Nach Beendigung des Mietverhältnisses unterließ der Mieter und Beklagte des Rechtsstreits die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Der Vermieter verlangte den Ersatz der Kosten von ca. 13.000,- EURO sowie einen Schadensersatz in Höhe von 5 Monatsmieten wegen der Unmöglichkeit der Vermietung in dieser Zeit.
Im Ergebnis hat der BGH jeglichen Anspruch wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietvertrag zurückgewiesen. Renovierung am Ende der Mietzeit und feste Fristen für Schönheitsreparaturen vertragen sich demnach nicht.
Folgende Formularklauseln waren Bestandteil des Mietvertrags:
§ 8 …“die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen (Innenanstrich - auch Heizkörper und Rohre - sowie Tapezierung) in den Mieträumen fachmännisch auszuführen, bei Küchen mindestens in einem Abstand von zwei Jahren, bei Dielen und Bädern mindestens von drei Jahren, bei Wohnräumen mindestens von vier Jahren und bei Schlafräumen mindestens von sechs Jahren. … Der Bodenbelag ist bei Auszug in einem ordnungsgemäßen und einwandfreien Zustand zu versetzen. Parkettboden ist bei einem Auszug nach mehr als vierjähriger Mietdauer abzuschleifen und zu versiegeln. …
§ 12. Beendigung der Mietzeit. 1. Die Mieträume sind bei Auszug sauber und a) ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in § 8 Ziff. 2 vereinbarten Zeitablauf in fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben, …"
Das Gericht hat ausgeführt:
Der Kläger kann wegen Unwirksamkeit der Klauseln des § 12 Ziff. 1 Buchst. a und des § 8 Ziff. 2 des Vertrages weder Ersatz seiner Aufwendungen für die Renovierungsarbeiten noch Schadensersatz für den fünfmonatigen Mietausfall verlangen.
Nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/ 97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145 unter III 2 a m. w. Nachw.; vgl. auch BGHZ 101, 253, 268 f.) ist eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 9 AGBG (jetzt: § 307 BGB) unwirksam.
Die Kombination der beiden Klauseln wäre evtl. dann wirksam, wenn die Renovierungspflicht bei der Rückgabe der Mietsache auf die zuvor eingehaltenen festen Fristen bei der Renovierung bezug genommen hätten. An einer solchen Einschränkung fehlt es hier. In der Rückgabeklausel des § 12 Ziff. 1 Buchst. a heißt es im Gegenteil, dass die Renovierung bei Beendigung der Mietzeit ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen vereinbarten Zeitablauf zu erfolgen hat.
Summierung der Klauseln
Nach der Rechtsprechung des Senats (Beschluss vom 2. Dezember 1992 - VIII ARZ 5/ 92, NJW 1993, 532 unter II, 2) können auch jeweils für sich unbedenkliche Klauseln einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen. Diese Rechtsprechung hat das Berufungsgericht zu Recht seiner Entscheidung zugrunde gelegt. Zwar sind die Regelungen der §§ 8 und 12 des Vertrages in voneinander getrennten Paragraphen und mit unterschiedlichen Überschriften niedergelegt. Sie müssen jedoch, weil sie sich insgesamt mit der Renovierungspflicht des Mieters befassen, ihrer gemeinsamen Bestimmung gemäß als zusammengehörig betrachtet werden (Senatsbeschluss aaO). Dieser inhaltliche Zusammenhang wird zudem durch die Klauseln selbst hergestellt. § 12 Ziff. 1 Buchst. a verweist auf die turnusmäßige Renovierungspflicht des § 8 Ziff. 2; § 8 Ziff. 2 wiederum enthält eine Anordnung über die Pflichten des Mieters bei Auszug in bezug auf die Instandsetzung des Bodenbelags, insbesondere des Parkettbodens.
Urteil vom 14. 5. 2003 - VIII ZR 308/02
