Bei Bürogebäuden oder im Einzelhandel ist es schon lange gang und gäbe: Die Mieten steigen im gleichen Maße wie die Lebenshaltungskosten. Dass aber auch die Mieten für Wohnimmobilien an den Lebenshaltungskostenindex gebunden werden können, ist vielen Vermietern und Mietern nicht bekannt. „So genannte Indexmietverträge sind im Wohnimmobilienmarkt verhältnismäßig selten“, stellt Jürgen Michael Schick fest, Vizepräsident und Pressesprecher des Immobilienverbandes IVD, dem mit 6.000 Mitgliedern stärksten Unternehmensverband der Immobilienwirtschaft, unter dessen Dach auch zahlreiche Vermieter organisiert sind. „Dabei bietet der Lebenshaltungskostenindex für beide Parteien Vorteile bei der Kalkulation der künftigen Miethöhe.“

Ohne eine regelmäßige Erhöhung der Miete müssen Vermieter häufig Ertragsverluste hinnehmen, da sich aufgrund der Inflation der Mietertrag real kontinuierlich reduziert. „Dieser Zusammenhang wird vielfach gar nicht wahrgenommen. Doch je höher die jährliche Inflation ist, desto höher ist auch der reale Ertragsverlust“, so Schick. Wie hoch der tatsächliche Wertverlust der Mieteinnahmen ist, verdeutlicht ein Beispiel: Bei einer Inflationsrate von jährlich zwei Prozent und einer Miete von 7.200 Euro im Jahr – das entspricht einer monatlichen Miete von 600 Euro – ist die Miete in fünf Jahren nur noch so viel wert wie heute rund 6.500 Euro. „Vereinbaren Mieter und Vermieter jedoch schriftlich, dass sich die Anpassung der Miete am Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte des Statistischen Bundesamtes orientiert, wirkt der Vermieter dieser Entwicklung entgegen.“

Doch nicht nur Vermieter profitieren von indexierten Mietverträgen. „Für Mieter bietet die Indexmiete den Vorteil, die Höhe ihrer Miete über Jahre hinweg deutlich sicherer kalkulieren zu können“, so der IVD-Sprecher. „Denn Mieterhöhungen außerhalb des vereinbarten Rahmens sind nahezu ausgeschlossen.“

So sind bei Indexmietverträgen Mieterhöhungen bis zu der so genannten ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich verboten. Hierunter versteht man die Miete, die in der Gemeinde für vergleichbare Wohnungen verlangt wird, also Wohnungen, die sich beispielsweise in Größe, Ausstattung und Lage ähneln. Bei nicht indexierten Mietverträgen hingegen kann der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um bis zu 20 Prozent anheben, um sie an die Vergleichswerte anzupassen – und so beispielsweise inflationsbedingte Verluste auszugleichen.

Wurde die Wohnung oder mehrere Wohnungen im Haus modernisiert, darf bei Indexmietverträgen die Miete nur in Ausnahmefällen angehoben werden. „Hat der Vermieter modernisiert, um den Standard der Wohnung oder des gesamten Hauses allgemein zu erhöhen, kann er die Miete nicht erhöhen. Hierzu ist er nur dann berechtigt, wenn er beispielsweise durch eine gesetzliche Regelung oder eine behördliche Anordnung zu der Modernisierung verpflichtet ist“, erläutert Simone Engel, Rechtsanwältin in der Immobilienkanzlei bethgeundpartner I immobilienanwälte in Hannover. Besteht hingegen keine Indexierung, können Vermieter die Miete bei Modernisierungen jährlich um bis zu elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Die Miete im Rahmen des Lebenshaltungskostenindexes kann der Vermieter nur dann anheben, wenn sie zuvor jeweils ein Jahr unverändert geblieben ist. Erhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten und – soweit zugelassen – aufgrund von Modernisierungen dürfen aber innerhalb dieser Frist durchgeführt werden.

„Will der Vermieter die Miete anheben, reicht eine prozentuale Angabe nicht aus. Neben der eingetretenen Änderung des Preisindexes muss er die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angeben – bei einer Miete von bislang 600 Euro also 612 Euro Miete beziehungsweise eine Erhöhung um 12 Euro“, so der Hinweis von Engel.

Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten. Erhält der Mieter das Schreiben beispielsweise im Dezember, gilt die neue Miete ab Februar des nächsten Jahres.