Die Nebenkosten in Deutschlands Büros sind im Jahresvergleich insgesamt stabil geblieben. Teuerungen bei Reinigung, Wartung und Hausmeister wurden ausgeglichen durch Rückgänge bei öffentlichen Abgaben, Bewachung und Verwaltung. Absolut sind die öffentlichen Abgaben jedoch nach wie vor Kostenfresser Nummer eins bei den Büronebenkosten. Zu diesen Ergebnissen kommt die von Jones Lang LaSalle zum zehnten Mal durchgeführte Nebenkostenanalyse 2005.

Gegenüber dem Vorjahr mit einer deutlichen Steigerung zeigt 2005 eine nahezu stabile Kostenentwicklung. Über alle Gebäude hinweg liegen die Nebenkosten im Durchschnitt bei EUR 2,95/m²/Monat mit leichten Erhöhungen in drei Kategorien bei klimatisierten Gebäuden (Wartung +5 %, Reinigung +7  %, Hausmeister +4 %) und in drei Kategorien bei unklimatisierten Gebäuden (Versicherung +7  %, Wartung +10 %, Strom +17 %)  Demgegenüber stehen Kostenreduktionen, die unterm Strich zu der ausgeglichenen Kostensituation geführt haben. Öffentliche Abgaben zeigten ein Minus von  vier Prozent (in klimatisierten und unklimatisierten Gebäuden), die Verwaltung wies eine Reduktion von sechs Prozent in klimatisierten Gebäuden und acht Prozent in unklimatisierten Gebäuden auf und bei der Bewachung schlug ein Rückgang von acht Prozent in klimatisierten Gebäuden und sogar 23 Prozent in unklimatisierten Gebäuden zu Buche.

Die durchschnittlichen Nebenkosten in klimatisierten Gebäuden liegen mit insgesamt EUR 3,11/m²/Monat um zwölf Prozent über den Ergebnissen bei unklimatisierten Objekten (EUR 2,78/m²/Monat).

Höchster Einzelposten: Öffentliche Abgaben
Auf die Kategorie „Dienstleistungen“ mit Versicherung, Wartung, Reinigung, Bewachung, Verwaltung, Hausmeister, Versicherung entfallen  57 Prozent der Nebenkosten (EUR 1,76 klimatisiert bzw. EUR 1,58/m²/Monat unklimatisiert). Die Kostenkategorie „Versorgung“ mit Strom, Heizung und Wasser/Kanal schlägt mit rund einem Viertel (EUR 0,83 klimatisiert und EUR 0,69/m²/Monat unklimatisiert) der Nebenkosten zu Buche. Den höchsten Anteil einer Einzelkategorie nehmen nach wie vor die öffentlichen Abgaben ein (knapp über EUR 0,50/m²/Monat). Sowohl bei klimatisierten als auch bei unklimatisierten Gebäuden liegt diese Kostenkategorie mit deutlichem Abstand und Anteilen von 17  bzw. 18 Prozent an der Spitze der Kostenskala. An der Dominanz der öffentlichen Abgaben wird sich nach Einschätzung von JLL auch weiterhin nichts ändern.

Berlin Deutschlands günstigste Bürometropole
Unter Deutschlands Immobilienhochburgen führt Frankfurt am Main weiterhin die Nebenkosten-Rangliste an. EUR 3,60/m²/Monat sind in der Mainmetropole bei klimatisierten, EUR 3,35m²/Monat bei unklimatisierten Bürogebäuden zu bezahlen. Am günstigsten bei den klimatisierten Gebäuden schneidet Berlin ab mit EUR 3,00/m²/Monat, bei unklimatisierten Objekten, wie in den letzten Jahren, München mit EUR 2,52/m²/Monat.

Gemessen an den Gesamtbürokosten insgesamt ist Berlin Deutschlands günstigste Bürometropole: EUR 13,85/m²/Monat schlagen hier zu Buche, das sind immerhin 32 Prozent weniger als beim Spitzenreiter Frankfurt (EUR 20,25/m²/Monat), das seit der ersten Oscaranalyse 1996 unangefochten der „Top-Performer“ ist. Bei der Bedeutung der Nebenkosten für die Bürokosten zeigt sich, dass der Anteil der Nebenkosten an den gesamten Bürokosten in Frankfurt (trotz der dort höchsten Nebenkosten)  mit 17,5 Prozent am niedrigsten ist,  in Berlin (22 %) und Hamburg (20 %) dagegen am höchsten. Das Ausnutzen von Einsparpotentialen bei den Nebenkosten wirkt insofern bei den beiden letztgenannten Städten relativ gesehen am stärksten.

Zehnjahresvergleich
Bei einem Zehnjahres-OSCAR-Vergleich (1996-2005) wird eine zweigeteilte Entwicklung deutlich: bis OSCAR 2001 gab es starke Rückgänge mit einer gegenüber 1996 um 22 Prozent niedrigeren Belastung in klimatisierten Gebäuden, bei unklimatisierten Objekten lag der Rückgang bei zehn Prozent.  Ab 2002 stiegen die Nebenkosten vor allem aufgrund wachsender Energie- und Versicherungskosten wieder an. Betrachtet man den Gesamtzeitraum wird deutlich, dass die aktuellen Nebenkosten immer noch unter denen von 1996 liegen, was nicht zuletzt auf die starke Professionalisierung im Immobilienmanagement, weg vom Verwalter hin zum professionellen Full-Service-Immobilien- und Assetmanager, zurück zu führen ist.

(Quelle: AIZ 10/05)