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Jahrbuch Immobilien 2008

Analysen, Trends, Perspektiven mehr...
Nachrichten aus Europa

England: Die britische Regierung plant ab 2007 einen offiziellen Ombudsmann für alle Streitigkeiten mit Immobilienmaklern einzuführen. Bislang wird dieses Beschwerdesystem von dem englischen Maklerverband NAEA (National Association of Estate Agents), der ca. 10. Immobilienmakler als Mitglied führt, betrieben. Die Erfahrungen, die der Verband gemacht hat, sind in das neue System eingeflossen. Nach Angaben der NAEA gehen im Jahr ca. 7.000 Beschwerden bei dem Verband ein. Diese Beschwerden werden in einer eigenen Abteilung für die Überprüfung der Praxis am Immobilienmarkt bearbeitet. Aus den Beschwerden werden ca. 200 Verfahren gegen Immobilienmakler des Verbandes eingeleitet. Von diesen eingeleiteten Verfahren führen ca. 40 im Ergebnis zu einer Strafe gegen den Immobilienmakler. Die Verfahren gegen die Immobilienmakler/Mitglieder werden vor einem verbandseigenen Schiedsgericht verhandelt. Der Verband vertritt dabei die Anklage, das Mitglied verteidigt sich mit einem Rechtsanwalt. Ein Beispiel aus der jüngsten Vergangenheit: Der Verband hat eine Strafe in Höhe von 4.000,- EURO gegen ein Mitglied verhängt, das bei der Abnahme einer Mietwohnung nach Ansicht des früheren Mieters falsch vorgegangen ist. Die Wohnung war nicht besenrein übergeben worden und der Immobilienmakler hat die Reinigung selbst veranlasst. Das richtige Vorgehen wäre gewesen zunächst den Mieter zur Reinigung aufzufordern, dann drei Angebote von Firmen einzuholen und diese dem Mieter vorzulegen. Der englische Verband der NAEA kann noch nicht abschätzen, wie sich das geplante System auf die Einhaltung der Wettbewerbs- und Standesregeln des Verbandes auswirken wird. Die strenge Einhaltung und Überwachung der eigenen Standesregeln wird von der NAEA sehr intensiv betrieben. Wird eine Strafe gegen ein Mitglied ausgesprochen, wird diese in der lokalen Presse veröffentlicht.
Italien: Die italienische Maklervereinigung FIAIP hat ihren Mitgliederkreis in den letzten beiden Jahren auf über 10.500 Mitglieder gesteigert. Ein Teil des Erfolgs liegt in der Aufnahme von ca. 2.000 Finanzdienstleistern in den Verband. Der italienische Verband hat die gesetzliche Entwicklung bei der Berufshaftpflichtversicherung genutzt und einen Vertrag mit einer Gesellschaft abgeschlossen. Der Verband bietet seinen Mitgliedern die Versicherung bei einer Deckungssumme von 150.000,- EURO zu einer Prämie von 50,- EURO an. Auf dem freien Markt kostet eine vergleichbare Versicherung nach Auskunft des italienischen Verbandes eine Prämie von über 500,- EURO.
Die CEI-Bücher
Die CEI-Bücher werden aktualisiert. In diesem Büchern sind bislang 5 Berichte über den Immobilienmarkt, Anforderungen an Immobilienmakler, Immobilienpraxis für die Länder Spanien, Italien, England, Irland und Holland erstellt. Die weiteren Bücher sollen bis zum Jahresende erstellt werden. Die Mitglieder in den Verbänden der CEI können diese Bücher erwerben.

Bericht über neue Immobilien-Gesetze in Europa
England: Die stamp-duty (Grunderwerbsteuer) wird jetzt erst ab einem Kaufpreis von 120.000,- engl. Pfund erhoben. Bislang lag dieser Satz bei 60.000,- engl. Pfung. Bei einem Kaufpreis von1 20.000 – 250.000,- engl. Pfund beträgt die stamp duty 1%, der Prozentsatz steigt auf 3 % bei einem Kaufpreis zwischen 250.000 und 500.000,- engl. Pfund und beträgt 4 % bei einem Kaufpreis über 500.000,- engl. Pfund
Ab 2006 verändert sich die Regelung für den Ombudsmann in Maklerangelegenheiten. Der engl. Verband (NAEA) wird nicht länger für seine Mitglieder das Verfahren durchführen. Stattdessen wird das Beschwerdeverfahren unabhängig geführt. Die englischen Maklerverbände müssen Mitglieder dieses Systems sein und ihre Mitglieder dem System unterwerfen. Das System ist nicht für Beschwerden von Maklern untereinander ausgelegt, sondern dient ausschließlich den Beschwerden der Verbraucher gegen Makler.
Ab 2007 müssen alle Dokumente einer Immobilie vorbereitet werden, bevor die Immobilie in den Verkauf gehen kann. Dazu zählt ein Kaufvertragsentwurf, ein Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen – surveillance - (Kein Immobilienmakler), alle Garantien für das Haus/Bau etc. und ein Pass über die Energieeffizienz des Hauses. Home-Condition-Report – Die Gutachten werden von den Mitgliedern des RICS erstellt.
HIPS- Home-Inspection-Property-System
Der Verkäufer muss für die Erstellung des Paketes bezahlen. Die Entscheidung des Verkäufers, ein Haus zu verkaufen, wird damit zunächst eingeschränkt, weil dieses Paket zunächst erstellt werden muss. Der Bericht über den Hauszustand ist für 6 Monate gültig.
Der praktische Weg führt den Verkäufer zum Immobilienmakler zur Erstellung des HIPS. Der Makler beauftragt den Gutachter und einen Anwalt, besorgt alle Unterlagen und wird dafür vom Verkäufer bezahlt. Danach erfolgt die Vermarktung.

Irland:
In Irland hat es eine Änderung des Mietrechts gegeben. Der Mieter einer Wohnung kann in den ersten vier Jahren nicht vom Vermieter gekündigt werden. Alle Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern werden von einem Schiedsgericht verhandelt und gehen nicht zu Gericht. Das Schiedsgericht besteht aus insgesamt 12 Personen, die überwiegend Anwälte sind, aber auch Praktiker, z.B. aus der IPAV.
Private Residential Board ist von der Regierung gebildet worden und hat eine gesetzliche Grundlage.
Ein Eigentümer muss innerhalb von 6 Monaten nach Bezug der Immobilie bei diesem Board eine Klage einreichen, wenn er den Mieter wieder kündigen möchte. Erfolgt diese Anzeige nicht innerhalb der ersten 6 Monate, dann hat der Mieter ein Wohnrecht für mindestens vier Jahre.
 
Die Regelungen zur Eindämmung von Geldwäsche haben in Irland dazu geführt, dass jeder Kaufinteressent vom Immobilienmakler kontrolliert werden muss. Das bedeutet, dass jeder Immobilienmakler den Ausweis, die Ausweisnummer etc. vermerken muss. Die Identität des Interessenten muss festgehalten werden.

Frankreich:
Seit Mitte 2005 (Juni 2005) muss bei jedem Verkauf einer Privatimmobilie ein Gutachten (unique diagnostique) über den technischen Zustand eines Hauses erstellt werden (Heizung, Gasinstallationen, Asbest, Bleirohre, Schädlinge, Umweltrisiken), aus dem sich eine Haftung des Verkäufers/Vermittlers ergibt. Ein neues Gesetz ist in Kraft getreten, das diese Regelungen vorsieht. Das gilt auch für Ferienimmobilien und Gebrauchtimmobilien.
Rumänien:
Das Steuersystem ist umgestellt worden. Die Grunderwerbsteuer ist von 1 % auf 10 % angehoben worden. Diese Regelung gilt ab 1. Juni 2005. Die Ausführungsbestimmungen sind bis Mitte Juni noch nicht veröffentlicht worden, zumal es Ausnahmen geben wird. Für die Anschaffung der selbstgenutzten Immobilie wird keine Grunderwerbsteuer erhoben. Die Steuer gilt im übrigen für Privat- und Gewerbeimmobilien.
Die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen wird derzeit umgestellt. Die neue Regelung ist noch nicht verabschiedet.
Ein Gesetz für Immobilienmakler ist noch nicht verabschiedet. Derzeit gibt es keine gesetzlichen Anforderungen an Immobilienmakler, bevor diese ihre Tätigkeit aufnehmen. Die Handelskammer registriert ein neues Immobilienunternehmen ohne weiteres.
Derzeit können Ausländer noch kein Immobilieneigentum in Rumänien erwerben. Der Erwerb ist jedoch für Gesellschaften möglich, die ihren Sitz in Rumänien haben. Eine Änderung ist für den Zeitpunkt des Beitritts zur EU im Jahr 2007 vorgesehen.

Italien
Bei Neubauvorhaben werden alle Anzahlungen des Käufers auf eine Immobilie mit einer Garantieversicherung hinterlegt. Dieses neue Gesetz (Juni 2005) wurde von der FIAIP sehr intensiv gefördert, weil Unternehmen die Anzahlungen aus dem Immobilienerwerb teilweise in die Insolvenz mitgenommen haben. Im Interesse der Immobilienerwerber ist diese Verbraucherschutzregelung neu eingeführt worden. Die Kosten von 1 – 2% für die Versicherung werden eine weitere Preissteigerung bewirken.

Portugal
Ein Gesetz zur Garantiehinterlegung bei Immobilienprojekten ist im Gesetzgebungsverfahren. Es wird erwartet, dass das Gesetz noch in diesem Jahr verabschiedet wird. Derzeit gilt noch das alte System, wonach die Baufirmen bei einer staatlichen Stelle registriert sein müssen.
Im Januar 2005 ist ein neues Gesetz in Kraft getreten, wonach bei jedem Verkaufsfall ein aktuelles Wertgutachten für eine Immobilie vorliegen muss. Es ist eine Kommission gebildet worden, die die Bodenwerte bzw. Indizes für die einzelnen Regionen festlegt. Die Gutachten müssen den korrekten Wert der Immobilie ausweisen, so dass die Unterverbriefung der Immobilien eingedämmt wird. Damit wird erreicht, dass die Steuern in Portugal auf Basis des vollständigen Wertes der Immobilie errechnet worden.

Slowakei
Das Besteuerungssystem von privat genutzten Immobilien ist umgestellt worden. Es erfolgt keine Gewinnbesteuerung, wenn der Eigentümer in den letzten beiden Jahren vor dem Verkauf die Immobilienselbst genutzt hat. Anderenfalls erfolgt eine Gewinnbesteuerung nach dem Einkommensteuersatz. Dieser beträgt einheitlich 19%.

Niederlande
Bei Rechtsstreitigkeiten bis 10.000,- EURO in Immobilienstreitigkeiten wird ab Januar 2006 ein verpflichtendes Schlichtungsverfahren ohne Gerichtsverfahren eingeführt. Die Entscheidung ist bindend. Das Schiedsgericht wird aus 3 Personen bestehen, von denen mindestens ein Jurist sein muss. Der Beschwerdeführer muss bei seiner Klage 150,- EURO Gebühren einzahlen. Die Kosten werden schließlich von der unterlegenen Partei gezahlt. Dies ist ein gesetzlicher Versuch, der auf zwei Jahre angelegt und befristet bis Anfang 2008 läuft. Der holländische Maklerverband VBO wird einen Vertreter in das Schiedsgericht entsenden, nachdem der Verband NWM sich an dem Projekt nicht beteiligen wollte.