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Jahrbuch Immobilien 2008

Analysen, Trends, Perspektiven mehr...
Sonder- und Spezialimmobilien ein Markt mit erhöhtem Risiko

Von Prof. Dr. Stephan Kippes

Sonder- und Spezialimmobilien sind ein Dachbegriff, unter dem relativ heterogene Objekttypen subsumiert werden. Er umfasst beispielsweise Hotels, Freizeitparks, Musicaltheater, Sporteinrichtungen und -anlagen, Science Parks, Brand Lands, Multiplex-Kinos oder gar Exoten wie Speedway-Anlagen. Diese Spezies von Immobilien zeichnet sich dadurch aus, dass sie auf einen ganz bestimmten Nutzungszweck oder aber Nutzer hin konzipiert wird. Meist gibt es für diese Immobilien nur eine sehr eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit, was das ökonomische Risiko erheblich erhöht. 
Daher ist der Blick auf den Lebenszyklus-Abschnitt des jeweiligen Objektes besonders wichtig. Produktlebenszyklen spiegeln die Zeit wieder, in der eine Immobilie in einer bestimmten Nutzungsform wirtschaftlich betrieben werden kann. Bei der Betrachtung von Produktlebenszyklen lässt sich zwischen Einführungs-, Wachstums-, Reife-, Sättigungs- und der Degenerationsphase, in der die wirtschaftlich sinnvolle Nutzung endet, unterscheiden. Hierbei ist es durchaus möglich, dass Objekttypen kreiert, vom Markt aber abgelehnt werden, so dass sie direkt von der Einführung in die Degenerationsphase übergehen. Die Kurzlebigkeit heutiger Konsumtrends übt einen starken Einfluss auf die Lebenszyklen von Sonder- und Spezialimmobilien aus. Für Investoren, aber auch für die beteiligten Gewerberaummakler gilt es daher, mit kürzeren Lebenszyklen zu rechnen und bereits bei der Kalkulation notwendige Umbau-/Anpassungskosten ins Kalkül zu ziehen. Diese immer kürzeren Lebenszyklen sind auch deshalb kritisch, weil gleichzeitig der Planungsvorlauf für Sonder- und Spezialimmobilien zunimmt: Er wird länger, komplizierter und damit auch risikoreicher. Es besteht die Gefahr, dass wesentliche Änderungen des Käufer- oder Nachfragerverhaltens eingetreten sind, während das Projekt noch nicht einmal fertig gestellt ist. Im folgenden Beitrag soll als besonders wichtiges Segment der Sonder- und Spezialimmobilien auf die Freizeitimmobilien eingegangen werden. 

Entwicklungspotenzial mit Hindernissen
Freizeitimmobilien stehen in starker Konkurrenz zu anderen Angeboten der Freizeitgestaltung. Die verschiedenen Objekttypen, die bei ihren Kunden den Bereich Freizeitgestaltung ansprechen, konkurrieren weniger mit gleichartigen Anbietern, sondern stehen vielmehr in harter Konkurrenz zu anderen Freizeit-Trends und -angeboten. So konkurriert der Betreiber eines Vergnügungsbades mit anderen Freizeitaktivitäten wie Inline-Skaten, Trecking, Kick-Bords oder Indoor-Skipisten. Die Hitliste der Freizeit-Trends ändert sich häufig und verschärft damit die Wettbewerbssituation, wie ein kurzer Überblick der Entwicklung einiger Sport- und Freizeitangebote belegt:

Tennis- und Squash-Anlagen
Ein Beispiel für derzeit problematische Immobilien sind speziell Squash- und Tennis-Anlagen, wobei vor allem der Bereich Squash problematisch geworden ist. Teilweise wurden hier Umwandlungen in Hallen für Flohmärkte vorgenommen. In Einzelfällen wird sogar ein Abriss ins Auge gefasst. Beim Squash wirkt sich negativ aus, dass die Öffentlichkeit diesen Sport unter Gesundheitsaspekten (Verletzungsgefahr, aber auch Schädigung der Gelenke) zunehmend kritisch sieht. Es gibt kaum gezielte Jugendarbeit durch Vereine, die diesem Sport Nachwuchs zuführen und – ganz im Gegensatz zum Tennis – keine Squash-Idole, die immer wieder im Fernsehen zu bewundern sind und dieser Sportart Impulse verleihen.

Golfanlagen
In der Vergangenheit gab es einen Boom an Golfanlagen, der ein gut konzipiertes Projekt angesichts der großen Nachfrage schon fast zum Selbstläufer werden ließ. Inzwischen kam es zu einer Verschiebung von einer Boom-Situation hin zu einer sukzessiven Marktsättigung, wobei es sicherlich noch Gebiete mit einem entsprechenden Bedarf gibt. Allerdings: In einigen Regionen herrscht bereits ein Überangebot und einige Golfanlagen haben Probleme. Grund hierfür ist neben dem vermehrten Angebot an Golfanlagen aber auch die allgemeine wirtschaftliche Situation, die teilweise potenzielle Interessenten zwingt, an diesem sicherlich nicht allzu billigen Freizeitvergnügen zu sparen. Gleichzeitig wird der erhebliche Landschaftsverbrauch speziell von Umweltschützern kritisch gesehen.

Go-Kart-Bahnen
Go-Kart-Bahnen hatten innerhalb von wenigen Jahren einen gigantischen Boom, der jedoch nur kurze Zeit anhielt. Mittlerweile befinden sie sich bereits im Abwind, also der Degenerationsphase. Dies gilt speziell für die Go-Kart-Bahnen, die zur Zwischennutzung in momentan nicht benötigten Gewerbehallen untergebracht worden waren. Inzwischen sind gerade diese relativ einfach gestalteten Zwischennutzungsobjekte unter erheblichen Wettbewerbsdruck geraten, während sich eigens für diesen Zweck konzipierte und entsprechend professionell gestaltete neue Anlagen relativ gut behaupten können.

Bowling-Anlagen/Kegelbahnen
Dieser Objekttyp hat schon seit längerer Zeit seinen Zenit überschritten und „leidet“ zunehmend unter anderen Freizeit-Aktivitäten.Er erfreut sich noch am ehesten in ländlichen Regionen einer gewissen Beliebtheit.

Multiplex-Kinos
Bei der Kombination von Zentren mit Freizeit-Einrichtungen wurde vielfach nur an Multiplex-Kinos gedacht. In den 90er Jahren schossen derartige Lichtspiel-Großbetriebsformen wie Pilze aus dem Boden – obwohl vielerorts schon klar war, dass nicht nur ein, zwei, sondern noch mehr konkurrierende Betreiber sich den nicht beliebig erweiterbaren Kuchen untereinander aufteilen müssten. Inzwischen ist in diesem Bereich ein weitgehender Investitionsstopp eingetreten und Multiplex-Kinos werden zunehmend wirtschaftliche Schwierigkeiten bekommen. Es handelt sich hier um eine Entwicklung, die vergleichbar ist mit der Entwicklung vor 20 oder 25 Jahren, als jede Gemeinde eine eigene Tennisanlage, oder noch schlimmer, eigene Spaßbäder schaffen wollte und vielfach das Nachfragepotenzial und vor allem die laufenden Betriebskosten völlig unterschätzte. Nach Jahren heftiger Zuwächse hat dieser Objekttyp inzwischen die Wachstums- und Reifephase hinter sich gelassen und befindet sich in der Sättigungsphase. Es stellt sich bei einer Reihe dieser Planungen die Frage, ob sie angesichts der deutlichen Zunahme von Kinos und Freizeitkapazitäten am Markt bestehen können. Auf jeden Fall kommt es hier zu Umschichtungen zu Lasten traditioneller, alteingesessener Stadt- oder Vorstadtkinos; diese befinden sich vielfach in der Degenerationsphase beziehungsweise versuchen dieser Entwicklung durch neue Konzepte (als anspruchsvolle Programmkinos) entgegenzusteuern.

Musical-Theater
Eine weitere Sonderimmobilie sind Musical-Theater. Was vom Stuttgarter Investor Deyhle mit der STELLA Musical AG bereits 1988 mit dem Bochumer Theater des Musicals „Starlight“ und 1990 mit der Einweihung des „Neuen Flora-Theaters“ erfolgreich begonnen wurde, ist mittlerweile mit einer Reihe weiterer Musical-Komplexe fortgesetzt und in ganze Freizeitanlagen erweitert worden.
Bei Stuttgart wurde zunächst für die Produktion von „Miss Saigon“ das SI-Centrum Stuttgart, ein eigener Hotel- und Freizeitkomplex, aus dem Boden gestampft. Es handelt sich hierbei um ein „Urban Entertainment Center“ (Freizeit- und Erlebniszentrum). tip Unter einem Dach werden hier Unterhaltung, kulinarische Genüsse, elegante Einkaufsangebote, aber auch Möglichkeiten der Ruhe und der Erholung geboten. Weitere derartige Musical-Projekte entstanden in Berlin, Frankfurt, Essen und Duisburg. Nahe Neuschwanstein feierte inzwischen das Musical über Ludwig II. Premiere. Einen erheblichen Knick bei diesem Objekttyp gab es nach finanziellen Problemen bedeutender Musical-Veranstalter, die aber wohl nicht primär aus dem klassischen Musical-Bereich stammten. Damit derartig aufwendige Produktionen wirtschaftlich erfolgreich sind, müssen sie in großen Häusern laufen.

Nur wenige Musical-Produktionen ließen sich vom West End oder Broadway erfolgreich nach Deutschland übertragen.Es ist selbst bei einem großen Einzugsbereich schwer, sechs bis acht Mal pro Woche Musicaltheater mit über 1500 Plätzen zu füllen; dies stellt hohe Anforderungen an das Stück sowie den Makro- und Mikrostandort. Speziell die Bedeutung des Standortes wurde vielfach unterschätzt; ein Beispiel hierfür war die Produktion von Andrew Lloyd Webbers internationalem Erfolgsstück „Sunset Boulevard“ in Niedernhausen, die nach wirtschaftlichen Problemen schließen musste.
Ein weiteres Problem ist, dass der Erfolg von Musicals sehr stark vom jeweiligen Stück abhängt und es schwer ist, auf dem keineswegs üppigen Markt internationaler Produktionen neue Stücke zu finden, die ein breites Publikum ansprechen und die sich dann in Deutschland Erfolg versprechend oder
zumindest mit erträglichem Risiko aufführen lassen. Insofern dürften attraktive, neue Stücke zum limitierenden Faktor für weitere deutsche Musicalproduktionen werden.

Arenen 
Derzeit werden in Deutschland zunehmend Arenen nach dem Muster amerikanischer „Super Domes“ konzipiert. Bei dieser Sonderimmobilie findet alles von internationalen Sportveranstaltungen bis zu großen Musik-Happenings statt. Der grüne Rasen des Sports kann mit vernünftigem Aufwand jeweils aufgebracht oder entfernt werden. Die Gründe für diese „Arenen-Welle“ liegen im Vorbild-Charakter der amerikanischen Super Domes, der zunehmend hochgradigen Kommerzialisierung und Professionalisierung des Spitzensports, speziell des Fußballs (in diesem Zusammenhang ist auch der Börsengang der ersten Fußballmannschaft zu sehen) und nicht zuletzt in der Vergabe der Fußball-WM 2006 an Deutschland. Über lange Jahre war das Thema Arenen eine Veranstaltung öffentlicher Stellen, die die entsprechenden Stadien vorhielten und letztendlich auch die Verluste beglichen.
Jetzt wird über Modelle nachgedacht, bei denen private Betreiber in diesem Frequenzimmobilien-Segment aktiv werden können. Arenen bieten sich aber nicht nur für Freiluftveranstaltungen, sondern ganz speziell auch für klassische Indoor-Events an.(1) Der Erfolg einer Arena ist nur dann möglich, wenn sie sich durch ein hohes Maß an Multi-Funktionalität auszeichnet und eine Vielzahl unterschiedlicher Nutzungen ermöglicht, die unter dem Slogan „Vom Papstbesuch bis zum Königsgeburtstag“(2) zusammengefasst werden können. Denkbare Nutzungen sind etwa „Musik- und Showveranstaltungen, Sport-Events, Messen und Ausstellungen, Börsen, Flohmärkte und Verkaufsausstellungen, Business-Veranstaltungen sowie Partys und Lifestyle-Events.“(3) Arenen leben von einer Spitzenmannschaft, etwa der Bundesliga, (eventuell auch aus dem Eishockey-Bereich), die durch ihre Zugkraft für eine Sockelauslastung der Räumlichkeiten sorgt. Hier treten auch entscheidende Probleme auf, da das Objekt bei einem Abstieg der Mannschaft in ähnliche Existenznöte gerät. Eine wichtige Einnahmequelle sind VIP-Launches. Hierbei gilt das Motto: „Die Stehplätze sorgen für die Stimmung, der VIP-Bereich für die Finanzierung der Einrichtung.“(4) Ergänzt werden können die Arenen durch Shopping-Center-ähnliche Komplexe im unmittelbaren Umfeld und entsprechende Gastronomieangebote. Hierbei hängt der Erfolg von Shopping-Angeboten sicher davon ab, dass es gelingt, der Arena eine über klassische Sportveranstaltungen hinausgehende kontinuierliche Frequenz zu verleihen. Außerdem hängt es davon ab, dass das Shopping-Center an sich genügend Zugkraft und damit Besucher gewinnt, um entsprechend Kaufkraft anzuziehen. Problematisch bei Arenen gestaltet sich die Verkehrssituation bei Großveranstaltungen. 

Freizeit- und Themenparks
Auch Freizeit-, Vergnügungs- und Themenparks bekommen die immer rasantere Veränderung des Freizeitverhaltens zu spüren. Der Markt ist hier ausgesprochen hart. Von einer Wachstumsphase kann hier schon lange nicht mehr die Rede sein; diese Sonderimmobilie befindet sich vielerorts eher in oder schon am Ende ihrer Reifephase. Derartige Themenparks haben dann eine erheblich bessere Marketing-Ausgangsposition, wenn sie sich an bestehende Marketingnamen der (Unterhaltungs-)Industrie anlehnen können, wie Disneyland oder Legoland. Für den ökonomischen Erfolg auch kleinerer Freizeit- und Themenparks ist neben einem attraktiven Standort eine konsequente überregionale Vermarktung, die weite Kreise potenzieller Besucher anspricht, unerlässliche Voraussetzung. 

Science Parks
Science Parks sind ein weiterer in Deutschland relativ neuer Objekttyp, der sich bestenfalls in der Einführungsphase befindet, wenngleich es ihn in Amerika in Form des Epcot-Centers von Disney schon über ein Vierteljahrhundert gibt. In England entstand in London ebenfalls ein Science Park in Form des von der Regierung Blair heftig geförderten Millenium Domes an der Themse. Dieser konnte aber – trotz vollmundiger Ankündigungen – den Beginn des neuen Jahrtausends nur um wenige Monate überleben. Anschließend kam es zu dem bei Sonder- und Spezialimmobilien klassischen Folgenutzungsproblem. Dennoch können gut konzipierte, an einem Standort mit hohem Besucherpotenzial gelegene Science Parks, allein schon wegen ihrer Einzigartigkeit, in Deutschland als Objekttyp mit Zukunft angesehen werden. Eine solch neue Erlebniswelt ist auch in Bremen mit dem Universum Science Center auf 4.000 Quadratmeter Ausstellungsfläche entstanden.(5) Das Universum umfasst „Erlebniswelten mit 200 Exponaten, die von den Ausstellungsgestaltern ‚Kunstrahmen‘ (Hamburg) und ‚Archi Media‘ (Stuttgart) sowie der Stiftung Universum GmbH als Eigentümerin und der Universität Bremen ausgesucht wurden. Im Erdbebenraum wackeln nicht nur die Wände, eine Zeitreise führt zurück zur Entstehung der Welt, im ‚Taktildom‘ werden die Tastsinne neu entdeckt.“(6) Hier stellt sich allerdings nachhaltig die Frage, ob der Standort über das (Besucher-)Potenzial für eine derartige Spezialimmobilie verfügt.

Indoor-Skipisten
Derzeit sind mehrere Ski-Domes bereits fertig gestellt beziehungsweise in Planung wobei man unter Umständen einzelne dieser Indoor-Skipisten in großflächigen Ballungszentren in Nordrhein-Westfalen oder Norddeutschland wirtschaftlich betreiben könnte. Die Frage stellt sich nur, ob eine Massierung von zwei oder mehr derartiger Großeinrichtungen Sinn machen. Insofern handelt es sich um keinen Objekttyp in der Wachstumsphase; vielmehr muss vor einer Politik gewarnt werden, die in jeder Abraumhalde schon eine mögliche Skipiste sieht.

Außerdem dürften die hohen Investitionssummen und das ökologisch relevante Thema „Energiebilanz“ die Entwicklung Indoor-Skipisten bremsen.

Brand Lands
Auch seitens der Automobilhersteller wird versucht, der zunehmenden Erlebnisorientierung der Kunden bei der Gestaltung von Verkaufslokalitäten Rechnung zu tragen. Ein besonders weitgehender Ansatz sind hier die „Brand Lands“. Diese sind als ein „vom Automobilhersteller betriebenes markenspezifisches Erlebniszentrum zu verstehen, in dem neben der Darstellung des Unternehmens und seiner Produkte primär eine ganzheitliche Präsentation der Marke angestrebt wird. Ziel ist dabei eine direkte Kundenansprache. Das Spektrum von Brand Lands ist sehr breit: Es reicht von den klassischen Kundenzentren der Herstellerwerke, zur Auslieferung von Fahrzeugen, über Kundenkontaktpunkte in innerstädtischen Lagen bis hin zu Erlebnisparks mit produktübergreifenden Themen-Arrangements.“(7) Angesichts des Bestrebens der Automobilhersteller, im Marketing neue Wege zu gehen und ihre Absatzkanalstruktur zu optimieren, dürfte sich dieser Objekttyp in der Wachstumsphase befinden. Diese wird allerdings dann sehr schnell in die Reife- und Sättigungsphase übergehen, wenn jeder der deutschen Automobilkonzerne über ein eigenes Brand Land verfügt, da – speziell vor dem Hintergrund der damit verbundenen Kosten – nicht davon auszugehen ist, dass pro Konzern eine größere Anzahl dieser Brand Lands entstehen wird.

Fazit
Der Investor für Freizeitimmobilien muss bei seinen Investitionsplanungen und -entscheidungen die aktuelle Konkurrenzsituation im Einzugsgebiet seines Objektes beziehungsweise Projektes prüfen. Gerade bei diesem Immobilientypus muss er allerdings auch – basierend auf einer umfassenden Marktforschung – ein Gespür für kommende Freizeittrends entwickeln. Grundsätzlich werden, und dies muss bei Investitionsentscheidungen berücksichtigt werden, die Lebenszyklen bei Freizeitimmobilien immer kürzer – und damit die Risiken immer größer.

Literaturhinweise:
(1) o.V. (2001), Der Markt für Veranstaltungsstätten: An der öffentlichen Bezuschussung führt kein Weg vorbei, in: Immobilien Zeitung 4/2001, S. 6
(2) Koschny, R.-P. (2001), Spezialimmobilie Arena: Vom Papstbesuch bis zum Königsgeburtstag – die Mischung macht’s, in: Immobilien Zeitung 6/2001, S. 12
(3) Koschny, R.-P. (2001), Spezialimmobilie Arena: Vom Papstbesuch bis zum Königsgeburtstag – die Mischung macht’s, in: Immobilien Zeitung 6/2001, S. 12
(4) o.V. (2001), Der Markt für Veranstaltungsstätten: An der öffentlichen Bezuschussung führt kein Weg vorbei, in: Immobilien Zeitung 4/2001, S. 6
(5) Vgl. o.V. (2000), Universum Sciencecenter: Jetzt können die Besucher kommen, in: Immobilien Zeitung 19/2000, S. 17
(6) o.V. (2000), Universum Science Center: Jetzt können die Besucher kommen, in: Immobilien Zeitung 19/2000, S. 17
(7) Diez, W. (2000), Automobilmarketing: erfolgreiche Strategien, praxisorientierte Konzepte, effektive Instrumente, 4. Aufl., Landsberg/Lech 2001, S. 376