Die fachlichen Anforderungen an Grundstücksbewerter nehmen zu

Seit einigen Jahren dient die Zertifizierung als international anerkannter Nachweis für die außergewöhnliche Fachkunde und Erfahrung von Immobilien- und Grundstücksbewertern. Der hohe Wertberichtigungsbedarf bei offenen Fonds, Unternehmen und Banken fachte erneut die öffentliche Diskussion um die Qualität von Sachverständigen und ihrer Gutachten an. Gabriele Bobka sprach mit Professor Hans-Hermann Francke, dem Aufsichtsratvorsitzenden der im Juni durch die Trägergemeinschaft für Akkreditierung (TGA) akkreditierten Zertifizierungsstelle DIA Consulting AG, über die veränderten Anforderungen an das Know-how von Immobilienbewertern, die Möglichkeiten der Qualitätssicherung durch Zertifizierungen und die Situation des deutschen Akkreditierungswesens.

Die Internationalisierung der Immobilienmärkte nimmt zu. Wie wirkt sich dies auf die Anforderungen an die Qualifikationen deutscher Sachverständiger aus?

Prof. Francke: Die Internationalisierung der Immobilienmärkte spiegelt den Faktorausgleichsprozess wider, der sich im Rahmen der Globalisierung vollzieht. Die Theorie des Faktorausgleiches geht davon aus, dass sich  in einem einheitlichen Markt Faktoren wie Arbeit, Baukosten oder Mieten langfristig angleichen. Die Ausweitung der Immobilieninvestitionen auf internationale Märkte, die Abkehr von der bisherigen Buy-and-hold-Strategie und die Vereinheitlichung der europäischen Rechnungslegung (IFRS) fordern im Bereich der Immobilienbewertung zunehmend Kenntnisse von länder- und auftragsspezifischen Wertermittlungsmethoden. Insbesondere international operierende Investoren und Anleger benötigen für ihre Investitionsentscheidungen Zahlen und Fakten, die auf vergleichbaren Methoden beruhen. Deutsche Sachverständige stehen dabei nicht nur in Konkurrenz zu ihren angelsächsischen Kollegen, die verstärkt auf den deutschen Markt drängen, sondern auch zu den unternehmensinternen Bewertungsabteilungen großer Versicherungen oder Non-Property-Konzerne. 

Sieben Billionen Euro Anlagevermögen in deutsche Immobilien bergen ein hohes Risikopotenzial hinsichtlich ihrer marktgerechten Bewertung. Welche Methoden stehen Immobilienbewertern zur Qualitätssicherung, auch im Hinblick auf die Haftung,  zur Verfügung?

Prof. Francke: Der zunehmende Bewertungs- und Beratungsbedarf stellt höhere Anforderungen an die fachlichen Qualitäten von Grundstücksbewertern. Umfassende Kenntnisse der Basisdaten, der Immobilienteilmärkte, der multilateralen rechtlichen, steuerlichen und gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen gehören hier ebenso dazu wie die Anwendung internationaler Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften. Bewertungssachverständige bedürfen zur Bestimmung der nachhaltigen Erträge und der Einschätzung möglicher Risiken ebenso detaillierter Kenntnisse über die Einflussfaktoren der Entwicklungen von Immobilienmärkten, Makro- und Mikrostandorten sowie technischer und ökonomischer Aspekte. Die Bewertungsmethoden, die im internationalen Bereich angewandt werden, greifen immer stärker auf  wissenschaftliche Methoden, insbesondere aus der ökonometrischen Forschung zurück. Dies ist unverzichtbar, um die Qualität von Risikobewertungen auch im Hinblick auf die verstärkte Haftungsproblematik zu fundieren. Allerdings sind diese Kenntnisse in der traditionellen Szene der deutschen Sachverständigen bisher noch nicht allgemein verbreitet. Künftig wird es den Sachverständigen nicht mehr geben, dazu ist unsere Welt zu kompliziert geworden. Arbeitsteilung und Spezialisierung werden auch im Bereich Immobilienbewertung zunehmen.

Zertifizierung versus öffentliche Bestellung – welche Zukunft erwarten Sie für die beiden in Deutschland konkurrierenden Gütesiegel?

Prof. Francke:  Das Instrument der öffentlichen Bestellung für Sachverständige ist nicht für die Anforderungsprofile internationaler Märkte entwickelt worden. In der Welt der globalisierten Immobilienmärkte entspricht die Zertifizierung, wenn sie den Problemen angemessen differenziert ist, eher dem Modell der Zukunft. Das heißt allerdings nicht, dass die öffentliche Bestellung obsolet geworden ist oder ein Auslaufmodell darstellt. Zertifizierung und öffentliche Bestellung können sich durchaus sinnvoll ergänzen.

Akkreditierungen im Bereich Immobilienbewertung erfolgen in Deutschland durch private Institutionen wie die TGA. Welchen Wert messen die Marktteilnehmer einem solchen Gütesiegel  bei?

Prof. Francke: Die Marktteilnehmer weisen eine sehr heterogene Struktur auf. Eindeutige Aussagen lassen sich daher nicht treffen. Ein international operierender Investor bewertet das Instrument der Akkreditierung sicher anders als ein Privatmann, der mit der Investition in eine Immobilie seine Altersvorsorge sichern will. Durch die Akkreditierung können Auftraggeber allerdings sicher sein, dass die durch eine solche Zertifizierungsstelle geprüften Sachverständigen Leistungen auf höchstem Bewertungsniveau erbringen.

Der Gesetzgeber plant eine Novellierung des deutschen Akkreditierungswesens. Wird die avisierte Vereinheitlichung und die Reduzierung des Anerkennungsaufwandes zu einer Stärkung der Zertifizierung führen?

Prof. Francke: Die geplante Vereinfachung der Vorschriften ist positiv zu werten, sofern sie sich auf den Abbau von Bürokratie bezieht. Die angesprochene Differenzierung im Bewertungswesen wird jedoch insbesondere im Hinblick auf eine internationale Anerkennung inhaltlich wohl eher zu einer verstärkten Regulierung führen. Die grundlegende Schwierigkeit bei Immobilienanlagen besteht in einem Versagen der Marktmechanismen, hervorgerufen durch eine asymmetrische Informationssituation. Die sonst bei Vermögensgütern üblichen Beurteilungsmethoden sind bei Immobilien nur bedingt anwendbar. Aufgrund der spezifischen Besonderheiten von Immobilien (geringe Transaktionshäufigkeit, lange Lebensdauer) liefern in der Immobilienwirtschaft häufig Sachverständige und nicht der Markt den Bewertungsvorschlag. Sachverständige sind in diesem Sinne Simulatoren des fehlenden Marktgeschehens. Ihre Leistung hilft, das Problem der asymmetrischen Informationen der Markteilnehmer, unter dem zunehmend die ganze Öffentlichkeit leidet, zu lösen. Auch die Zertifizierung hilft das Versagen des Marktes      durch asymmetrische Informationen zu kompensieren. Die Anforderungen, die im Zuge der Globalisierung an Akkreditierungsinstitutionen gestellt werden, werden künftig steigen.

(Quelle: Allgem. Immobilien Zeitung 08/2005)