von Robert Ummen
Hat der Boom auf den deutschen Immobilien-Investmentmärkten seinen Höhepunkt erreicht – oder gar schon überschritten? Ist es tatsächlich so, dass die Investoren dem Markt den Rücken kehren? Nach den vorliegenden Halbjahreszahlen der Researcher lässt sich eine Trendumkehr nicht belegen – noch nicht. Viele Experten erwarten jedoch, dass die zyklische Spitze nach den Rekordinvestments der vergangenen Jahre nunmehr bald erreicht ist.
Nicht Fundamentaldaten, sondern vor allem die große Liquidität haben in den vergangenen Jahren die Immobilienmärkte getrieben. Jetzt spielen die Banken und der Kapitalmarkt nicht mehr mit. In der Tat verabschieden sich bereits einige der rein finanzgetriebenen internationalen Investoren aus Deutschland – und ziehen weiter, beispielsweise nach Asien. Sie haben von der hohen Spanne zwischen Immobilienrenditen und Fremdkapitalzinsen profitiert. Doch diese Spanne ist bei steigenden Kapitalmarktzinsen mittlerweile so weit geschrumpft, dass der Leverage-Effekt – also das Hebeln der Eigenkapitalrendite – an Attraktivität verloren hat. In anderen Regionen der Welt locken nun niedrigere Zinsen und somit höhere Renditen. „Die Finanzinvestoren der ersten Welle verabschieden sich, weil ihre Kreditstrategie nicht mehr die erhofften Erfolge zeigt“, sagt IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick.
Der deutsche Immobilienmarkt ist kerngesund
Dieses Phänomen wird den deutschen Immobilienmarkt aber keineswegs einbrechen lassen, da er von den Basisdaten her nach wie vor kerngesund ist. Robuste Konjunktur, Mietwachstum und gute Nutzernachfrage sind die Eckpfeiler dieser Entwicklung. „Nach den ohnehin nur kurzfristig orientierten Finanzinvestoren werden verstärkt ausländische Investoren mit langfristigem Anlagehorizont und starker Eigenkapitalbasis sowie offene und geschlossene Immobilienfonds und Immobilienaktiengesellschaften als Käufergruppe an Bedeutung gewinnen“, erklärt Sascha Hettrich, Deutschland-Chef des internationalen Immobiliendienstleistungsunternehmens King Sturge. Die offenen Fonds etwa verfügen aufgrund mittlerweile wieder hoher Mittelzuflüsse über erhebliche Finanzkraft. Auch nutzen sie das Kapital aus den Verkäufen des vergangenen Jahres.
Die Märkte werden sich demnach ändern. Bis zum Ausbruch der US-Hypothekenkrise dominierten die opportunistischen angelsächsischen Private Equity Fonds die internationalen Immobilienmärkte und trieben auch in Deutschland die Preise in den Bieterverfahren hoch – und die Renditen in den Keller. Nun werden die langfristig orientierten Immobilieninvestoren wieder verstärkt zum Zuge kommen, da sich die Marktpreise ein Stück weit normalisieren dürften und die aufgrund der Subprime Krise deutlich vorsichtiger gewordenen Banken naturgemäß eher eigenkapitalstarke Investoren finanzieren als solche, die hoch fremd finanzieren. Beispielsweise müssen offene Fonds mindestens 50 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital tragen und haben deshalb kein Problem, Bankkredite zu bekommen. Hingegen ist es für angelsächsische Finanzinvestoren, die bis zu 90 Prozent des Kaufpreises fremd finanzieren, derzeit schwierig, Darlehen zu erhalten. Die Banken können diese Kredite an den internationalen Kapitalmärkten momentan kaum weiterreichen. Mehrere geplante Transaktionen sollen aus diesem Grund derzeit auf Eis liegen.
Das Interesse der Investoren bleibt groß
Bislang gibt es jedoch keine Anzeichen, dass in Deutschland vorbereitete Immobilienkäufe platzen. Sollten einige ausländische Beteiligungsgesellschaften, die ihre Immobilienkredite demnächst refinanzieren müssen, gezwungen sein, Objekte abzustoßen, würde dies die Preise sicherlich kurzfristig unter Druck bringen. Dies ist aber eher als positive Korrektur denn als negative Konsequenz der Subprime-Krise zu werten. Beispielsweise waren in London, Paris oder Madrid die Nettoanfangsrenditen bereits unter die Marke von vier Prozent gefallen, weil die Mieten nicht annähernd im selben Umfang stiegen. Immobilien warfen somit geringere Erträge ab als sichere Staatsanleihen.
Der deutsche Immobilienmarkt hat vor dem Hintergrund der robusten Konjunktur und seiner erheblichen Wertschöpfungspotenziale im Kern nichts von seiner Attraktivität verloren. Das Interesse der Investoren bleibt demnach groß – nur der Charakter der Investoren ändert sich. Nach den Finanzingenieuren engagieren sich wieder diejenigen Investoren, die sich mehr von den immobilienwirtschaftlichen Werten leiten lassen.
Nach Einschätzung von Ernst & Young wird der Boom am deutschen Immobilien-Investmentmarkt in diesem Jahr das Rekordergebnis aus dem Vorjahr denn auch noch einmal leicht übertreffen. Das Transaktionsvolumen wird demnach bei voraussichtlich über 70 Mrd. Euro liegen nach 69,7 Mrd. Euro im Jahr 2006. Das Maklerhaus Aengevelt rechnet sogar mit 90 Mrd. Euro Transaktionsvolumen. Die Analysen der Marktexperten bestätigen also den Trend. Neben opportunistisch agierenden Marktteilnehmern würden sich künftig in stärkerem Maße auch solche ausländische Investorengruppen in Deutschland engagieren, die sich eher auf Core-Investments fokussiert haben, heißt es. „Internationale Core-Investoren mit geringeren Renditeerwartungen und tendenziell längerem Anlagehorizont treten immer häufiger als selektive Käufer auf.“ In den Portfolien dieser Investoren ist Deutschland im Verhältnis zu seiner wirtschaftlichen Bedeutung häufig noch untergewichtet. Finanzinvestoren verkaufen die aufgearbeiteten Einzelobjekte aus den Portfoliodeals gezielt an diese Gruppe, sofern kein Exit via Börsengang geplant ist, was vor dem Hintergrund des turbulenten Kapitalmarktumfelds derzeit ohnehin schwierig ist.
Aktives Asset-Management als Wertreiber
Zugleich nimmt angesichts steigender Finanzierungskosten der Druck auf die Investoren zu, die Entwicklung ihrer Portfolien aktiv stärker mit zu gestalten. Sonst werden sie sich mit geringeren Erträgen als zuvor abfinden müssen. Sie sind gut beraten, sich wieder auf die Grundlagen ihres Investments zu konzentrieren, nämlich die Immobilie selbst. Aktives Asset Management ist künftig der wesentliche Werttreiber. Das ist leicht daran abzulesen, wie hoch die Nachfrage auf dem leergefegten Markt für Immobilienspezialisten geworden ist. Derzeit gibt es einen extremen Mangel an professionellen Asset und Property Managern, und der Aufbau entsprechender Kapazitäten in den Unternehmen braucht länger als erwartet.
Nach den Halbjahreszahlen von Jones Lang LaSalle bilden derzeit nach wie vor Deutschland und die USA die Schwerpunkte im Immobilien-Investmentgeschäft. Weltweit habe der Immobilienhunger internationaler Investoren in den ersten sechs Monaten dieses Jahres ein neues Rekordniveau erreicht, berichten die Researcher. 382 Mrd. US-Dollar sind nach Berechnungen der Beratungsgesellschaft von Januar bis Ende Juni rund um den Globus in den Kauf von Gebäuden und die Übernahme börsennotierter Immobilienunternehmen geflossen. Ein Plus von 16,5 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres.
Durch die europäische Brille betrachtet, fällt das Ergebnis nicht ganz so imposant aus. Deutliche Steigerungen verzeichnete nur Deutschland. Hierzulande legte das Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien in den ersten sechs Monaten im Jahresvergleich um 34 Prozent auf rund 27 Mrd. Euro zu. Das entspricht etwa einem Viertel des gesamten europäischen Transaktionsvolumens.
Karawane der Finanzinvestoren zieht weiter
Im übrigen Europa hingegen ging das Transaktionsvolumen von 91,8 Mrd. Euro im ersten Halbjahr 2006 auf 89,6 Mrd. Euro zurück. „Nach dem Zinsanstieg in der Eurozone gibt es die positiven Renditespannen für Spitzenimmobilien nicht mehr“, sagt Tony Horrel, Leiter Europäische Kapitalmärkte bei JLL. Finanzinvestoren, die ihre Käufe in hohem Umfang mit Krediten finanziert hätten, würden sich deshalb von den europäischen Märkten fern halten – etliche sogar beginnen, ihre Positionen wieder aufzulösen.
Das allerdings dürfte nach Meinung der Experten auch in den kommenden Monaten ein hohes Transaktionsvolumen garantieren. Für die an die Märkte kommenden Objekte stehen eigenkapitalstarke Käufer wie Pensionsfonds und Kapitalanlagegesellschaften etwa aus dem arabischen und skandinavischen Raum, Australien, Asien, dem Nahen Osten und vielen anderen Regionen parat. Zudem wollen immer mehr milliardenschwere Investoren aus dem Mittleren Osten ihre Petro-Dollar anlegen.
Die Karawane der reinen Finanzinvestoren wird auf der Jagd nach hohen Renditen indes aus den USA und Europa nach Asien weiterziehen. Bei anhaltend starkem Wirtschaftswachstum und niedrigen Zinsen ist diese Region der Ort erster Wahl für opportunistisches Kapital.
So wird die Weiterveräußerung von Immobilienbeständen der Private-Equity Häuser und die Mobilisierung weiterer gewerblicher Bestände über die Börse auch im kommenden Jahr wesentliche Impulse zu einem regen Transaktionsgeschehen in Deutschland geben. Darüber hinaus haben viele deutsche Unternehmen im internationalen Vergleich immer noch überdurchschnittlich viel Kapital in Immobilien gebunden. Es wird daher erwartet, dass zahlreiche Corporates, allerdings erst in 2008, dieses inaktive Vermögen nach und nach veräußern werden, um dabei mit dem frei werdenden Kapital ihr Kerngeschäft zu stärken.
Büroimmobilien bleiben Spitzenreiter
Interessant ist ein Blick auf die bei den Investoren bevorzugten Immobiliensektoren. Büroimmobilie bleiben weiter stärkstes Segment mit einem Volumen von 63 Mrd. Euro europaweit, entsprechend einem Anteil von 53 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen. Zwar sind auf den deutschen Büromärkten die Leerstände leicht gesunken und die Mieten in Spitzenlagen gestiegen. Das ändert jedoch nichts an dem Schicksal, das zahlreiche ungenutzte Bürohäuser erwartet. Nach Einschätzung der Experten gibt es weiterhin einen hohen strukturellen Leerstand, also Bauten, die absolut nicht mehr marktfähig sind. Der Anteil solcher hoffnungsloser Fälle ist von 17 auf 20 Prozent des aktuellen Leerstands gestiegen.
Wer dagegen auf der Sonnenseite des Marktes agiert, darf sich nicht nur über höhere Vermietungsraten freuen, sondern auch noch über steigende Preise. Die Makler registrieren steigende Mieten in fast allen guten City-Lagen. Die Preise am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt haben fast wieder das Rekordniveau des Jahres 2001 erreicht. Für Büro- und Geschäftsgebäude in 1a-Lage an Top-Standorten wie Berlin, Frankfurt/Main, Hamburg und Stuttgart werden im Schnitt 19,2 Jahresmieterträge als Kaufpreis gezahlt. Vor sechs Jahren, am Höhepunkt des vergangenen Immobilien-Booms, waren es 19,6 Jahreskaltmieten. Im Jahr 2005 hingegen, im Tiefpunkt des Abschwungs, wurden diese Objekte für nur 17,9 Jahresmieten gehandelt. Allein 2006 wurden mindestens 45 Mrd. Euro in deutsche Gewerbeimmobilien gesteckt – und in diesem Jahr dürfte es noch mehr sein.
Auch Einzelhandelsimmobilien bleiben im Fokus der Investoren. Dieser Sektor liegt trotz Rückgang gegenüber dem Vergleichszeitraums des Vorjahres auf einem guten Niveau und kommt auf ein Transaktionsvolumen von 21,6 Mrd. Euro (1. Hj. 2006: 27 Mrd. Euro). Derzeit stehen allerdings noch einige größere Transaktionen in Verhandlungen, die das Ergebnis bis Jahresende noch pushen werden.
Logistikimmobilien weisen mit sechs Mrd. Euro im Einjahresvergleich einen Rückgang im Transaktionsvolumen auf – eine Entwicklung, die vor allem auf einen Mangel an adäquaten Produkten zurückzuführen ist. Die Nachfrage nach Logistikimmobilien bleibt weiterhin hoch. Moderne Hallen sind allerdings knapp. Das hängt damit zusammen, dass viele Bestandsflächen zu klein sind oder den heutigen Anforderungen der unterschiedlichen Nutzergruppen nicht mehr entsprechen.
Wohnungs-Transaktionen weiterhin auf hohem Niveau
Das Transaktionsvolumen mit deutschen Wohnimmobilien wird nach Einschätzung der Experten wohl weiterhin in etwa das hohe Niveau von 2006 halten. In diesem Jahr dürften Wohnungsportfolien mit einem Wert von rund elf Mrd. Euro gehandelt werden. Und im kommenden Jahr wird das Volumen kaum viel geringer sein. Wechseln Private Equity Fonds weiter auf die Verkäuferseite, ist dies kein grundsätzliches Problem. Immobilienunternehmen aus Großbritannien, Israel, Italien, Österreich und Spanien sind bereit, diese Bestände aufzukaufen. Sie sind an langfristigen Engagements im deutschen Markt interessiert. Veränderungen wird es aber dennoch geben.
Nach Bund und Ländern werden künftig insbesondere die Kommunen, die noch über rund drei Millionen Wohnungen verfügen, weiter Bestände veräußern, auch wenn dies politisch umstritten bleibt. Laut einer Studie von Ernst & Young plant jede dritte deutsche Stadt mit mehr als 100.000 Einwohnern bis 2010 Privatisierungen in Form von Verkäufen kommunaler Unternehmen. Besonders beliebt ist dabei der Verkauf der eigenen Immobilien: 41 Prozent aller befragten Kommunen, die derzeit Privatisierungen planen, wollen Immobilien oder Wohnbaugesellschaften veräußern. Als nächster großer Deal gilt derzeit der Verkauf der Landesentwicklungsgesellschaft NRW (LEG) mit rund 100.000 Wohnungen durch die nordrhein-westfälische Landesregierung.
Transaktionen im Hotelmarkt werden nach Expertenmeinung schwieriger. Nach dem Rekordjahr 2006 mit einem Hotelinvestmentvolumen von 21,6 Mrd. Euro blieb der europäische Hotelinvestmentmarkt im ersten Halbjahr 2007 auf ähnlich hohem Niveau. Mit 9,0 Mrd. Euro liegt das Transaktionsvolumen aber um drei Prozent unter dem Ergebnis des Vergleichszeitraumes von 2006, heißt es im Hotel-Report von JLL. Rund 72 Prozent des gesamten Investmentvolumens gingen dabei auf das Konto von Portfoliotransaktionen. In Deutschland erreichte das Volumen 360 Mio. Euro. „Die Krise der amerikanischen Hypothekenbanken hat bislang keine größeren Auswirkungen auf den Hotelinvestmentmarkt gehabt“, sagt JLL-Hotelexperte Christoph Härle. „Was wir aber sehen, sind erste Anzeichen zu mehr Vorsicht.“ Das führe zu Verzögerungen bei Transaktionen. Insgesamt werde das europaweite Transaktionsvolumen die 20 Mrd. Euro-Marke in diesem Jahr deshalb wohl nicht erreichen.
Pflegeimmobilien verheißen gute Ertragspotenziale
Der Markt für Pflegeimmobilien gilt unter Investoren gemeinhin als äußerst wachstumsstark, da die demografische Entwicklung einer alternden Bevölkerung unaufhaltsam ist. Studien sprechen von einem Bedarf von 2500 Einrichtungen mit 300.000 Betten, die bis zum Jahr 2030 notwendig seien. Ein Investitionsbedarf von vielen Milliarden Euro verheiße gute Ertragspotenziale. Experten, die dieses Marktsegment kennen, warnen jedoch vor drohenden Überkapazitäten. „Wer jetzt massiv in den Neubau von Pflegeheimen investiert, riskiert eine Immobilienblase, deren Platzen viele Anleger in den Ruin treiben könnte“, sagt Helmut Braun, Vorstandsvorsitzender von Kuratorium Wohnen im Alter (KWA). „Der Anteil der Pflegebedürftigen an der Gesamtzahl älterer Menschen fällt seit Jahren kontinuierlich“, betont der Gerontologe.
Nicht das Pflegeheim, sondern neue Formen des Zusammenlebens mit nachbarschaftlicher Hilfe sind demnach gefragt. Potenzielle Investoren machten den Fehler, die aktuelle Bedarfsdiskussion nur immobilienorientiert, aber nicht fachlich begründet zu führen. Die vorliegenden Studien würden übersehen, dass Pflege nach wie vor in erster Linie von Familien und privaten Netzwerken geleistet werde, daher sei das größte Wachstum derzeit bei alternativen Wohn- und Pflegekonzepten sowie Dienstleistungsangeboten, die eine Pflege zu Hause ermöglichen, zu verzeichnen – nicht im stationären Bereich.
Wer kauft in Deutschland?
Wer sind die Investoren, die auf dem deutschen Immobilienmarkt eine bedeutende Rolle spielen? Neben den bereits oben angesprochenen Käufergruppen hier eine weitere Auswahl:
Irische Investoren werden 2007 wiederum zwölf Mrd. Euro in Gewerbeimmobilien investieren, berichtet CB Richard Ellis. Damit würden die Iren mindestens die Rekordmarke von 2006 erreichen. „Wir registrieren ein stark gestiegenes Interesse von irischen Investoren in Deutschland. Dabei stehen nicht mehr nur fertig entwickelte Investments im Fokus, sondern neuerdings auch Einzelhandelsobjekte, die erst nach entsprechenden Umbaumaßnahmen und der Umsetzung neuer Vermietungskonzepte entsprechende Renditen abwerfen“, erklärt CBRE-Investmentchef Fabian Klein.
Israelische Investoren sind in den vergangenen Jahren ebenfalls zu einem bedeutenden Mitspieler an den internationalen Immobilienmärkten geworden. Nach einem Bericht des US-Wirtschaftsmagazins Businessweek haben sie in den vergangenen Jahren mehr als zehn Mrd. Euro weltweit in Immobilien in den USA, Großbritannien, Polen und Russland investiert. Zunehmend gerät auch der deutsche Markt in den Fokus der Gesellschaften. Mit ihren Investments außerhalb Israels wollen die Gesellschaften das Kapital ihrer Aktionäre auch vor Terroranschlägen schützen. Zu den bedeutenden Aktionären der Immobilienunternehmen zählen Pensionskassen, die für die Altersvorsorge von Millionen von Israelis verantwortlich sind.
Arabische Anleger suchen schariakonforme Immobilien
Arabische Investoren legen etwa ein Drittel ihres Kapitals in Immobilien an – zunehmend auch in Deutschland. In den nächsten Jahren wollen sie rund 600 Mrd. Euro aus Ölgewinnen weltweit investieren – und zwar über Fonds, die strikt nach den Regeln der Scharia arbeiten. Der Koran verbietet Geschäfte mit dem Verleih von Geld, mit Glücksspiel und dem Verkauf von Alkohol, Nikotinwaren, Schweinefleisch sowie pornographischen Produkten. Bei der Auswahl schariakonformer Immobilien hat man sich auch in Deutschland an diese Regeln zu halten. In den vergangenen fünf Jahren sind mehr als 70 Mrd. Euro in schariakonforme Investment-Fonds geflossen. „Gut ein Drittel des Geldes wird in Immobilien angelegt werden – vor allem in den Märkten Europas“, erläutert Angus McIntosh, Chefresearcher bei King Sturge. Der britische Immobiliendienstleister, der auch in Deutschland stark expandiert, hat zusammen mit der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) und der London South Bank University eine umfassende Studie über Investmentvehikel erstellt, die nach den Vorgaben der Scharia arbeiten. Fazit: „Die Fonds können der europäischen Immobilienwirtschaft bisher unerschlossene Finanzierungsquellen zur Verfügung stellen“, so McIntosh.
Mit Investitionen von über einer Mrd. Euro in den vergangenen beiden Jahren avancieren die Dänen zu einer bedeutenden Größe auf dem deutschen Immobilienmarkt. „Grund für den gewaltigen Investitionsschub sind kalkulierte Renditen von mehr als fünf Prozent – eine Größenordnung, die auf dem dänischen Markt aufgrund der Angebotsknappheit längst nicht mehr zu erzielen ist“, sagt Per Barlag Arnholm, Deutschland-Geschäftsführer der dänischen Kristensen Group. Dabei sind Dänen traditionell immobilienfokussiert und nutzen das Betongold seit Jahrzehnten als wesentlichen Bestandteil der Optimierung ihrer Anlagedepots. So ist es nicht verwunderlich, dass fast 54 Prozent des dänischen Privatvermögens – immerhin elf Prozent mehr als der europäische Durchschnitt – aus Immobilien besteht. Lösungen für den bestehenden Anlagedruck sehen die Dänen direkt vor ihrer Haustür – in Deutschland. Der Markt erscheint vor dem Hintergrund des in Dänemark sehr hohen Preisniveaus besonders attraktiv. Zum Vergleich: Eigentumswohnungen in Dänemark kosten durchschnittlich das Dreifache deutscher Preise. Darüber hinaus reizt dänische Investoren vor allem die Vielfalt im hiesigen Immobilienangebot. Denn nicht nur Megadeals, sondern auch Investitionen in kleine, diversifizierte Portfolien sind möglich. Dabei sind die Dänen nicht an kurzfristigen Geldmehrungsaktionen, sondern an einem langfristigen Engagement in Deutschland interessiert. Wurden im Jahr 2006 noch Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien im norddeutschen Raum bevorzugt, zeichnet sich bereits jetzt sowohl sektoral als auch regional eine Erweiterung des dänischen Anlagefokus’ ab. Regional, weil man inzwischen Fuß gefasst hat und von Norddeutschland aus den Markt bewusst tiefer durchdringt, sektoral, weil man Nischen entdeckt hat, in denen bei vergleichsweise geringem Wettbewerb zu niedrigen Preisen und hohen Renditeerwartungen gekauft werden kann. Dies zeigt sich vor allem im Ferienimmobilien-markt. In Deutschland in der Vergangenheit stiefmütterlich behandelt, zählt er in Dänemark zu den traditionellen Immobilieninvestments. Mit Renditen von rund sieben Prozent sind Ferienimmobilien lukrative Kapitalanlagen. Hier werden dänische Investoren verstärkt ansetzen.
Der Autor ist Journalist sowie geschäftsführender Gesellschafter des auf Immobilienunternehmen spezialisierten Kommunikationsberatungsunternehmens Business Network Marketing- und Verlagsgesellschaft, Berlin.
