschnittliche Schwerpunktmiete bei guten Mietangeboten über alle 370 ausgewerteten, bundesweiten Städte, beträgt 7,40 Euro/m². In den rund 70 Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern liegt der Preis für eine vergleichbare Fläche bei knapp 9,30 Euro/m². In allen beobachteten Städten unter 100.000 Einwohnern liegen diese Mieten bei rund 6,70 Euro/m², also knapp 2,60 Euro weniger pro Quadratmeter.

Leerstand bislang ebenfalls stabil

Auch beim Leerstand zeigen sich bislang keine gravierenden Auswirkungen der Krise. Das Gesamtan-gebot an kurzfristig verfügbaren Flächen bleibt zwar hoch, die Leerstandsraten in den großen Bürostand-orten sind jedoch nicht nachhaltig gewachsen. Im weiteren Verlauf dieses und des kommenden Jahres gesellt sich neben der Nachfrageschwäche auch noch der Anstieg des Neubauangebotes. Trotzdem rechnet der IVD zurzeit nicht mit einem dramatischen Anstieg des Leerstands. Dass die Leerstände angesichts steigender Neubauflächen nicht so stark anziehen, liegt auch an der immer noch hohen Vorvermietungsquote des Fertigstellungsvolumens. „Unter dem Strich bleibt festzuhalten, dass trotz des Umsatzrückgangs immer noch viele Vermietungen von Büroflächen stattfinden“, sagt Jens-Ulrich Kießling. „Für München, Hamburg und Berlin wurden nach wie vor Flächenumsätze von 200.000 und mehr m² im ersten Halbjahr berichtet. Was fehlt sind vor allem die Großabschlüsse.“ Damit zeigt sich, dass die Vermarktungschancen zumindest in den gefragten Lagen zurzeit noch relativ gut sind, wie IVD-Mitgliedsunternehmen berichten. Objekte in unattraktiven Lagen und schlechterem Qualitätsstandard werden es - unabhängig von der derzeitigen Krise - weiterhin schwer haben, Mieter zu finden.

Die Bürometropole mit dem geringsten Leerstand ist, wie bereits im letzten Jahr, Hamburg. Hier ist eine Leerstandsquote von rund sieben Prozent zu verzeichnen. Dicht gefolgt von Köln, Berlin und München mit jeweils acht bis neun Prozent. Düsseldorf liegt mit rund 10 Prozent noch vor Frankfurt mit rund 14 Prozent Leerstandsquote.

Ausblick: kurzfristige Eintrübung und mittelfristiges Aufklaren des Bildes

„Die bislang vorhandene Stabilität bei Mietpreisen könnte in den kommenden Monaten unter Druck geraten. Es ist damit zu rechnen, dass sich in der Breite der Mieten eine vorsichtig rückläufige Tendenz ausprägt“, sagt Jürgen Schick. „An einigen Standorten steigt die Bereitschaft zu Miet-Incentives. Es ist aber auch festzuhalten, dass es entweder ein Miet-Incentive oder eine geringere Miete über die Laufzeit gibt. Eine Kombination dieser beiden Vergünstigen wird aktuell nicht berichtet.“

Zwei positive Aspekte, die den Büromarkt beeinflussen, hat der IVD ebenfalls ausgemacht:

Die aus den Boomjahren 1999 bis 2001 am Büromarkt abgeschlossenen und nun auslaufenden 10-Jahres-Mietverträge sorgen zusammen mit den auslaufenden 5-Jahresverträgen für ein enormes potentielles Vermietungsvolumen in naher Zukunft. Schätzungen zufolge werden ca. 5 Mio. Quadratmeter Bürofläche aus diesen auslaufenden Verträgen in den kommenden 24 Monaten auf den Markt kommen. Hier stellt sich die Frage, ob für diese Vertragsverhältnisse ein Anschlussvertrag abgeschlossen wird oder ein Flächentausch stattfindet. „Unsere Einschätzung dazu lautet, dass Kunden, die bislang eine deutlich höhere Miete vereinbart hatten, jetzt einen neuen Mietvertrag an einem neuen Standort abschließen werden. Viele Firmen sehen in darin nicht nur einen Ansatz für Kostenersparnis sondern auch für eine neue Positionierung an anderem oder sogar besseren Standort“, glaubt Jürgen Schick.
 
Sind die Existenzgründungen in wirtschaftlichen Aufschwungphasen auf Talfahrt -dies war bis Herbst 2008 der Fall- zieht das Gründungsinteresse ab Herbst letzten Jahres laut den Industrie und Handels-kammern wieder deutlich an. Aufgrund steigender Arbeitslosigkeit infolge der Krise rechnen die IHKs für den weiteren Verlauf des Jahres 2009 und für 2010 mit deutlich mehr Existenzgründungen. Laut Creditreform gab es bereits im ersten Halbjahr 2009 knapp 90.000 Neugründungen. Der größte Anteil der wirtschaftsaktiven Neugründungen fällt auf den Dienstleistungssektor. Diese knapp 58.000 für den Büromarktsektor relevanten Unternehmen werden rund 140.000 Arbeitsplätze schaffen. Die durchschnittliche Bürofläche für einen Arbeitsplatz beträgt in Deutschland 22,2 m² (Quelle: Gutachten Wirtschaftsfaktor Immobilien, 2009, IW Köln, ZEW Mannheim, S. 26). Diese Entwicklung bei den Neugründungen bedeutet ein Volumen von ca. 3,1 Mio. m² Bürofläche, das nachgefragt werden kann.
Aufteilung der Büromietfläche

Die Schätzung zur in Deutschland vorhandenen Büromietfläche zeigt, dass ca. 26 % der Bürofläche in den 8 Haupt-Bürostandporten vorhanden ist. Von den insgesamt ca. 311 Mio. m² Bürofläche (entspricht ca. 380 Mio. m² Bruttogeschossfläche – BGF-) sind ca. 81,5 Mio m² in den Hauptbürozentren. Die übrigen 74 % der Bürofläche verteilen sich auf die 24 Bürozentren (ca. 45 Mio m²), die 49 regionalen Bürostandorte (ca. 55,5 Mio m²) und die 348 sonstigen Kreis (ca. 129 Mio m²). Dies zeigt das Gutachten „Wirtschaftsfaktor Immobilien", das das IW Köln und das ZEW Mannheim im Jahr 2009 vorgelegt haben.

Der IVD-Gewerbe-Preisspiegel, in dem 370 Städte beobachtet werden, deckt den größten Teil des gesamten Büromarktes in Deutschland ab.

Vermietungsmarkt Einzelhandel: Mietpreisanstieg im dritten Jahr in Folge – Preisanstieg aber lediglich bei 1a-Flächen in den Geschäftskernen

Im Durchschnitt aller vom IVD beobachteten Städte verzeichnet der IVD einen Mietpreisanstieg für 1a-Einzelhandelsflächen: Die Neuvertragsmieten für kleine und große Einzelhandelsgeschäfte in 1a-Lagen der Geschäftskerne sind im bundesweiten Durchschnitt um rund 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Damit beobachtet der IVD zum dritten Mal in Folge einen bundesweiten Mietpreisanstieg für 1a-Einzelhandelsflächen. „Dieses Preisplus wird allerdings nur in den Geschäftskernlagen der Großstädte erreicht“, sagt Jürgen Schick. „Damit wird wieder einmal der Trend bestätigt, dass Einzelhandel in den Top-Lagen floriert, die Randlagen es aber zunehmend schwer haben, das Mietniveau zu halten.“

Anstieg der Einzelhandelsmieten in den besten Lagen

Dieser bundesweite Trend bestätigt den Verlauf der vergangenen Jahre: Weiterhin sind es insbesondere die Ladenflächen in den 1a-Lagen großer Städte, die sich positiv entwickeln. Aktuell sind die Ladenmieten für große und kleine Flächen in 1a-Lage in den Zentren der Städte ab 100.000 Einwohner im Durchschnitt um rund 3 Prozent gestiegen. Die höchsten Steigerungsraten sind im Durchschnitt der Städte ab 300.000 Einwohnern zu beobachten. Hier verzeichnet der IVD Preissteigerungen in Höhe von knapp 4 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Anderes Bild in kleineren Städten

Die Mietpreise der gleichen Ladenflächen in kleineren Städten, das heißt unter 100.000 Einwohnern, sanken selbst im letzten Jahr im Durchschnitt weiter. Aktuelle haben sich hier die Rückgänge ebenfalls überproportional entwickelt. Auch in allen weiteren Lage-Kategorien der Städte unter 100.000 Einwohnern beobachtet der IVD immer noch überdurchschnittliches Minus bei der Mietpreisentwicklung. Verlierer sind aber auch weiterhin Flächenanbieter in den so genannten 2a-Lagen bzw. Nebenkern-Lagen der Großstädte.

In den 20 Städten ab 300.000 Einwohnern liegen die Neuvertragsmieten für kleine Ladengeschäfte (bis ca. 100 m² Fläche)  in den 1a-Lagen der Geschäftskerne im Durchschnitt mit rund 143 Euro pro Quadratmeter ebenerdiger Ladenfläche 3,5 Prozent oberhalb der Miete des Vorjahres. Im Durchschnitt der 70 größten Städte liegen die Neuvertragsmieter dieser Flächen bei rund 80 Euro. Hier wurde ein Preisanstieg von durchschnittlich 2,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr beobachtet. Statistisch kosten diese 1a-Ladenfläche im Durchschnitt der über 200 Klein- und Mittelstädte lediglich zwischen 10 rund 20 Euro/m².

Das übliche Konjunkturbarometer „Spitzenmieten“ zeigte sogar in diesem Jahr zum Teil noch nach oben. Die Spitzenmieten sind stabil oder sind in einigen Metropolen sogar noch gestiegen. Teuerster Standort ist wieder einmal München mit einer Spitzenmiete von über 300 Euro/m². Es folgen Frankfurt a.M. mit ca. 250 Euro/m², Düsseldorf, Stuttgart und Hamburg mit ca. 220 Euro/m² gefolgt von Berlin und Köln mit jeweils ca. 210 Euro/m².

Neben der immer noch positiven Mietpreisentwicklung in den 1a-Lagen der Geschäftskerne der Großstädte sind in diesem Jahr im zweiten Jahr in Folge wieder die Neuvertragsmieten der so genannten 1b-Lagen der Geschäftskerne, d.h. die attraktiven Nebenstraßen der Top-Lagen, gestiegen. Hier verzeichnet der IVD in allen Großstadtkategorien (über 100.000 / über 200.000 und über 300.000 Einwohner)  für große und kleine Ladengeschäfte noch  Steigerungsraten von 0,5 bis etwa 2,4 Prozent. Jedoch waren die Steigerungsraten im Vorjahr noch doppelt so hoch. Die partielle Erholung der 1b-Lagen zeigen, dass die Krise den Einzelhandel noch nicht erreicht hat. Nicht mehr nur die 1a-Lagen profitieren von der nahezu ungebrochenen Konsumlaune. Dies hat zweierlei Gründe:  Zum einen diversifizieren gewisse Kundenströme - gelangweilt vom Einerlei der Filialisten - möglicherweise wieder stärker. Zum anderen sind manche Einzelhändler nicht mehr gewillt oder auch nicht mehr in der Lage den geforderten Mietzins in den Toplagen zu zahlen. In Anbetracht der Tatsache, dass die Nettokaltmiete für ein Ladengeschäft in 1b-Lage lediglich zwischen einem Viertel und einem Fünftel der 1a-Miete beträgt, scheint für gewisse Einzelhandelsbetreiber die zweite Lage wieder interessant geworden zu sein. Auch dieser, bereits im Vorjahr sich abzeichnende Trend verstärkt sich.

Weiterhin Clusterbildung mit Top-Marken beobachtet

Auch weiterhin ist der Trend in den Innenstädten zu einer Ausdifferenzierung des Einzelhandelsangebotes in 1a-Lagen zu beobachten. Beispielhaft wird dieser Trend deutlich an der Entwicklung sogenannter Nobellagen. Es finden sich Top-Anbieter, wie zum Beispiel Mode-Designer, Schmuckhäuser und edle Automarken, die sich in direkter Nachbarschaft zueinander ansiedelnt. Hier findet eine neuartige Cluster-Bildung statt. Damit geht nicht einher, dass in diesen Nobellagen die teuersten Mieten gezahlt werden. Diese Lagen können sich durchaus im Bereich eines mittleren Mietpreisniveaus ergeben. Die Spitzenmieten werden an der Stelle gezahlt, wo die größten Kundenströme festgestellt werden. Diese Lagen werden zunehmend von Filialisten dominiert. Hier zeigt sich auch der Trend, dass von großen Modemarken und anderen Filialisten eine Top-Lage zu teuersten Kunden als Prestigeobjekt gesucht und gestaltet wird.

Trends bei Einzelhandelsmieten

Trotz der sich eintrübenden ökonomischen Rahmenbedingungen kann derzeit noch keine deutliche Verringerung der Expansionsaktivitäten auf den deutschen Märkten für Einzelhandelsunternehmen beobachtet werden. Auf den Einzelhandel spezialisierte Maklerhäuser berichten, dass aktuell weiterhin eine konstante Nachfrage nach Flächen in den so genannten 1a-Lagen der deutschen Städte zu beobachten ist. Somit zählen die deutschen Top-Lagen weiterhin zum wichtigsten Expansionsziel nationaler und internationaler Einzelhändler. Das zeigen auch die Expansionsgesuche von Lebensmittel-Discountern, Einzelhandel im erweiterten Lebensmittelsektor (z.B. Getränkemärkte) sowie Filialisten aus dem Bereich Modern Living und System-Gastronomie. 

Es bleibt festzuhalten, dass der Einzelhandel bisher recht glimpflich durch die Krise gekommen ist. Der Verbraucher zeigt sich mit seinem Konsum ein Stück weit krisenresistent. Darauf weisen zumindest die Geschäfts- und Konsumklimaindizes hin. Der Hauptverband des deutschen Einzelhandels geht davon aus, dass der Einzelhandel 2009 einen Umsatzrückgang von nominal minus 2 Prozent verkraften muss.
Ob der zunehmende Optimismus aus Sicht des deutschen Einzelhandels gerechtfertigt ist bleibt abzuwarten. Weiterhin bleibt abzuwarten ob der im Herbst/Winter erwartete Einbruch am Arbeitsmarkt teilweise eventuell ausbleibt, beziehungsweise wie die Konsumenten auf derartige Ereignisse reagieren. Es zeigt sich wieder einmal, dass der Konsum und damit der Einzelhandel nahezu einzig und allein von der Stimmung der Verbraucher abhängig sind.

IVD-Preisspiegel 2009/2010

Der IVD-Gewerbe-Preisspiegel mit Mieten für Büro- und Einzelhandelsflächen in 370 Städten liegt der kommenden Abonnenten-Ausgabe des AIZ-Immobilienmagazins 11/2009 kostenlos bei. Zusätzliche Exemplare können unter www.ivd-webshop.net zum Preis von 75 Euro bestellt werden.