1.) Wie hoch ist die Maklercourtage?

Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt, es haben sich jedoch Marktüblichkeiten durchgesetzt. Die übliche Höhe der Maklerprovision beträgt im Verkaufsfall, je nach Bundesland, entweder 5-6 % zuzüglich Mehrwertsteuer für eine Partei oder 3 % zuzüglich Mehrwertsteuer für beide Parteien (Käufer und Verkäufer). Für Gewerbeflächen gelten teilweise andere Marktüblichkeiten. Genauere Angaben können Sie bei den jeweiligen IVD Regionalverbänden erfragen. Die Adressen und Telefonnummern finden Sie hier auf unserer Homepage unter „IVD regional“.

Für Mietwohnungen darf der Makler nicht über 2 Nettokaltmieten zzgl. MwSt. als Provision veranschlagen. Dies ist im Wohnungsvermittlungsgesetz geregelt.
Ausnahme: Bei der Vermittlung von Sozialwohnungen darf der Makler keine Provision in Rechnung stellen.

Für das Zustandekommen eines Maklervertrages gelten die allgemeinen Grundsätze für das Zustandekommen von Verträgen. Es muss also einem Vertragsangebot der einen Seite die Annahme dieses Angebots auf der anderen Seite gegenüberstehen in Kenntnis und mit Billigung der Provisionsforderung des Maklers. Die unaufgeforderte Zusendung eines Angebots durch einen Makler an einen möglichen Interessenten stellt lediglich ein Vertragsangebot des Maklers dar, das der Empfänger annehmen oder ablehnen kann.

Formbedürftig sind Maklerverträge nicht; sie können schriftlich oder mündlich und sogar stillschweigend durch "schlüssiges Verhalten" zustande kommen. Aus Beweisgründen empfiehlt sich allerdings die Schriftform.

Nein, denn eine Zeitungs-/Internetanzeige stellt nach herrschender Rechtsprechung noch kein konkretes Vertragsangebot dar, weil sich derartige Anzeigen an eine unbekannte und unbestimmte Anzahl von möglichen Interessenten wenden. Deswegen steht die Rechtsprechung auf folgendem Standpunkt: Wer sich aufgrund einer Zeitungs-/Internetanzeige eines Maklers an diesen wendet und sich ein Objekt nachweisen lässt, schließt damit nicht automatisch einen Maklervertrag ab. Der Betreffende könne vielmehr des guten Glaubens sein, dass er sich an den Makler als den Beauftragten der anderen Seite wende. Wolle der Makler in einem solchen Fall auch vom Interessenten Provision haben, so müsse er dies bei Beginn der Geschäftsverbindung klar zum Ausdruck bringen und der Betreffende müsse dem beweisbar zugestimmt haben.

Der Makler kann allerdings ein Objektinserat auch mit einem eindeutigen Provisionshinweis versehen. In diesem Fall wird von Teilen der Rechtsprechung angenommen, dass der angesprochene Interessent hieraus entnehmen kann, dass er Provision zahlen muss, wenn er über den Makler das Objekt erwirbt. Fordert der Interessent unter Bezug auf das Inserat ein Objektangebot an, bietet er dem Makler damit schlüssig einen Maklervertrag an. Dieses "Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags" nimmt der Makler durch Übersendung des Objektangebots dann ebenso schlüssig an. Hierzu gibt es allerdings keine einheitliche Rechtsmeinung.

Das Recht des Grundstücksmaklers ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), und zwar in den §§ 652 bis 654 geregelt. Daher spricht man auch vom "Zivilmakler" im Gegensatz zum Handelsmakler, dessen Rechte im Handelsgesetzbuch (HGB) geregelt sind.

Der Nachweismakler weist entweder einem Interessenten die konkrete Vertragsabschlussgelegenheit über ein Objekt nach, mit dessen Verkauf oder Vermietung er beauftragt ist (Objektnachweis) oder er weist einem Verfügungsberechtigten (Eigentümer) einen Interessenten nach, der ein Objekt kaufen oder mieten möchte (Interessentennachweis). Im Gesetz wird beides zusammengefasst durch die Formulierung "Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages".

Zum vollständigen Objektnachweis gehört die namentliche Benennung des Verkäufers oder Verfügungsberechtigten sowie die Anschrift des Objektes. Zum Interessentennachweis gehört die Angabe des Namens und der Anschrift des Interessenten. Der Vermittlungsmakler bemüht sich, die Parteien zusammenzuführen, entsprechende Termine zu vereinbaren und mit beiden Seiten zu verhandeln. Es ist dabei weder notwendig, noch ausreichend, dass der Makler seinem Auftraggeber mit Rat und Tat zur Seite steht oder Besichtigungen durchführt; es ist vielmehr erforderlich, dass er Verbindung zum Dritten aufnimmt und auf diesen einwirkt, den Vertrag abzuschließen.
Der Vermittlungsmakler unternimmt also mehr als der Nachweismakler. Trotzdem hat der Gesetzgeber den Nachweis und die Vermittlung durch das Wort "oder" gleichberechtigt nebeneinander gestellt, und zwar mit der Begründung, dass der Auftraggeber mit dem Nachweis das Wesentliche habe, was er benötige. Den Vertrag als solchen könne er selbst oder durch Zuhilfenahme eines Anwaltes oder Notars abschließen.

Das Angebot muss nach § 11 i.V.m. § 10 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) enthalten die Angaben über Lage, Größe, Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks; Art, Alter und Zustand des Gebäudes; Ausstattung, Wohn- und Nutzfläche, Zimmer- bzw. Raumzahl; Kaufpreisforderung einschließlich zu übernehmender Belastung (beim Kauf) bzw. Mietzinsforderung (bei der Miete). Soll der Angebotsempfänger im Erfolgsfall Provision zahlen, so ist auch dies und die Höhe der Provision anzuführen.

Es gibt drei Arten von Maklerverträgen, nämlich den einfachen Maklerauftrag, den Alleinauftrag und den qualifizierten Alleinauftrag.

Der einfache Maklerauftrag ist in § 652 BGB geregelt. Es besteht keine Verpflichtung des Maklers zum Tätigwerden. Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht nur im Erfolgsfall. Der Auftraggeber hat das Recht, auch andere Makler einzuschalten.
Beim einfachen Alleinauftrag verpflichtet sich der Makler zum Tätigwerden, d.h. zum Einsatz von Kosten und Zeitaufwand. Als Äquivalent dafür verpflichtet sich der Auftraggeber, während der Laufzeit des Alleinauftrages keinen anderen Makler einzuschalten. Verstößt der Auftraggeber dagegen und veräußert er sein Objekt über einen anderen Makler, macht er sich schadenersatzpflichtig in Höhe der mit dem Makler vereinbarten Provision.

Makler und Auftraggeber können den Alleinauftrag auch "qualifiziert" aushandeln, d.h. nur individuell und nicht über Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbaren.
Makler und Auftraggeber können im Rahmen eines qualifizierten Alleinauftrages vereinbaren, dass der Auftraggeber nicht berechtigt sein soll, das Objekt ohne Einschaltung des Maklers an eigene Interessenten zu verkaufen. Vergleichbar sind Formulierungen, dass der Auftraggeber verpflichtet ist, alle eigenen Interessenten an den Makler zu verweisen oder den Makler zu Gesprächen mit eigenen Interessenten stets hinzuziehen. Derartige Vereinbarungen können aber nicht im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen getroffen werden, sondern müssen ausdrücklich ausgehandelt werden, wofür der Makler beweispflichtig ist.
Es ist zu empfehlen, bei allen Alleinaufträgen die Schriftform schon aus Beweisgründen unbedingt einzuhalten!

Wird ein Makler für beide Seiten (Verkäufer und Käufer) tätig und will er im Erfolgsfall auch von beiden Seiten anteilsmäßig Provision fordern, dann darf er nicht die Interessen der einen Seite in einer Form vertreten, durch die er die ihm obliegende Treuepflicht gegenüber der anderen Seite vorsätzlich oder grob fahrlässig verletzen würde. Andernfalls läuft er Gefahr, seinen Provisionsanspruch gegenüber dem zu verlieren, dem gegenüber er sich einer Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat. Wird der Makler für beide Seiten tätig, dann ist es seine Aufgabe, als ehrlicher Vermittler die entgegen gesetzten Interessen der Vertragsinteressenten einander anzunähern und auszugleichen.

Die Kündigung richtet sich sowohl beim einfachen, wie auch bei Alleinaufträgen nach dem individuell ausgehandelten Vertragsinhalt. Eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund steht dem Alleinauftraggeber dann zu, wenn er feststellt, dass der Makler trotz Abmahnung nicht tätig geworden ist oder in anderer Weise gegen den Vertragsinhalt schwerwiegend verstoßen hat.

Sind im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen bestimmte Laufzeiten des Maklervertrages festgelegt worden, dürfen sie 12 Monate nicht überschreiten. Nach diesem Zeitpunkt bedarf es in jedem Fall eines ausdrücklichen Neuabschlusses. Die Vereinbarung von Kündigungsfristen von mehr als drei Monaten in AGB ist unwirksam.

Dem Makler obliegen nach herrschender Rechtsprechung gegenüber seinem Auftraggeber Sorgfalts- und Treuepflichten. Dazu gehört, dass ein Makler alle ihm bekannten, für die Entschließung seines Auftraggebers wesentlichen Umstände über das Objekt oder über den von ihm beigebrachten Vertragspartner mitteilt (z.B. Schwammverdacht, andere erhebliche Gebäudeschäden bzw. finanzielle Schwierigkeiten des Kaufinteressenten). Der Makler hat allerdings keine eigenständigen Untersuchungspflichten hinsichtlich des Objektes oder der Zahlungsfähigkeit des Interessenten, es sei denn, es besteht hierzu ein besonderer Auftrag oder eine Zusicherung.