BGH-Urteil zur Wirksamkeit

Die Klägerin macht rückständige Miete aus einem gewerblichen Mietverhältnis geltend. Grundlage ist ein Mietvertrag in dessen § l es heißt: „Der Vermieter vermietet die nachstehend bezeichneten Räumlichkeiten der Liegenschaft D. Straße 4/A. Straße 3 und 7 in C. an den Mieter: Gesamtnutzfläche 10.014 m2 (Netto-Grundfläche, NGF), Pkw-Stellplätze: 150 Stück, Die Flächenmaße wurden auf der Grundlage der Bauzeichnungen nach DIN 277 ermittelt. Die mietgegenständlichen Räumlichkeiten wurden anhand der Projektunterlagen und Mieterwünsche fertig gestellt. Größenabweichungen von +/-3 % berechtigen keine der Vertragsparteien zur Änderungen des Mietzinses."

In § 4 heißt es: „Der monatliche Mietzins beträgt für die in § l Abs. l bezeichneten Flächen (Bezugsbasis: Stellplatz DM 100 pro Monat und Stück; DM 32,22 pro m² Nutzfläche), insgesamt DM 337.606,00 zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer von z.Z. 15%, d.h. incl. Mehrwertsteuer derzeit DM 388.246,90 ..."
Daneben enthält der Vertrag die Vereinbarung einer Staffelmiete, wonach sich der Mietzins jedes Jahr zum 1. November automatisch um 2%, jeweils bezogen auf den bis zum Erhöhungszeitpunkt geltenden Mietzins, erhöht.

Im Lauf des Ausbaus der Fläche wurde eine Anpassung der Mietfläche einvernehmlich durch Schriftwechsel vorgenommen, indem der Mieter die Neuberechnung nach DIN 277 anerkannt hat. Von dieser Vereinbarung ausgehend hat die Klägerin 2.048.552,46 DM nebst Zinsen an rückständiger Miete geltend gemacht.
 
Entscheidungsgründe
Die Mietvertragsparteien haben einen kausalen Anerkenntnisvertrag (sogenanntes bestätigendes Schuldanerkenntnis; vgl. dazu MünchKomm/Hüffer BGB 3. Aufl. § 781 Rdn. 3) geschlossen, mit dem die Beklagte die von der Klägerin geltend gemachte Miete anerkannt hat. Über das schuldbestätigende Anerkenntnis zwischen der Rechtsvorgängerin der Klägerin und der Beklagten hinaus haben die Parteien selbst in einem zwischen ihnen schriftlich vereinbarten Nachtrag nochmals die aufgrund der Nachberechnung festgestellte Nettogeschoßfläche zugrunde gelegt.
 
Staffelmiete wirksam
Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, der Senat habe in seiner Entscheidung vom 8. Mai 2002 die in § 10 Abs. 2 MHG (jetzt § 557 a Abs. 2,3 BGB) getroffene gesetzliche Wertung nicht berücksichtigt. Der in §§ 10 MHG, 557a BGB genannte Zeitraum von vier Jahren, über den im Falle der Vermietung von Wohnraum eine Bindung an eine Staffelmietvereinbarung längstens zulässig sei, sei weit überschritten. Das Berufungsgericht habe nicht bedacht, dass ein mit der Vereinbarung einer Staffelmiete bezweckter „Inflationsausgleich" einen weit höheren Effekt bewirke, wenn zeitgleich die für das Objekt maßgebende Vergleichsmiete drastisch sinke.
 
Der frühere § 10 MHG und § 557a BGB sind Schutzvorschriften zugunsten des Wohnraummieters. Der Gesetzgeber hat die Regelung bewusst auf die Wohnraummiete beschränkt. Eine Ausdehnung auf die gewerbliche Miete ist nicht geboten und wird auch nicht gefordert (vgl. Schmidt-Futterer/Börsting-haus MietR 8. Aufl. § 557a BGB Rdn. 10, 12; Emmerich/Sonnenschein Miete 8. Aufl. § 557a Rdn. 2; Herrlein/Kandel-hard MietR 2.Aufl. § 557a BGB Rdn. 4). Außerdem betreffen die genannten Vorschriften lediglich, worauf die Revisionserwiderung zu Recht hinweist, die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam ist, nicht aber die von der Revision geforderte Vertragsanpassung.
 
Soweit sich die Revision auf die Formulierung des Senats im Urteil vom 8. Mai
2002 beruft, dass eine unzumutbare Überschreitung des übernommenen Risikos eher anzunehmen sei, wenn die Bindung an den Vertrag noch viele Jahre bestehe, beruht dies auf einem unzutreffenden Verständnis des Urteils. Der erkennende Senat hat die Argumentation der damaligen Revision verworfen, wonach gerade bei kürzeren Laufzeiten für die Annahme eines Anpassungsgrundes wegen Wegfalls oder Änderung der Geschäftsgrundlage nicht so strenge Anforderungen zu stellen seien, wie sie die Rechtsprechung für über mehrere Jahrzehnte fest abgeschlossene Verträge aufgestellt hat. Die lange Restlaufzeit des Vertrages ist ein Umstand, der für die Frage einer Anpassung von Bedeutung sein kann, reicht allein aber nicht, um eine Anpassung zu begründen.

Soweit die Revision die Herabsetzung der Miete damit begründet, dass die Äquivalenzstörung durch einen Verfall der Mieten für Gewerbeimmobilien verursacht sei und deshalb nicht auf einer bewussten Risikoübernahme durch die Beklagte, sondern auf der politischen und wirtschaftlichen Entwicklung in den neuen Bundesländern beruhe, kann ihr nicht gefolgt werden. Denn dies ändert nichts an der vom Senat in seiner Entscheidung vom 8. Mai 2002 angenommenen Risikoverteilung. Auf eine „bewusste" Übernahme des Risikos kommt es nicht an.

Entgegen der Auffassung der Revision ist auch die „Opfergrenze" nicht überschritten. Zwar gehört bei gegenseitigen Verträgen der Gedanke der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung zur objektiven Geschäftsgrundlage. Wird dieses Gleichgewicht nach Vertragsschluss durch unvorhergesehene Veränderungen so schwer gestört, dass damit das von einer Partei normalerweise zu tragende Risiko in unzumutbarer Weise überschritten wird, so ist der Vertrag anzupassen (Senatsurteil vom 8. Mai 2002 aaO). Eine solch schwerwiegende, die Unzumutbarkeitsgrenze überschreitende Äquivalenzstörung liegt hier jedoch nicht vor.

Zum einen muss sich die Beklagte an der von ihr anerkannten Bezugsgröße von 11.422,28 m2 festhalten lassen. Bei Zugrundelegung dieser Fläche errechnet sich kein Rückgang der ortsüblichen Miete auf lediglich 44 % der vereinbarten Miete.

Zum anderen würde auch ein Rückgang der ortsüblichen Miete um mehr als 60% nicht automatisch zur Überschreitung der Opfergrenze führen. Allein die Tatsache, dass die Beklagte mittlerweile vergleichbare Geschäftsräume zu einem wesentlich günstigeren Mietzins anmieten könnte, rechtfertigt nämlich nicht die Annahme einer zur Vertragsanpassung führenden Äquivalenzstörung (Senatsurteil vom 8. Mai 2002 aaO). Welcher Maßstab bei der Entscheidung der Frage, ob Unzumutbarkeit vorliegt, anzulegen ist, braucht - wie auch im Senatsurteil vom 8. Mai 2002 - nicht entschieden zu werden.
Die Revision zeigt keinen Sachvortrag in den Instanzen auf, noch ist ein solcher ersichtlich, weshalb das von der Beklagten, einer Aktiengesellschaft, zu tragende Risiko in unzumutbarerweise überschritten sein soll. Dass die in der Energieversorgung eingetretene Liberalisierung zu einem erheblichen Wettbewerbsdruck für die früher als Monopolist tätige Beklagte geführt hat, durfte das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler als nicht entscheidungserheblich ansehen.