Spektakuläres Urteil des BGH
 
Hier die gekürzte Fassung des BGH-Beschlusses, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft teilrechtsfähig ist (V ZB 32705):
WEG § 10 ABS. 1
Folgender Wortlaut steht im § 10 Abs. 1:
a) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt.
b) Neben der Haftung der teilrechtsfähigen WEG kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn diese sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben.
c) Gläubiger der Gemeinschaft können auf deren Verwaltungsvermögen zugreifen, das auch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer und gegen Dritte umfasst.
d) Zu den pfändbaren Ansprüchen der Gemeinschaft gehören der Anspruch, ihr die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen durch Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Deckungsumlage) oder die Jahresabrechnung zu verschaffen, sowie Ansprüche aus Verletzung dieser Verpflichtung.
 
WEG § 27
Soweit der Verwalter als Organ der Gemeinschaft nicht kraft Gesetzes zur Vertretung berechtigt ist, werden seine Kompetenzen durch solche der Wohnungseigentümer ergänzt, denen die entsprechende Bevollmächtigung des Verwalters oder die Fassung des von ihm nach § 27 Abs. l Nr. l WEG auszuführenden Beschlusses obliegt.
 
WEG §§ 23 ABS. 4, 43 ABS. 1 NR. 4
Die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung betrifft die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft und richtet sich daher nicht gegen den Verband, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer.
 
WEG § 28 ABS. l SATZ 2 NR. 2
Der Einzelwirtschaftsplan gehört zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans. Die Genehmigung eines Wirtschaftsplans ohne Einzelwirtschaftsplan ist auf Antrag für ungültig zu erklären (BGH, Beschl. v. 2.06.2005 - V ZB 32/05 - LG München I).
 
GRÜNDE
1.).... Allerdings geht das Beschwerdegericht im Ergebnis zu Recht davon aus, dass die Beteiligten die Kosten für die Sanierung der Betonkonstruktionen in den Wirtschaftsplan einzustellen haben. Rechtsfehlerfrei ist die Annahme, dass in den Gesamtwirtschaftsplan auch strittige Forderungen einzustellen sind, wenn die Wohnungseigentümer ernsthaft damit rechnen müssen, dafür berechtigt in Anspruch genommen zu werden.
Dies ist hinsichtlich der Verbindlichkeiten aus ... Vertrag ... nach bisher herrschender Meinung aber nur dann der Fall, wenn entweder seit dem Vertragsschluss kein Eigentümerwechsel eingetreten ist oder etwaige Sondernachfolger die Verpflichtungen aus dem Vertrag übernommen haben. Sind dagegen alle Vertragspartner aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschieden, handelt es sich nicht mehr um eine Verwaltungsschuld der jetzigen Wohnungseigentümer, die in den Wirtschaftsplan eingestellt werden darf (vgl. Staudinger/Bub, WEG, § 28 Rdn. 198)..... Bei den in Rede stehenden Verbindlichkeiten handelt es sich um eine Verwaltungsschuld ..., für welche die WEG unabhängig von ihrem Personenbestand einzustehen hat.
 
2. Die Haftung für die Verbindlichkeiten trifft nicht nur die Wohnungseigentümer, die den Vertrag ... abgeschlossen haben. Denn der Vertrag ist ausdrücklich im Namen der WEG abgeschlossen worden. Dass damit nicht die Gemeinschaft als solche, sondern die damals im Grundbuch eingetragenen einzelnen Wohnungseigentümer Vertragspartner waren, entsprach der bislang überwiegend vertretenen Auffassung, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst nicht rechtsfähig sei (Senat, BGHZ 142, 290, 294; ...) Demgegenüber mehren sich in der Literatur die Stimmen, die der WEG, wie ehedem schon Bärmann (PiG 22, 215 ff; ders., NJW 1989, 1057, 1060 ff), Teilrechtsfähigkeit zusprechen (Bub/Petersen, NZM 1999, 646, 648 f.; ...)• Dem schließt sich der Senat an.

3. Die fehlende Teilrechtsfähigkeit der WEG wurde lange Zeit als allgemein anerkannt vorausgesetzt und allenfalls mit einem nicht näher erläuterten Hinweis auf ihre Ausgestaltung als Bruchteilsgemeinschaft begründet (BGHZ 78, 166, 172;....). Im Zuge der Diskussion um eine Übertragung der Grundsätze zur Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf die WEG wurde diese Auffassung eingehender damit begründet, dass es an einer entsprechenden gesetzlichen Anordnung fehle (Ott, ZMR 2002, 97, 100; ....). Wortlaut, Systematik und Entstehungsgeschichte des Gesetzes ließen nicht erkennen, dass der WEG Teilrechtsfähigkeit zukommen solle. ... (wird ausgeführt) Diese Gründe tragen die herrschende Meinung nicht.

4. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält zwar keine ausdrückliche Regelung zur Rechtsfähigkeit der WEG, schließt sie aber auch nicht aus (Raiser, ZWE 2001, 173,177;....).
a) Gegen eine Teilrechtssubjektivität der WEG spricht insbesondere nicht die Tatsache, daß § lOAbs. l Satz l WEG auf das Recht der Gemeinschaft verweist. Denn die §§741 ff. BGB sollen nur subsidiär gelten, sofern nichts anderes geregelt ist. Ergibt sich die Teilrechtsfähigkeit der WEG bereits aus den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes, so steht dem die ergänzende Anwendbarkeit der §§741 ff. BGB nicht entgegen (Maroldt, Die Rechtsfolgen einer Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer [2004], S. 8;.....).
b) Wenn §§ 10 Abs. l Satz l, 43 Abs. l WEG nur das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, nicht aber ihr Auftreten als Verband im Rechtsverkehr regeln und § 27 Abs. 2 WEG den Verwalter nur zum Handeln im Namen aller Wohnungseigentümer und nicht eines Rechtssubjekts berechtigt, so ist dem zwar zu entnehmen, daß das Gesetz zur Verselbständigung der WEG als Trägerin von Rechten und Pflichten keine Vorgaben enthält. Daraus ist jedoch ähnlich
wie im Falle der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (vgl. BGHZ 146, 34l, 343 f.) nicht zu folgern, dass diese Möglichkeit von Gesetzes wegen ausgeschlossen sein sollte (Derleder,PiG 63,...).Vielmehr standen bei der Verabschiedung des Wohnungseigentumsgesetzes praktische Erwägungen, das Streben nach Schaffung neuen Wohnraums im Vordergrund (Schwörer, NZM 2002,421,424). c) Ebenso wenig ist der Kombination von Sondereigentum und Bruchteilseigentum zwingend zu entnehmen, dass der Gesetzgeber die WEG ausschließlich als Bruchteilsgemeinschaft nach §§741 ff. BGB konzipieren wollte. Zwar sollte das Wohnungseigentum als echtes Eigentum ausgestaltet werden. Dies betrifft aber nur die sachenrechtliche Seite, nicht die korporative Ausgestaltung der WEG im Rechtsverkehr (Maroldt, aaO, S. 8;....). Insoweit schließt die Bruchteilsgemeinschaft das Verständnis der WEG als einen überindividuellen Personenverband in Bezug auf die Teilnahme am Rechtsverkehr bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht aus. Die Begründung zu den Regelungen für die Eigentümerversammlung in §§ 24 bis 28 des ursprünglichen Entwurfs (§§ 23 ff WEG) zieht denn auch ausdrücklich Parallelen zum Verein und zu den Handelsgesellschaften (BT-Drucks. 1/252, S. 13 und 29; Schwörer, NZM 2002,421,424).

5. Stehen nach dem Wortlaut und Systematik des Wohnungseigentumsgesetzes einer Teilrechtsfähigkeit der WEG nicht entgegen, so sprechen andererseits die organisatorische Struktur der WEG, die Entstehungsgeschichte und der Regelungszusammenhang des Gesetzes dafür.
a) Die WEG verfügt über eine eigene Satzung, die Gemeinschaftsordnung, die nach § 10 Abs. l Satz 2 WEG die Rechte und Pflichten der Mitglieder inhaltlich gestalten kann (Bärmann, NJW 1989,1057,1062;....). Dies geht über die bloße Gemeinschaft nach § 74l ff. hinaus und nähert die WEG dem Verein an (Bärmann, NJW 1989,1057,1061 f;Pauly, WuM2002,531,532f).
b) Der Wohnungseigentümerversammlung ist in zahlreichen Angelegenheiten, insbesondere der laufenden Verwaltung, die Befugnis eingeräumt, gemäß § 25 Abs. l WEG durch Mehrheitsbeschluß zu entscheiden. Die abwesenden oder überstimmten Wohnungseigentümer sind hieran grundsätzlich gebunden. Das ist ein typisches Merkmal rechtsfähiger Verbände (vgl. Schmid, B1GBW 1981, 142, 143; Bub, PiG 63, l, 15 f.). Die Nähe zur Körperschaft ist umso größer, als §§ 24, 25 WEG detaillierte Vorgaben über Stimmrecht, Beschlußfähigkeit und Protokollierung von Beschlüssen machen, welche die schon in der Gesetzesbegründung gezogene Parallele zum Beschlußrecht in Körperschaften aufzeigen (Maroldt, ZWE 2002, 387, 389; Pauly, WuM 2002,531, 532; ähnlich schon Bärmann, NJW 1989,1057,1061).

c) Die WEG hat eigene Organe, nämlich die Eigentümerversammlung, den Verwalter (vgl. Senat, BGHZ 151, 164, 171;152, 46, 58) und - allerdings fakultativ - den Verwaltungsbeirat. Der Verwalter ist nach § 26 Abs. l Satz 4 WEG unabdingbares Organ der WEG und kann in weitem Umfang für die Wohnungseigentümer im Rechtsverkehr handeln. Dabei handelt es sich, da der Verwalter nicht aus den Reihen der Wohnungseigentümer stammen muss, nach gesellschaftsrechtlichen Kategorien sogar um einen Fall der Fremdorganschaft, der über die Personengesellschaften hinausgeht und die WEG der juristischen Person annähert (Bub,PiG 63, l, 17;.....).
d) Die WEG geht mit der in § 11 WEG geregelten Unauflöslichkeit über die Bruchteilsgemeinschaft hinaus. Während den Eigentümern durch § 1010 Abs. l BGB lediglich ein Ausschluss der Aufhebung gestattet wird, der seine Grenze in § 749 Abs. 2 Satz l BGB bei Vorliegen eines Grundes findet, bestimmt § 11 Abs. l WEG die Unauflöslichkeit der Gemeinschaft bei Vorliegen eines solchen Grundes. Die WEG soll nicht von dem jeweiligen Mitgliederbestand unabhängig sein, was als solches körperschaftliche Züge aufweist, sondern grundsätzlich nicht aufgelöst werden können. Hinsichtlich dieser Dauerhaftigkeit steht die WEG einer juristischen Person näher als der einfachen Bruchteilsgemeinschaft (Voll-kommer,ZMR 2000,7,9;....).
e) Entscheidend für die Teilrechtsfähigkeit der WEG sprechen die Entstehungsgeschichte sowie der Regelungszusammenhang der §§ 27, 28 WEG. Hierzu heißt es in den Gesetzesmaterialien (BT-Drucks. 1/252, S. 31 f.): „Den im Vorstehenden entwickelten Grundsätzen entsprechend sieht der Entwurf in § 30 Absatz 3 auch davon ab, dem Verwalter ähnlich wie dem französischen „Syndikus" oder dem italienischen „Administrator" kraft Gesetzes das Recht zuzusprechen, namens der Eigenwohner Verbindlichkeiten einzugehen. Wollte man dies zulassen, so würde nach der Regel des § 427 BGB die gesamtschuldnerischer Haftung aller Eigenwohner gegenüber dem Lieferanten, beispielsweise von Heizungsmaterial die Folge sein. Eine solche Haftung ist aber nicht zumutbar. Sie ist auch entbehrlich, da der Verwalter nötigenfalls die Zahlung von Vorschüssen verlangen kann, wenn er seine Auslagen nicht aus vorhandenen Beständen zu decken vermag."

Der in Bezug genommene § 30 Absatz 3 des Entwurfs ist nicht Gesetz geworden, der Sache nach ist es dabei verblieben, dass der Verwalter nach § 27 Abs. 2 WEG alle Zahlungen zu bewirken hat, die mit der laufenden Verwaltung zusammenhängen, nicht aber von Gesetzes wegen berechtigt ist, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie Verträge abzuschließen, die nicht unter den Kanon von § 27 Abs. l oder Abs. 2 WEG fallen (Merle, in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 27 Rdn. 8f£). Wenn der Gesetzgeber die persönliche Haftung der Wohnungseigentümer wegen der Zugriffsmöglichkeiten des Verwalters auf die „vorhandenen Bestände" und die beschlossenen Beiträge als unzumutbar und entbehrlich angesehen hat, so impliziert das eine rechtliche Verselbständigung des Verwaltungsvermögens gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern. Eine Schuld kann immer nur Subjekte, nicht aber Vermögensmassen treffen (BGHZ 146, 34l, 345). Die Anerkennung eines teilrechtsfähigen Subjekts ist nur die rechtliche Konsequenz des von dem Gesetzgeber geäußerten Willens. Dass er sie nicht selbst ausdrücklich angeordnet hat, steht dem nicht entgegen, weil die Rechtsfähigkeit eine rechtstechnische Kategorie ist, die keiner gesetzlichen Anordnung bedarf, sondern in Form der Gesetzesauslegung ermittelt werden kann (...).

6. Für die partielle Rechtsfähigkeit der WEG spricht der Umstand, dass sie es vermag, wesentliche, praxisrelevante Rechtsprobleme schlüssig zu lösen und die konzeptionellen Begründungsdefizite der herrschenden Auffassung zu vermeiden.
a) Nicht abschließend geklärt ist das Schicksal gemeinschaftlicher Forderungen bei einem Eigentümerwechsel. ... All diese Unstimmigkeiten vermeidet die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit. Denn Träger des Vermögens einschließlich der gemeinschaftlichen Forderungen und Verbindlichkeiten ist unabhängig von einem Eigentümerwechsel der Verband (Bub, PiG 63, l, 25;...).
b) Bei der Bruchteilsgemeinschaft kann gemäß § 432 BGB jeder Miteigentümer
alleine die Leistung an alle fordern. Anders verhält es sich bei der WEG. Hier bedarf ein Wohnungseigentümer für die Durchsetzung eines ihm zustehenden Anspruchs der Ermächtigung durch die Gemeinschaft, wenn dieser die Entscheidungskompetenz über die Rechtsverfolgung zusteht. § 432 BGB wird insoweit durch § 21 Abs. l WEG verdrängt (vgl.Senat, BGHZ 106, 222, 226; 111, 148, 151; 115, 253, 257). Die Konzeption der WEG als Bruchteilsgemeinschaft greift folglich auch hier zu kurz (Kaiser, ZWE 2001, 173,177;..). Mit der Teilrechtsfähigkeit ist die WEG selbst Forderungsinhaberin.
c) Schwierigkeiten bereitet bislang ferner die Parteibezeichnung im gerichtlichen Verfahren. Verfolgen die Wohnungseigentümer als Gläubiger einen Leistungsanspruch, so genügt auf der Aktivseite die Verwendung der Sammelbezeichnung „WEG X-Straße, vertreten durch den Verwalter Y" (BGHZ 78, 166, 173;...). Diese Möglichkeit der „Kurzbezeichnung" unterscheidet sich ihrem Inhalt nach nicht von der prozessualen Behandlung eines rechtsfähigen Verbandes (vgl. Schmid, B1GBW 1981, 142, 143;...).

d) Die entscheidenden Konzeptionsschwächen der herrschenden Auffassung betreffen das Haftungssystem. Im Ergebnis ist anerkannt, dass für die Verbindlichkeiten aus Dauerschuldverhältnissen, insbesondere aus dem Verwaltervertrag, die jeweiligen Wohnungseigentümer haften, denen die Leistungen zugute kommen (BayObLGZ 1986, 368, 369 f.;...). Begründet wird dies vertragsrechtlich mit einer - verschieden konstruierten - rechtsgeschäftlichen Auswechselung des Schuldners beim Eigentümerwechsel (Staudinger/Rapp, aaO, Einl. zum WEG Rdn. 54;...) oder wohnungseigentumsrechtlich mit einer analogen Anwendung von § 10 Abs. 4 WEG (BayObLGZ 1986, 368, 369 f.;...). Es ist nicht überzeugend (Häublein, Festschrift Wenzel [2005], PiG 71,8.175 ff, 181 ff.), aa) Eine vorab mit dem Gläubiger vereinbarte befreiende Schuldübernahme durch den Erwerber ist ohne dessen Einverständnis unwirksam, da dies auf einen Vertrag zu Lasten Dritter hinausliefe (Kümmel, aaO, S. 118 f.).Die entsprechende Erklärung ist bei von dem Erwerber nicht gebilligten Vertragsbeziehungen oft nicht zu erlangen und entspricht nicht immer dem objektiven Erklärungsweit seiner rechtsgeschäftlichen Erklärungen, sondern muss fingiert werden, um das gewünschte Ergebnis zu erreichen. Dasselbe gilt für Dauerschuldverhältnisse. Ein aus § 10 Abs. 3 WEG abgeleiteter gerichtlich durchsetzbarer Anspruch auf Erteilung der Genehmigung (Kümmel,aaO, S. 119) könnte dem in der Praxis teilweise abhelfen. Bis zur rechtskräftigen Entscheidung käme es nicht zum Wechsel des Vertragspartners. Folglich könnte und müsste der Vertragspartner den Veräußerer wegen der Kosten aus einem Dauerschuldverhältnis in Anspruch nehmen. Selbst eine Rückwirkung der gerichtlich ersetzten Genehmigung würde nur interne Ausgleichsansprüche zwischen Veräußerer und Erwerber begründen, was im Ergebnis keinen Vorteil gegenüber der herkömmlichen Lösung böte, wonach alleine der Wohnungseigentümer zur Zeit des Vertragsabschlusses Vertragspartner des Gläubigers bleibt.

ba) Die Auffassung von einer analogen Anwendung des § 10 Abs. 4 WEG überzeugt nicht. Zum einen hätte eine solche Lösung im Falle des Eigentümerwechsels eine Schuldnervermehrung zur Folge, weil § 10 Abs. 4 WEG eine zeitliche oder sonstige Begrenzung der Alteigentümerhaftung nicht vorsieht (vgl. zuletzt Elzer, ZMR 2004,633,636) und ein Kündigungsrecht vereinbart sein müsste. Zudem ließe sich eine analoge Anwendung von § 10 Abs. 4 WEG nicht auf den Verwaltervertrag oder andere Dauerschuldverhältnisse begrenzen,

cc) Lässt sich eine Auswechslung der Vertragspartner kaum begründen, müssten die zur Zeit des Vertragsschlusses im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer für die resultierenden Verbindlichkeiten haften (vgl. OLG Oldenburg WE 1994, 218, 219;...), es sei denn, etwaige Sondernachfolger hätten sie übernommen und den Alteigentümer entlastet (vgl. BGH, Urt. v. 9.02.2004, II ZR 218/01, NJW-RR 2004, 874). Dies in jedem Veräußerungsfall festzustellen, erschwert in größeren Anlagen nicht nur die Verwaltung in unzumutbarer Weise, sondern müsste bei unterschiedlicher Vertragsgestaltung eines Eigentümerwechsels dazu führen, dass die Begleichung von Verbindlichkeiten ausgeschiedener Alteigentümer keine Angelegenheit der Gemeinschaft mehr ist, über die zu beschließen sie eine Beschlussfassungskompetenz hätte. Das widerspräche der Vorstellung des Gesetzgebers von der Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft und einer Haftung des Verwaltungsvermögens für Verwaltungsschulden. Hier vermag nur die Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft ein schlüssiges Erklärungsmodell zu bieten.

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