Makler-Software - Das Herzstück der Maklerfirma

Die Spezialsoftware ist das Herzstück der Maklerfirma. Hier werden die Objekte und Exposés gespeichert und in die Portale übertragen. Hier sind die Adressdaten mit den Suchkriterien der Interessenten hinterlegt. Die Kommunikation per E-Mail, Fax und Telefon  sowie die Dokumentation läuft über das System. Einmal entschieden, bleiben Maklerfirmen ihrer EDV fünf bis zehn Jahre treu. Entsprechend genau sollten sie bei der Auswahl der Technik hinsehen.

Dabei sollten sich Immobilienmakler zunächst fragen, wie viele PC-Arbeitsplätze sie ausstatten wollen und ob ihr Unternehmen in den kommenden Jahren wachsen soll. Einige Softwarehäuser haben auf ihren Webseiten Testmöglichkeiten und Videos, auf denen die Funktionsweise der Produkte erläutert wird.

Ratsam ist es, einen Kollegen mit ähnlicher Firmenstruktur nach seiner Erfahrung zu fragen und sich die Funktionsweise seiner Technik erläutern zu lassen. Uwe Wolter, Geschäftsführer der Jo. Wolter Immobilien GmbH in Braunschweig, entschied sich beispielsweise für Software von FlowFact, weil ihm mehrere Kollegen diese empfohlen hatten. Für ihn war ausschlaggeben, dass das Programm über eine gute Schnittstellenverwaltung verfügt und kompatibel ist mit möglichst vielen Internetportalen. Als nützlich empfindet Wolter die vielfältigen Selektionsmöglichkeiten, die eine intensive Kundenbetreuung ermöglichen. Weiterhin nutzt er ausgiebig die Möglichkeiten des Objektstrackings und des Friendlistings.

Ebenfalls auf einen Kollegenratschlag hin wählte das Aschaffenburger Makler-Unternehmen Gödert Immobilien GmbH das Produkt Lagler. Entscheidendes Kriterium bei der Auswahl des Programmes war die Möglichkeit, im Verbund mit mehreren Maklern über eine Software zu agieren und gemeinschaftliche Objekte für die Kollegen aus dem Verbund zugänglich zu machen. Als besonders nützlich bezeichnet Geschäftsführerin Dorothea Gödert-Stegmann die Funktion, wichtige Fakten über eine Schnittstelle zu Immoscout und anderen Portale direkt zu übertragen sowie die Möglichkeit, digitale Akten zu den jeweiligen Objekten direkt über die Software anzulegen. Auch das Bildbearbeitungsprogramm für Innen- und Außenaufnahmen und die Wiedervorlagefunktion sind für Gödert-Stegmann außerordentlich nützliche Tools. Einzig die Einbindung zur Vermittlung von gewerblichen Mietobjekten lasse noch zu wünschen übrig.

Peter Braschoß befindet sich derzeit mitten im Entscheidungsprozess: Der Geschäftsführer der K.H. Wiegand Immobilien GmbH in Köln sucht eine neue Software, weil seine bisherige EDV „Atrium“, die seit 1998 im Einsatz ist, nicht mehr weiterentwickelt wird und zudem der Kauf neuer Hardware ins Haus steht. Wichtig sind ihm dabei folgende Kriterien: dass es Schnittstellen zu den Portalen gibt, dass er Suchkriterien und Felder selbst festlegen und dass er sowohl Wohn- als auch Gewerbemimmobilien betreuen kann. Auch will er für die Betreuung keine Pauschale berappen, sondern nur für genau die Dienstleistung bezahlen, die er auch in Anspruch nimmt. Und eines steht für ihn ebenfalls fest: „Eine Software darf nicht dazu führen, dass man mehr mit dem System beschäftigt ist als mit dem Kunden.“


Pflicht und Kür der Makler-Software

Jede Lösung sollte, egal wie groß die Firma ist, eine professionelle Adressverwaltung für Kunden, Geschäftspartner und Immobilieninteressenten haben. „Diese Datenbank muss revisionssicher sein. Das heißt, dass bei jeder Veränderung hinterlegt wird, welcher Mitarbeiter diese zu welchem Zeitpunkt vorgenommen hat“, erläutert Stephan Knapp, Marketingmitarbeiter bei der Softwarefirma ED Computer & Design GmbH & Co. KG in Köln.

Der besseren Dokumentation willen sollte die gesamte Kommunikation wie Serienbriefe, SMS, Faxe und E-Mails über die Software laufen, in deren Dokumentationsmanagement diese Unterlagen und Tätigkeiten den einzelnen Kunden und Objekten zugeordnet werden. „Gerade für Makler ist es wichtig, dass sie bei Provisionsstreitigkeiten anhand einer lückenlosen Archivierung beweisen können, wann sie welche Tätigkeiten ausgeführt haben“, erläutert Lars Grosenick, Vorstand der Softwarefirma FlowFact AG in Köln. Zudem sei es für den Verkäufer als Beleg wichtig, um ihm zu zeigen, welche Leistungen der Makler für seine Immobilie ausgeführt hat.

Jede Software muss über ein gewisses Maß an Flexibilität verfügen. Brief- und Exposés-Vorlagen, Adress- und Suchfelder muss jeder Nutzer erstellen können. Einig sind sich alle befragten Anbieter und Makler, dass es Schnittstellen zu den großen Immobilienportalen und gegebenenfalls zur Makler-Homepage geben sollte. Nur so werden alle Angebote zeitgleich übertragen beziehungsweise aktualisiert. Dabei kann jedoch die Tücke im Detail stecken, wie Stephan Mantl, Geschäftsführer der onOffice Software GmbH in Aachen erläutert. Es gibt Programme, bei denen diese Daten nur einmal, zumeist nachts, übertragen werden. Auch läuft die Übermittlung nicht immer reibungslos, so dass schlimmstenfalls von Hand nachgebessert werden muss. „Häufiger als man glaubt, ändern die Portale Objektfelder. Dann müssen die Schnittstellen umprogrammiert werden“, so Mantl. Hier spiele eine webbasierte Software ihre Vorteile aus: Diese müsse nur einmal an zentraler Stelle korrigiert werden. Bei stationär auf PC aufgespielter Software müssen hingegen in solchen Fällen Updates installiert werden (siehe unten).

Einschränkbare EDV-Zugriffsrechte bei größeren Firmen

Größere Firmen beziehungsweise Unternehmen, die in absehbarer Zeit wachsen wollen, brauchen eine Rechte-Verwaltung. Mit diesem Modul wird festgelegt, welcher Mitarbeiter auf welche Daten zugreifen darf. Falls die Basissoftware diese Funktion nicht schon hat, kann ein zusätzliches Modul bei größeren Firmen dafür sorgen, dass mit dem größeren Objekt- und Interessentenbestand potenzielle Mieter und Käufer automatisch über neue Angebote informiert werden, die zu ihren Suchkriterien passen. Auch sollte es möglich sein, E-Mail-Kontaktdaten eines neu eintreffenden Interessenten automatisch einzulesen, der jeweiligen Immobilie zuzuordnen und einen neuen Datensatz anzulegen.

Nicht notwendig, aber ratsam sind Softwaremodule, die es der Unternehmensführung erlauben, Arbeitsprozesse abzubilden. So sieht jeder Mitarbeiter, welche Teilbereiche bereits bei der Vermarktung realisiert sind und welche noch offen sind.

Dabei gehen die Meinungen der Hersteller auseinander, ob man diese Prozesse bereits als kleinere Firma umsetzen soll oder ob dies ein Feature für vorwiegend größere Unternehmen ist. Stefan Mantl von onOffice glaubt, dass vor allem größere Betriebe davon profitieren. Im Hause FlowFact ist man überzeugt, dass es auch kleineren Maklerfirmen gut tut, ihre Prozesse transparent darzustellen. Dies gebe einem selbst mehr Sicherheit und erleichtere das Einarbeiten neuer Mitarbeiter.

Für Transparenz auf dem Schreibtisch der Geschäftsführung sorgt auch die sogenannte Cockpit-Funktion der FlowFact-Software. Auf dem Rechner wird die Arbeitsauslastung in den einzelnen Unternehmensbereichen angezeigt. Läuft der Immobilieneinkauf so gut, dass die Verkäufer in den nächsten Wochen ausgelastet sind oder muss der Einkauf durch Marketingaktivitäten verstärkt werden? Das Kontrollinstrument ist wie ein EKG, das die (Herz-)Leistung des Unternehmens überwacht.

Webbasierte Software auf dem Vormarsch

Wer sich mit der Softwaresuche befasst, wird vor der Frage stehen, ob er eine stationäre Technik wählt, die auf Bürorechnern installiert wird, oder eine webbasierte Version nimmt. Dabei ist der Login-Zugriff von jedem PC mit Internetzugang aus möglich. Die Daten sind auf einem Rechner des Softwareanbieters gespeichert, der seinen Kunden – je nach Bedarf und Größe – gewisse Speicherplatzkapazitäten überträgt. Als Websoftware neu auf den Markt kam, hatten viele Anwender Angst um die Sicherheit ihrer Daten, aber mittlerweile ist diese Technik auf dem Vormarsch. Die Sicherheitsbedenken werden über Verschlüsselungstechniken minimiert, die vergleichbare Anforderungen erfüllen wie beim Online-Banking. „Außerdem kann man sich theoretisch auch auf stationären Rechnern einhacken“, gibt Mantl zu bedenken. Er ist in diesem Bereich einer der Pioniere und bietet seit 2001 ausschließlich diese so genannten „Cloud“-Lösungen an. Gleiches gilt für den Anbieter ED. FlowFact startete mit stationären Softwareprodukten, aber auch hier nutzen mittlerweile 40 Prozent der Kunden webbasierte Versionen. Tendenz steigend.

Die Vorteile von Websoftware sind eindeutig: Man braucht auf dem PC weniger Speicherplatz, Updates und Backups werden auf den Rechnern der Softwarefirmen realisiert. Die Firma ED unterhält beispielsweise Server in mehreren Rechenzentren, damit beim Ausfall eines Geräts ein anderes einspringt. „Für die Kunden entfallen bei webbasierter Software zudem Lizenz- und Servicekosten sowie aufwändige Installationen“, so ED-Marketingmitarbeiter Stephan Knapp. Es ist auch davon auszugehen, dass die Daten auf den Servern professioneller Softwarefirmen besser aufgehoben sind als bei der Mehrheit der Makler, die auf stationäre Lösungen vertrauen.

Mut zur Datenlücke?

Neben der Datensicherheit ist die Übertragung der Altdaten auf das neue Programm ein Angstthema. Laut Auskunft mehrerer Anbieter ist der Datenexport grundsätzlich kein Problem. Der Aufwand bei der Übertragung aller zurückliegenden Aktivitäten steht jedoch oftmals in keinem Verhältnis zum Nutzen. „Mit der Übertragung der notwendigen Adressdaten und Suchkriterien ist ein Programmierer etwa drei Stunden beschäftigt. Sollen aber alle E-Mails der zurückliegenden Jahre in die neue Software übernommen werden, arbeitet er daran vielleicht 100 Stunden“, erläutert onOffice-Chef Mantl. Sein Rat: nur wichtige und aktuelle Adressdaten übertragen. Die alten, auf die man im Zweifel nur bei Provisionsstreitigkeiten zugreifen muss, sollten auf einem separaten Rechner vom Datenkreislauf abgeklemmt und auf der bisherigen Software gespeichert bleiben.

Viele Makler, die auch ein zweites Standbein als Verwalter haben, bemängeln, dass keine Software beide Berufsfelder abbildet. Joachim Mayenfels, Vertriebsleiter der Verwaltersoftware-Firma UTS meint dazu, dass die Ansprüche zu verschieden sind: „Bei der Verwaltung spielt die Objektbuchhaltung eine große Rolle. Diese umfasst den Zahlungsverkehr mit den Möglichkeiten, die Einzelumsätze automatisiert zu buchen und korrekt abzurechnen.“ Zudem müssen umfangreiche, möglichst frei definierbare Stammdaten auf Objekt-, Wohnungs-, Mieter- beziehungsweise Eigentümerebene hinterleg- und auswertbar sein. Diese auf gesetzlichen Anforderungen beruhenden Buchhaltungs- und Abrechnungsaspekte spielen bei einer Maklersoftware kaum eine Rolle.

Immerhin bieten einige Programme Schnittstellen. Corvin Tolle, geschäftsführender Gesellschafter von Rohrer Immobilien in Berlin, nutzt in seinem Unternehmen die Verknüpfung von FlowFact zur Verwaltersoftware Domus 4000.

Anders ist es bei der Vermarktung von Gewerbeflächen, dies geht mit den meisten Maklersoftware-Produkten problemlos. Dazu müssen lediglich zusätzliche Felder eingefügt und auf die Firmenbedürfnisse zugeschnitten werden.

Für die Preisgestaltung seiner Produkte hat jeder Softwarehersteller ein eigenes System, was die Kosten schwer vergleichbar macht. Sie erinnern an Handytarife, bei denen für jeden Nutzerwunsch ein passender Tarif geschneidert wird. Die „Grundgebühr“ errechnet sich aus der Zahl der Personen, die Zugriff auf die Maklersoftware haben. Darüber hinaus kann man verschiedene Module hinzubuchen. Bei ED gibt es etwa eines für Zwangsversteigerungen, bei FlowFact eine Anwendung, mit der Kundendaten, Adressen und Mails automatisch aktualisiert werden. Manche Serviceleistungen sind im Basispaket enthalten (monatlich 90 Minuten Support bei onOffice), bei FlowFact können sie als „Flatrate“ namens Service- und Aktualitätsbündnis erworben werden. Einige Anbieter räumen IVD-Mitgliedern Rabatte auf ihre Programme ein.

Die eigene Software, das unbekannte Wesen?

Die Anbieter schreiben ihren Kunden ins Stammbuch, ihre Software permanent anzupassen. Viele Ideen für Arbeitsfelder oder Suchkriterien ergeben sich aus der Praxis. Solche Erleichterungen sollte man umsetzen. „Viele machen dies und geben uns als Entwickler ein Feedback dazu. Aber es gibt auch welche, die befassen sich nur mit Funktionen, die sie kennen. Dass sie damit unter Umständen nur 30 Prozent der Möglichkeiten nutzen, ist ihnen unklar oder egal“, so Grosenick. Aber vielleicht liegt es auch daran, dass diese Eingriffe zu kompliziert sind. An einer Bedienungsvereinfachung arbeitet FlowFact. Ziel soll es sein, dass die Programme bald ohne Schulungen und Bedienungsanleitungen auskommen. Vorbild sind intuitiv zu bedienende Handys, allen voran das iPhone. Dies käme Corvin Tolle sehr zupass. Er empfindet die hohe Komplexität des Programms eher als Hindernis. Einfache, sich selbst erklärenden Bedienungsmöglichkeiten wären eine große Erleichterung. „Bis dato muss jeder Mitarbeiter geschult werden, was zusätzlich kostet.“

Onoffice-Geschäftsführer Mantl glaubt, dass die Maklersoftware von morgen Gemeinschaftsgeschäfte besser unterstützt und die nötige Datenübertragung anbieterübergreifend möglich ist. Bis dato sind Netzwerke wie Immobilienbörsen darauf angewiesen, dass alle Mitglieder das gleiche Programm verwenden.

Auch Schnittstellen zu sozialen Netzwerken wie Facebook und Twitter, über die auch Immobilienangebote verbreitet werden, haben die befragten Anbieter im Köcher beziehungsweise programmieren diese gerade. Alle sind überzeugt, dass dieser Vertriebskanal künftig eine wichtige Rolle spielt.

Denn mit dem Herzstück soll das Maklerunternehmens  immer am Puls der Zeit sein.

Autor: Frank Tretter, freier Journalist

Quelle: AIZ - Das Immobilienmagazin, 03/2011

Copyright: AIZ

Architektur im Spannungsfeld zwischen Kultur und Kommerz
Von Bettina Mundt, freie Journalistin

Ob Eiffelturm, Empire State Building, Big Ben oder Reichstag – ein Blick genügt und wir wissen, um welche Stadt es geht. Wahrzeichen bieten einen Blickfang und steigern den Wiedererkennungswert eines Ortes, sie stärken seine Identität, wecken Assoziationen und können ihm Flair und Attraktivität verleihen. Kurzum: Wahrzeichen können Städte immens aufwerten und so Menschen anziehen. Das Bewusstsein dafür ist gestiegen und so wird die Schaffung neuer Wahrzeichen heutzutage mehr denn je als Wirtschaftsfaktor und als Marketinginstrument in der Städteplanung eingesetzt. Das deutlichste Beispiel dafür ist natürlich Dubai, wo der Bau von architektonischen Wahrzeichen in großem Maßstab aktiv vorangetrieben wird. Erkennbar ist dieser Trend aber auch in deutschen Städten, wo nicht nur einzelne Gebäude für Aufmerksamkeit sorgen, sondern ganze Stadtteile am Reißbrett entworfen beziehungsweise umgestaltet werden, die durch herausragende Bauwerke ein stärkeres Profil erhalten sollen.

Doch wie weit lässt sich die Schaffung eines Wahrzeichens tatsächlich planen? Wie weit lässt sich vorherbestimmen, ob ein Gebäude oder eine Konstruktion von der Bevölkerung als „ihres“ angenommen wird, zum Sinnbild und Kennzeichen eines Ortes wird? Einige der heute weltweit berühmtesten und beliebtesten Bauten wurden zunächst abgelehnt und verspottet. Zu Beginn des 20. Jahrhunderts hätte wohl kein Franzose gedacht, dass der Eiffelturm einmal zu einem Symbol für ganz Frankreich werden würde. Den Parisern galt er als Schandfleck, den sie als „tragische Straßenlaterne“ bezeichneten. Dabei besaß er von Anfang an Eigenschaften, die ihm gute Chancen boten, zum Wahrzeichen zu werden: Er fiel durch seine ungewöhnliche Architektur auf und war weithin sichtbar. Aber diese zwei Faktoren allein sagen noch nicht viel aus über die besondere Qualität und den kulturellen und wirtschaftlichen Wert eines Wahrzeichens für seine Umgebung. Was also müssen Stadtplaner, Projektentwickler und Architekten heutzutage beachten, wenn sie den städtischen Raum durch moderne Wahrzeichen attraktiver gestalten wollen?

Beispiel Elbphilharmonie
Das Projekt der Hamburger Elbphilharmonie ist in vieler Hinsicht exemplarisch dafür, welch besonderen Wert ein einzelnes Gebäude für ein Viertel und eine ganze Stadt haben kann und welche Faktoren dabei eine Rolle spielen.
Zunächst einmal kann die Hansestadt ein solches Wahrzeichen gut brauchen. Hamburg ist eine Kulturmetropole mit fast zwei Millionen Einwohnern, gehört zu den ertragreichsten Wirtschaftsregionen Europas und besitzt einen der bedeutendsten Seehäfen der Welt – und die Stadt ist auf Wachstumskurs. Sie hat viel zu bieten und besitzt doch kein einziges ikonisches Bauwerk, das sie international repräsentiert und das als Leuchtturm für ihre vielen Vorzüge wirken kann. Die Speicherstadt oder der Michel reichen da bei weitem nicht hin, so lieb sie den Hamburgern auch sein mögen. Was die Sagrada Familia für Barcelona oder die Oper für Sydney ist, das könnte die Elbphilharmonie für Hamburg werden.

Der Stararchitekt als Zugpferd
Große, prestigeträchtige Bauvorhaben sind heutzutage nicht ohne Grund oft mit berühmten Namen wie Liebeskind, Foster, Hadid, Koolhaas oder Gehry verbunden. Wo viel auf dem Spiel steht, sollen sie den Erfolg garantieren. Der Name an sich ist schon ein Marketingfaktor und zieht Investoren an. Vor allem aber haben Stararchitekten Erfahrung in der Planung und Verwirklichung einzigartiger und herausragender Bauten. Das Schweizer Architekturbüro Herzog & de Meuron, das vor allem für das so genannte „Vogelnest“ in Peking bekannt ist, hat vor der Elbphilharmonie bereits zahlreiche visionäre Projekte erfolgreich verwirklicht, darunter die Tate Gallery of Modern Art in London, die Allianz-Arena und auch die Einkaufspassage Fünf Höfe in München – die gute Vermietbarkeit der Gewerbeflächen dort ist sicherlich nicht nur auf die Lage, sondern auch auf die außergewöhnliche Architektur zurückzuführen.

Mit der Elbphilharmonie haben sie ein Gebäude entworfen, das in seiner einzigartigen Ästhetik und Symbolkraft den großen architektonischen Wahrzeichen dieser Welt in nichts nachsteht: Das Bild des Gebäudekomplexes in Schiffsform, des weithin sichtbaren, leuchtenden Glaskörpers auf dem Rumpf des alten Kaispeichers inmitten der Hafenlandschaft dürfte kaum zu überbieten sein –  vorausgesetzt, dass das Erscheinungsbild den Erwartungen dann auch tatsächlich entspricht. Der Bau würdigt die Hafentradition Hamburgs, und weil die Hanseaten ihren Hafen lieben und er ein untrennbarer Teil der Identität Hamburgs ist, dürfte es ihnen nicht schwerfallen, sich mit dem neuen Bauwerk zu identifizieren. Auch deshalb stehen die Chancen gut, dass sie die Elbphilharmonie nach ihrer Fertigstellung als neues Wahrzeichen ins Herz schließen werden – trotz aller Querelen um die Kostenexplosion beim Bau.

Werte & Kosten
Denn keine Frage, die Kosten sind völlig aus dem Ruder gelaufen. Ursprünglich sollte die Elbphilharmonie 186 Millionen Euro kosten, inzwischen ist gar von über einer halben Milliarde die Rede! Daran zeigt sich, wie Planungsfehler, Fehlmanagement und Unwägbarkeiten bei komplizierten Großprojekten eine verheerende Durchschlagskraft entfalten können.

Kann denn ein Wahrzeichen so viel wert sein, fragen sich die Hamburger da mit Recht. Wie soll sich eine solche Summe rechnen? Durch die Einspielergebnisse bestimmt nicht, so viel ist sicher. Trotzdem hängt der Erfolg des Wahrzeichens Elbphilharmonie mit vom Konzertbetrieb ab, denn wird die renommierte Schale nicht mit angemessen hochkarätiger Musik gefüllt, verliert sie an Prestige. Der Erfolg des Konzerthauses wiederum hängt vor allem vom Management der Betreiber und deren finanziellen Ressourcen ab. Ob die Handelsstadt hier Mut und Großzügigkeit beweist, wird sich noch zeigen.

Flaggschiff der HafenCity
Für die HafenCity ist die Elbphilharmonie schon jetzt ein schlagkräftiges Flaggschiff, das mediale Aufmerksamkeit auf den wachsenden Stadtteil lenkt. Umgekehrt schließt jeder Bericht über die HafenCity die Elbphilharmonie ein – ein Verhältnis zu beiderseitigem Nutzen also. Und das Interesse könnte kaum größer sein. Allerortens wurde bereits darüber berichtet, lokal wie international, von der Badischen Zeitung bis zu CNN. Schon jetzt zieht es Scharen von Einheimischen und Touristen in den neuen Stadtteil an der Waterkant, der sich nicht hinter seinem Aushängeschild zu verstecken braucht. Das größte städtebauliche Projekt Europas setzt international neue Maßstäbe: Die Innenstadt wird auf einen Schlag um 40 Prozent erweitert, ihr Wohnraum wächst um ganze 80 Prozent. Rund 12.000 Menschen soll sie einst ein Zuhause sein, Platz für 40.000 Arbeitsplätze bieten, bis zu 70.000 Besucher pro Tag empfangen. Die Entwickler setzen auf eine feinkörnige Nutzungsmischung aus innerstädtischem Wohnen, Büro, Einzelhandel, Freizeit und Kultur, auf maritimes Ambiente und urbanes Flair, auf Nachhaltigkeit – und auf hochwertige, vielfältige und zum Teil herausragende Architektur.

Klotzen statt kleckern: Architektur in der HafenCity
National und international führende Architekten haben die HafenCity mitgestaltet und sich kreativ ausgetobt. Hingucker gibt es viele, doch ragen aus der Menge ungewöhnlicher und markanter Bauten einige hervor, die das Profil des Stadtteils besonders schärfen und womöglich das Zeug zum Wahrzeichen haben. Das Spiegel-Verlagshaus des dänischen Stararchitekten Henning Larsen zum Beispiel, das an der Ericusspitze als gläserner Bau auf einem Backsteinsockel einen Bezug zur Elbphilharmonie bildet. Oder der elegante Luxuswohnturm Marco-Polo-Tower von Behnisch Architekten, der sich am Strandkai 17 Stockwerke hoch in den Himmel schraubt und großartige Ausblicke auf den Hafen und Hamburg freigibt: auf das Rathaus, den Michel, die Elbphilharmonie und bald auch auf das Kreuzfahrtterminal des italienischen Architekten Massimiliano Fuksas, mit dessen Bau in diesem Jahr begonnen wird. Nicht weit davon entfernt soll am Elbufer das von Rem Koolhaas entworfene Science Center entstehen, das wie ein stehender Ring geformt ist und schon im Vorfeld große Begeisterung auslöst. Seine Verwirklichung ist allerdings aufgrund fehlender Mittel verschoben worden, man kann nur hoffen, dass sich noch Geldgeber dafür finden.

Mieten & Marketing

Man stelle sich die HafenCity einmal ohne diese Architektur und ohne die Elbphilharmonie vor. Angesichts des weiterhin steigenden Wohnraumbedarfs in Hamburg, der zentralen Lage am Wasser, guter verkehrstechnischer Anbindung und mit einem überzeugenden Nutzungskonzept dürften Wohnungen sich dort trotzdem wie warme Semmeln verkaufen. Zudem ist Hamburg bundesweit der derzeit attraktivste Standort für Gewerbeimmobilien. Was könnte also schiefgehen?

Die Leuchtturmprojekte und all die imposante Architektur sind zwar tatsächlich nicht nötig, um dem Viertel Attraktivität zu verleihen, aber sie erhöhen sie allemal. Wer für eine Penthousewohnung im Marco-Polo-Tower 11.000 Euro pro Quadratmeter hinblättert, der zahlt auch für seine besondere Architektur und die Architektur ringsum. Landmarken stellen Werte dar, sie bieten Orientierung und vermitteln Sicherheit – und das schlägt sich im Preis nieder.

Dass rund 1500 Bewohner schon im Westteil der HafenCity leben und Mietpreise von durchschnittlich 17 Euro pro Quadratmeter zahlen, während ein Großteil des Areals noch eine Baustelle ist, zeigt, dass die HafenCity Hamburg GmbH die Vision vom Wohnen am Wasser erfolgreich vermitteln konnte. Die Menschen sehen nicht die Mängel, sondern das Potenzial, verfolgen gespannt die Entwicklung und freuen sich auf das Ergebnis. Dass die HafenCity trotz mancher Kritik und der Auseinandersetzung um die Elbphilharmonie nicht nur bei ihren Bewohnern, sondern weithin auf ein starkes positives Interesse stößt, ist eindeutig der Kommunikationsstrategie der HafenCity GmbH geschuldet. Sie hat frühzeitig ein Bewusstsein für das Areal geschaffen, das wegen seiner Hafennutzung vorher kaum wahrgenommen wurde. Bereits Ende 2000 entstand im Kesselhaus der Speicherstadt ein Informationszentrum, das inzwischen über 1000 Führungen und Vorträge im Jahr veranstaltet. Auch konnte sie das Produkt HafenCity positiv mit Emotionen besetzen und dabei lokale Identitäten einbinden, etwa über Namensgebungen, die Assoziationen wecken und auf die Hafentradition verweisen, wie Magellan-Terrassen, Kaffeeplatz, Sumatrakontor, Überseeboulevard oder Vasco-da-Gama-Platz. Und natürlich hat sie die HafenCity über die vielen großartigen Gebäude und insbesondere die Elbphilharmonie wirksam vermarktet und tut dies noch immer. Eine umfassende multi-mediale Informationspolitik trägt die Botschaft in die Welt hinaus – denn mit ihrem Marketingmix wendet sich die HafenCity GmbH nicht vorrangig an Investoren oder die Fachöffentlichkeit, sondern vor allem an potentielle Nutzer. Für ihre Strategie wurde sie 2009 mit dem Immobilienmarken-Preis 2009 in der Kategorie „Bestes Marketing einer Wirtschaftsregion“ ausgezeichnet.

Erfolgskonzept Hafen

Auch an anderen Orten hat man längst das Potenzial brachliegender Hafenräume nahe der Innenstadt erkannt. „Waterfront-Projekte“, wie es auf gut Denglisch heißt, erstrecken sich von Köln über Düsseldorf und Duisburg bis nach Bremen. Ähnlich wie in Hamburg gibt es im Kölner Rheinauhafen und im Düsseldorfer MedienHafen einzelne außergewöhnliche Gebäude, die werbewirksam eingesetzt werden – sicherlich mit ein Grund dafür, dass beide Häfen überregional bekannter sind als die Überseestadt in Bremen oder der Duisburger Innenhafen.

Der Duisburger Innenhafen und das Eurogate

Dabei stammt der Masterplan für den Duisburger Innenhafen vom britischen Stararchitekten Norman Foster, der einen spektakulären sichelförmigen Gebäudekomplex als dessen Herzstück vorsah. Heute ist das so genannte Eurogate das letzte nicht fertiggestellte Gebäude des Areals, welches immerhin mehrere Bauprojekte international bekannter Architekten umfasst: das nach Entwürfen von Herzog & de Meuron umgebaute und derzeit erweiterte Museum Küppersmühle zum Beispiel, das imposante Bürogebäude Five Boats des britischen Stardesigners Nicholas Grimshaw, oder auch das H2-Office des Hamburger Architekturbüros Bothe Richter Teherani. Die Umgestaltung des Innenhafens gilt als rundum gelungen, das vormals industrielle Areal hat sich zu einem lebendigen Stadtteil entwickelt. Trotzdem wurde im Vergleich zu anderen städtebaulichen Großprojekten eher wenig darüber berichtet, in tourismusrelevanten und internationalen Medien so gut wie gar nicht. Wahrscheinlich wäre das Eurogate mit seiner dynamischen Form ein gutes Zugpferd gewesen, doch diese Möglichkeit ist jetzt vertan. Ein modernes Wahrzeichen für Duisburg kann es mit einiger Verspätung allerdings immer noch werden.

Im Schatten Hamburgs: Die Überseestadt in Bremen

Man ist gewohnt, dass Bremen im Schatten von Hamburg steht, aber es ist doch erstaunlich, dass sich die Überseestadt seit Jahren nahezu unbemerkt von der breiten bundesweiten Öffentlichkeit entwickelt und das, obwohl sie ein doppelt so großes Areal wie die HafenCity umfasst. Das neue Stadtquartier ähnelt den anderen Projekten in vielem und besitzt auch interessante und sehr gelungene Neubauten, darunter gibt es jedoch kaum spektakuläre Gebäude. Der 20-geschossige Landmark Tower des Bremer Büros Hilmes Lamprecht und der 22-geschossige Weser Tower von Stararchitekt Helmut Jahn, der nachts so schön leuchtet, sind beide wohl schon durch ihre Größe zu Landmarken vorbestimmt – aber mit Bauwerken wie dem Marco-Polo-Tower oder gar der Elbphilharmonie sind sie kaum zu vergleichen.

Die Rivalen am Rhein: Tanzende Türme und Kranhäuser

Die neuen Quartiere in Köln und in Düsseldorf besitzen da schon ein stärkeres Profil. Frank O. Gehry’s „Tanzende Bürotürme“ haben sich über den MedienHafen hinaus zu dem Wahrzeichen für ganz Düsseldorf entwickelt. Der Name „MedienHafen“ verstärkt Düsseldorfs kreatives Image – obwohl sich dort nur Anfang der 90er Jahre vor allem Medienunternehmen niederließen und die Bezeichnung so nicht mehr zutrifft. Heute siedeln dort Unternehmen aus vielen Bereichen, auch verstärkt aus der Modebranche. Im Vergleich zu anderen Waterfront-Projekten ist der MedienHafen bislang eher spärlich bewohnt und wird vorrangig industriell und gewerblich genutzt – 76 Prozent aller Düsseldorfer Firmen sind hier ansässig. Künftig soll hier aber mehr und vor allem exklusiver Wohnraum geschaffen werden, denn die Landeshauptstadt wächst und wächst. Den Auftakt dazu bilden zwei Wohntürme mit dem Spitznamen „Königskinder“, die Lofts, exklusive Apartments und Maisonette-Wohnungen direkt am Wasser bieten.

Die Hafenarchitektur ist sehr abwechslungsreich und individuell, es gibt eine Reihe auffälliger und innovativer Neubauten, darunter das Capricorn Haus des Kölner Architekturbüros Gatermann + Schossig, das durch die lange gewundene Form und rot beschichtete Glaspaneele hervorsticht, oder das vom Briten William Alsop entworfene Colorium, ein 62 Meter hohes farbenfrohes Bürohaus mit einem roten Dachgeschoss, das über die Fassade hinausragt. Das Wahrzeichen der tanzenden Türme passt vollauf zu dieser spielerischen, dabei aber anspruchsvollen und funktionalen Architektur, die positiv zum Image des Quartiers und von ganz Düsseldorf als Stadt der Mode, Werbung und Kunst beiträgt.

In Köln wurde mit der Erschließung des Rheinauhafens zwar erst 2002 begonnen, er soll aber bereits dieses Jahr fertiggestellt werden. Seine Silhouette wird von einer Mischung aus Alt und Neu bestimmt. Unter den restaurierten Bauten ist das Erscheinungsbild des Danziger Lagerhauses besonders stadtbildprägend: Der ehemalige Kornspeicher ist das längste Gebäude im neuen „Kölsche Veedel“ und wird wegen seiner vielen spitzen Giebel gemeinhin nur als „Siebengebirge“ bezeichnet. Direkt daneben fällt das ebenfalls denkmalgeschützte Silo 23 auf, ein voluminöses, turmartiges Bauwerk mit Zeltdach, roter Fassadenfarbe und neu eingefügten Fensterflächen. Während das Silo zum Bürogebäude umgenutzt wurde, umfasst das Siebengebirge Wohnraum und im Erdgeschoss Gewerbeflächen. Neben solch sorgsam umgestalteten Altbauten findet sich kühle ultra-moderne Architektur wie zum Beispiel das elegante würfelförmige Wohnhaus rhein3, die etwas klotzig wirkende Büroimmobilie The Bench oder das von Microsoft-Manager Achim Berg als „innovativstes Bürogebäude Deutschlands“ gepriesene RheinArtOffice, das Microsoft beherbergt.

Der Kontrast von Alt und Neu verstärkt die Wirkung der einzelnen Gebäude zumeist noch – zumal der Bestand nicht von den neuen Bauten erdrückt wird, die sie in der Höhe kaum überragen. Eine Ausnahme bezüglich der Höhe bilden die drei jeweils 61 Meter hohen Kranhäuser, die nach einem Entwurf von Hadi Teherani gebaut wurden. Ihre Gestalt soll an die historische Nutzung des Areals als Güterumschlagplatz erinnern. Sie sind nicht nur Aushängeschild des Quartiers, sondern haben sich schnell zu einem Wahrzeichen für das moderne Köln entwickelt und das Projekt Rheinauhafen weit über die Region und über Fachkreise hinaus bekannt gemacht. Der Stadtteil gilt als attraktives und exklusives Wohnviertel und erstklassiger Bürostandort und das nicht zuletzt aufgrund der anspruchsvollen, funktionalen und innovativen Architektur. Die fertigen Büros und Wohneinheiten sind komplett verkauft oder vermietet. Wenn das schicke und übrigens autofreie Viertel steril wirkt und sich bislang noch nicht als lebendiges Quartier präsentiert, wie bisweilen moniert wird, dann dürfte das eher mit Mängeln im Nutzungskonzept zusammenhängen als mit der Architektur. Oder damit, dass die Halbinsel durch die breite und viel befahrene Rheinuferstraße von den Nachbarvierteln isoliert wird. Im großen Ganzen ist das Ergebnis aber fraglos eine Bereicherung für die Domstadt.

Das kalkulierte Wahrzeichen

Ob Kranhäuser oder Elbphilharmonie: Die bewusste Schaffung architektonischer Wahrzeichen wird immer selbstverständlicher – und sie funktioniert, sofern ein paar wesentliche Faktoren beachtet werden. Natürlich sollte ein Gebäude, das einen Ort repräsentiert, möglichst auch einen Bezug zu diesem haben. Faktoren wie Lage, Höhe und Sichtbarkeit, Symbolhaftigkeit, Einzigartigkeit, individuelle Ästhetik und Formsprache tragen maßgeblich dazu bei, welche Wirkung ein Bauwerk im städtebaulichen Gesamtkontext entfaltet. Und dann ist es natürlich noch eine Frage des Marketings, wie weit ein Wahrzeichen zum Werbeträger für eine Stadt wird. An den Waterfront-Projekten wird besonders gut deutlich, wie sehr herausragende zeitgenössische Architektur die überregionale Wahrnehmung von Großprojekten und letztlich der ganzen Stadt beeinflussen kann.

Architektonische Wahrzeichen sind wichtige Aktivposten ihrer Städte und manchmal entpuppen sie sich als wahre Marketing-Wunder. Das von Frank O. Gehry entworfene Guggenheim Museum in Bilbao zeigt, wie ein einziges Bauwerk eine zuvor kaum beachtete Stadt weltbekannt machen kann und auch, dass sich große Kultur auszahlen kann. Hamburg spielt zwar ohnehin in einer anderen Liga, für die Elbphilharmonie wäre aber ein ähnlich starker Effekt wünschenswert: Als Kulturmetropole könnte die Hansestadt auf einen Schlag einen ganz anderen Stellenwert bekommen und würde international erheblich an Profil und Renommee gewinnen. Langfristig dürfte sich dann niemand mehr über die Kosten aufregen.

Was für Hamburg gilt, trifft auch auf andere Orte zu. Der Wert von Wahrzeichen geht weit über die Erschließungs- und Baukosten und den reinen Immobilienwert hinaus, weil sie eine enorm positive Wirkung auf die Stadtentwicklung haben können. Obgleich ihr Nutzen als wirtschaftlicher Faktor nur schwer in Euro zu beziffern ist, sind sie eindeutig eine wichtige und nachhaltige Investition in die Zukunft ihrer Stadt. Für die Bewohner aber sind sie im besten Falle vor allem eines: ein Stück Heimat, auf das man stolz sein kann. Und das ist letzten Endes sowieso nicht in Geld aufzuwiegen.

www.duesseldorf.de/medienhafen

www.hafencity.com
www.innenhafen.de
www.rheinauhafen-koeln.de
www.ueberseestadt-bremen.de

Autor: Bettina Mundt, freie Journalistin
Quelle: AIZ 3/2011
Copyright: AIZ

Von Peter Graf

Wie war das noch? Schulausbildung, Lehre oder Studium und dann die Ausübung des erlernten Berufes bis zur Rente – so sah lange Zeit der klassische Karriereweg aus. Aber das ist längst vorbei! Heute stehen Menschen lebenslang vor Veränderungen, müssen in immer kürzeren Zeiträumen auf diese reagieren und lernend die Anforderungen der globalen Welt bewältigen. Dies setzt voraus, dass Lebens-, Lern- und Berufsphasen sich an der Biographie des Einzelnen orientieren können. Beginnen wir einmal ganz weit vorne:
Bereits im Kindesalter werden wesentliche Grundlagen gelegt. Dabei spielen das soziale Milieu und die frühkindliche und schulische Betreuung ebenso wesentliche Rollen wie die familiären Verhältnisse, Erziehungsformen und Bezugspersonen. Konnte sich die natürliche kindliche Neugier entfalten, beginnt sicherlich alsbald eine gewisse Selbststeuerung hin zu individuellen Neigungen und Begabungen. Mehr denn je spielen dabei Medien und moderne Informationsquellen eine Rolle. Häufig überwiegen während der Kindergarten- und Schulzeit noch fremdorganisierte Angebote den „Lernalltag“. Im modernen Bildungswesen übernimmt das selbstorganisierte Lernen allerdings einen zunehmend größeren Anteil. Neben dem Erwerb fachlichen Wissens sollen so soziale und empathische Kompetenzen gestärkt werden, die im beruflichen Leben als Handlungs- Kommunikations- und Sozialkompetenz stark gefragt sind.
Die berufliche Erstausbildung schließt dort an, wo die schulische Ausbildung endet. Die Berufsorientierung findet dabei in aller Regel in Schule, Familie oder Umfeld statt. In den nachfolgenden Betrachtungen soll der Bereich der Immobilienwirtschaft näher beleuchtet werden.

Die duale Ausbildung
Diese dauert in aller Regel drei Jahre. Bei höherwertigem Schulabschluss (Fachhochschulreife oder Abitur) sind Verkürzungen möglich. Eine Symbiose aus Berufsschule und Berufsalltag bereiten Auszubildende auf den anvisierten Berufsabschluss als Kaufmann der Immobilien-oder Wohnungswirtschaft vor.

Das duale Studium
Ausgehend vom Bundesland Baden-Württemberg, in dem die Duale Hochschule bereits integrierter Bestandteil der Hochschullandschaft ist, wird analog der dualen Ausbildung eine Kombination von Studium und beruflicher Praxis angeboten. Die Absolventen beenden diese Ausbildung mit dem ersten akademischen Grad. Seit Umsetzung des Bologna-Prozesses ist dies in den meisten Bereichen nicht mehr das Diplom, sondern der Bachelor (je nach Fachrichtung „of Arts“ oder „of Sience“). Darauf aufbauend ist ein Masterstudiengang an einer Hochschule möglich. Nach Abschluss desselben steht der Weg zur Promotion beziehungsweise Habilitation offen.

Studium an einer Hochschule
Das klassische Studium an einer Hochschule oder Universität bezieht die Berufspraxis nicht per se mit ein. Es ist in aller Regel theoretischer Natur. Praktika lassen in einigen Bereichen Einblicke in den beruflichen Alltag zu. Das Erststudium schließt auch hier insbesondere in den nichttechnischen Bereichen mit einem Bachelor als ersten akademischen Grad ab, an den sich ein Masterstudiengang, Promotion und Habilitation anschließen können. Für die Tauglichkeit in der Berufspraxis schließen Hochschulabsolventen in aller Regel ein Trainee-Programm an. Dies verschafft die Verknüpfung mit der Berufspraxis.
Dieser kleine Ausflug in das deutsche Bildungssystem impliziert zunächst mehrere Schlüsse:
1. Die Differenzierung der Bildungsangebote ist so groß, dass spezielle Ausbildungen möglich sind.
2. Die mehrstufige Erstausbildung bietet ausreichend Raum für den individuell richtigen Weg; dies auch unter dem Gesichtspunkt der qualitativen Unterschiedlichkeit der Schulbildung.
3. Neue Berufsbilder berücksichtigen den Anforderungswandel der Wirtschaft.

Allerdings treffen diese Aussagen nur teilweise zu. Gerade am Beispiel der Immobilienwirtschaft zeigt die Realität, dass es nach diesem abstrakten Prinzip der Einteilung für Berufseinsteiger schwierig ist, eine Auswahl zu treffen. In den vergangenen Jahren haben Spezialisierungen innerhalb der Branche zu neuen Berufen oder Studienzweigen geführt. War es bis vor einigen Jahren im deutschsprachigen Raum kaum möglich, ein immobilienwirtschaftliches Studium zu absolvieren, bieten zwischenzeitlich Universitäten, Fachhochschulen und Berufsakademien spezielle Abschlüsse an (Bachelor in Real Estate, Master in Real Estate). Die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) stellt seit 2007, jährlich aktualisiert, Studiengänge an deutschen Hochschulen in einem Studienführer zusammen. Auch Fachmagazine veröffentlichten bisweilen Übersichten der Bachelor- und Masterstudiengänge. Die unterschiedlichen Themenschwerpunkte und Spezialisierungen, die im Übrigen in fast allen Arbeitsbereichen stattgefunden haben, machen es für Berufseinsteiger schwer, die richtige Auswahl zu treffen. Dazu kommt die Erschwernis, dass im Zuge der Umstrukturierung der alten Diplomabschlüsse zu Bachelor und Masterstudiengängen die frühere Einheitlichkeit und Transparenz der Studieninhalte weitgehend verschwunden ist. Verstärkt wird dies durch die föderale Struktur der deutschen Bildungspolitik.

Was bleibt als Antwort auf die Wahl der Erstausbildung: Nur ein intensiver Abgleich der Lehr- und Studienprogramme bietet eine ausreichend fundierte Entscheidungsbasis für die berufliche Ausrichtung. Berufspraktika können bei der Orientierung der persönlichen Präferenzen wichtige Hilfestellung leisten.
Der Begriff der Erstausbildung ist heute mehr denn je wörtlich zu nehmen. Der rasche Wandel, bedingt durch die fortschreitende Technologiesierung und das Zusammenwachsen der Märkte in und außerhalb Europas, fordern von Betrieben und Beschäftigten einen andauernden Anpassungsprozess. Genügte es in der Vergangenheit vielfach, Immobilien nachzuweisen oder zu vermitteln, avanciert der Makler aufgrund der vielfältigen rechtlichen, steuerrechtlichen, bewertungstechnischen Rahmenbedingungen immer stärker zum Immobilien- und Vermögensberater. Dies impliziert ein grundlegendes Neuverständnis des Berufsbildes. Fach- und Marktkenntnisse sind ebenso gefragt wie soziale Kompetenzen und dies auf qualitativ hohem Niveau rund um die Immobilie. Die berufliche Praxis erfordert daher eine Strategie des lebenslangen Lernens. Dies bindet den Bereich der Weiterbildung, auch als Spezialisierung, Vertiefung, Neuerung oder Entwicklung mit ein. Auch hier sind grundsätzlich mehrere Richtungen zu betrachten:

Aktualisierung/Weiterbildung
Wissen und Informationen müssen laufend auf den neuesten Stand gebracht werden. Seien es neue gesetzliche Regelungen oder Marktprozesse, die dies bedingen; ein jeder weiß, dass er nur durch Aktualität überzeugen und damit weiterkommen kann. Diese Erkenntnis ist Beschäftigten wie Arbeitgebern bekannt. Die Angebotspalette ist groß und damit ebenfalls nicht besonders übersichtlich. Eine breite Palette von Seminarangebote bieten neben den Industrie- und Handelskammern auch die Berufsverbände in den Regionen sowie Softwarehersteller für die Produktschulung. Eine strenge Auswahl nach Preis-Leistung, Qualität und Nutzen für den Einzelnen und seinen Arbeitsbereich ist hier besonders wichtig. Das Einbeziehen des Arbeitgebers, sofern vorhanden, zeigt sich für die berufliche Weiterentwicklung ebenfalls von Vorteil. Ohne den Begriff der demografischen Entwicklung in Deutschland strapazieren zu wollen, geht es auch um die Aktivierung und Förderung älterer Arbeitnehmer. Die Qualifizierungsangebote am Markt zeichnen sich in aller Regel durch kurzzeitig befristete Veranstaltung als Tages-oder Mehrtagesseminare mit Abschluss oder Teilnahmezertifikat aus.

Spezialisierung
Der „Immobilienallrounder“ - ob ausgebildeter Kaufmann oder Absolvent eines Bachelor- oder Masterstudiums - verfügt über ein gutes allgemeines Fundament. Im beruflichen Alltag stellt sich jedoch schnell heraus, dass Spezialisierungen unabdingbar sind. Themenbereiche wie Vermittlung, Finanzierung und Bewertung sind ebenso wie Facility-, Immobilien- Asset-, Portfolio-, Projekt-, oder Fondsmanagement etablierte Fachbereiche der Immobilienbranche. Auch in der Wohnungswirtschaft hat sich die Palette der Anforderungen gewaltig erweitert. Insgesamt bieten zunächst Industrie- und Handwerkskammern Bildungsprogramme zur Weiterqualifizierungen auf den Fachwirtebenen. Darauf aufbauend ermöglichen an Universitäten angeschlossene Akademien wie die Deutsche Immobilien-Akademie(DIA) an der Universität Freiburg berufsbegleitende Aufbaustudiengänge an, die die Durchlässigkeit des deutschen Bildungssystems gewährleisten. Diese Bildungsprogramme eignen sich für Nicht-Akademiker, aber auch zur Spezialisierung von Akademikern aufbauend auf ein allgemein gehaltenes oder fachfremdes Erststudium.

Weiterqualifizierung
Sicherlich ist die Abgrenzung zwischen Spezialisierung und Weiterqualifizierung an vielen Stellen fließend. Hier ist insbesondere eine akademische Weiterqualifizierung gemeint. Diese ist in der Regel auch gleichzeitig als Voraussetzung für einen Karrieresprung zu werten. Je nach Zugangsberechtigung bieten Hochschulen Masterstudiengänge im Bereich Real Estate an. Die überwiegend konsekutiv angebotenen Veranstaltungen eignen sich besonders als Aufbaustudium. Orientiert an den Erfordernissen der Studierenden, gibt es zwischenzeitlich auch berufsbegleitende Studiengänge im Bereich Real Estate, die flexiblen Studienintervalle, individuelle Lerngeschwindigkeiten und flexible Einstiege ins Studium bieten. Auch hier bieten die modernen Techniken hilfreiche Unterstützung für eine Kombination zwischen Präsenzvorlesungen und Eigenstudium (siehe hierzu auch das Interview zum Masterstudiengang Real Estate beim Center for Real Estate Studies (CRES) mit Prof. Dr. Lister und Prof. Dr. Heinz Rehkugler, S. 34 f.)

Zusammenfassend kann man als Anforderung der heutigen beruflichen Praxis festhalten: Nach der Weiterbildung ist vor der Weiterbildung. Recht schnell erkennt der Einzelne, dass Bildung nicht nur als Pyramide zu sehen ist, sondern den gesamten Lebensweg begleitet. Das führt zu der Vermutung, dass es zunächst beruflich, sicherlich aber auch privat unumgänglich ist, permanent neuen Input zu erhalten. Das Motto heißt also: Stetig am Ball bleiben!

Autor: Peter Graf, Geschäftsführer der Deutschen Immobilien-Akademie (DIA), Freiburg
Quelle: AIZ 1-2/2011
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Der Einzelhandelsstandort Deutschland erfreut sich zunehmender Beliebtheit. Internationale und deutsche Filialisten liefern sich einen Wettbewerb um die Toplagen in den Städten, was sich in den steigenden Mieten spiegelt. Währenddessen geraten Einzelhandelsflächen in den Nebenlagen und Randgebieten weiter ins Abseits. Immer mehr Vermietern stellt sich die Frage: Was tun mit diesen Flächen, die den Format- und Lageanforderungen der Einzelhändler offenbar nicht mehr genügen? Mit welchen Strategien kann man dem drohenden beziehungsweise herrschendem Leerstand begegnen?

Ist vielleicht der demografische Wandel eine Chance, weil Flächen in Neben- und Randlagen wieder mehr Bedeutung bekommen, um die Nahversorgungsfunktion des Handels für die älter werdende Gesellschaft zu gewährleisten? Kaum, meint Norbert Mewis, Einzelhandelsspezialist bei Michael Schick Immobilien in Berlin. „Handelsketten und Filialisten verlassen die Rand- und Nebenlagen zugunsten der Agglomerationen, bestehende Mietverträge werden nicht verlängert. Das hat zur Folge, dass ältere Menschen, die zunehmend ihre Mobilität einbüßen, keinen Supermarkt mehr um die Ecke haben. Die Antwort der Filialisten auf den demografischen Wandel ist die tendenzielle Umkehrung des Prinzips: Die Ware kommt zum Menschen. Fast jeder große Nahversorger bietet heute schon Lieferservices - auch ohne Internet – an.“ Dem stimmt auch Magnus Danneck von Jones Lang LaSalle zu. Zwar gehe prinzipiell der demographische Wandel und insbesondere der wieder zunehmende Wunsch nach innerstädtischem Wohnen tatsächlich mit einem steigenden Nahversorgungsbedarf in den Innenstädten einher. Dabei stünden aber eher die 1A-Lagen im Fokus, weniger die Randlagen. Lediglich bei den regionalen Nahversorgungskonzepten sei ein gewisses Interesse an Nebenlagen zu erwarten. Aber auch dieses ziele eher ab auf gut entwickelte Standorte wie die Stadtteillagen in den Metropolen.

Überbürokratisierung killt Nebenlagen

Aber selbst, wenn Einzelhändler mit einem Angebot zur Deckung des täglichen Bedarfs Flächen in Nebenlagen anmieten wollen, stehen häufig sehr hohe Auflagen im Wege, wie Heinz Schneier von Schneier & Co in München kritisiert. Selbst da, wo zuvor ein Metzgergeschäft oder eine Reinigung waren, kann nicht ein Metzger oder eine Reinigung nachfolgen. Die Investitionen, die nötig wären, um die strengen EU-rechtlichen Auflagen zu erfüllen, sind in der Regel viel zu hoch, so Schneier. Nicht zuletzt seien es Gesetze und Satzungen, die dazu beitragen, dass Nebenlagen absterben. Diesen Trend bestätigt auch Christoph Grohmann von City Jung Immobilien in Ellwangen. Er nennt das Beispiel der Tübinger Innenstadt, wo Imbiss-Läden jeglicher Art nicht mehr genehmigt werden. Dazu zählen auch Bäckereien, Eisdielen und sonstige Anbieter von Lebensmitteln zum Sofortverzehr. Feinkost-Läden sind davon ebenfalls betroffen, wenn geplant ist, dort Verkostungen vorzunehmen. Grohmann: „Ein Feinkost-Geschäft, in dem man nicht probieren kann, ist wie eine Parfümerie ohne Schaufenster. Es kann einfach nicht sein, dass Döner-Buden und Delikatess-Geschäfte über einen Kamm geschert werden.“

Themen kreieren, Konzepte entwickeln

Denn gerade die Fachgeschäfte sind es, die eine Lage „machen“. Neben einem Metzger macht sich eine Bäckerei gut und kommen dann noch ein Feinkost-Laden und ein Weinhändler dazu, hat man bereits ein Thema kreiert, mit dem man Frequenzströme positiv beeinflussen kann. Schneier berichtet von einem vermeintlich hoffnungslosen Fall, der sich zum Guten wendete, als es gelang, eine Fläche in einer Streulage an den Betreiber eines Reha-Centers zu vermieten. In der Folge siedelten sich in der unmittelbaren Nachbarschaft weitere physio-medizinische und kosmetische Dienstleister an – und „schon“ war die Lage für eine bestimmte Zielkundschaft attraktiv.

Auf Laufkundschaft kann man Neben- und Streulagen ohnehin nicht hoffen. „Die Laufkunden werden in den A-Lagen abgegriffen. In allen anderen Lagen muss man Zielkunden gewinnen durch Konzepte. Ein Vermieter alleine kann da nur wenig ausrichten“, erklärt Bert Pfeffer, Prokurist bei Brockhoff & Partner in Essen. Er verweist auf gelungene Beispiele von Business Improvement Districts (BID) und den Einsatz von City-Managern. In Nebenlagen müsse es letztlich genauso sicher und sauber sein wie im Shopping-Center. Die Egoismen einzelner Vermieter, eine möglichst hohe Miete auf Kosten der Attraktivität einer Lage durchzusetzen, liefen diesem Ziel jedoch häufig zuwider. Ein-Euro-Shops, deren Betreiber vergleichsweise hohe Mieten zu zahlen bereit sind, seien der Anfang vom Ende einer Nebenlage und setzten eine Abwärts-Spirale in Gang.

Zehn Prozent weniger Miete pro Stufe

Die Lage einer Fläche ist das eine, die bauliche Situation das andere entscheidende Miet-Kriterium. Einig sind sich alle befragten Experten, dass Stufen das absolute No-Go für eine Einzelhandelsfläche ist. Bei Brockhoff & Partner hat man diesen Malus sogar beziffert: Jede Stufe bedeutet zehn Prozent weniger Umsatz, das heißt auch zehn Prozent weniger Miete. Grohmann erzählt von einer Fläche in der Offenburger Fußgängerzone mit drei Stufen. Erst, nachdem der dritte Mieter aufgegeben hatte, war der Vermieter zu einer Absenkung bereit. Das Investment hat sich gelohnt – seit 15 Jahren gibt es – bei regelmäßigen Mietanpassungen - keine Mieterfluktuation mehr.

Seid flexibel!

Und was, wenn sich tatsächlich kein Einzelhändler mehr für eine Ladenfläche findet? Seid flexibel, rät Mewis seinen Auftraggebern. Es müsse geprüft werden, ob das Mietniveau auf dem anderer Flächenarten liegt und man aus diesen Segmenten Mietinteressenten gewinnen kann. Dazu zählen alle Dienstleister, die sich bislang in Büros eingemietet haben und die über Kundenverkehr verfügen. „Schließlich gibt es auch Makler, die so angefangen haben“, sagt Mewis. Man könne auch über Ladenflächen als transparente Eintrittsfläche einer gewerblichen Nutzung nachdenken. Beispielsweise könnte eine Steuerkanzlei im 1. OG eine interne Erschließung zum leer stehenden Laden im EG erhalten, um sich zu präsentieren und Gäste zu empfangen.

Die Ansprache von Mietergruppen wie Tierärzte, Anwälte oder Nachhilfe-Institute hält auch Danneck von JLL für einen gangbaren Weg aus dem dauerhaften Leerstand. „Die Situation in Nebenlagen, die von Einzelhandelskonzepten mangels Umsatzpotenzial nicht mehr nachgefragt werden, wird sich aus unserer Sicht dauerhaft verfestigen.“

Wie gut eine solche Umwidmung funktionieren kann, weiß Grohmann, der die Fläche eines ehemaligen NKD-Geschäftes an die „Pippilotta“-Kindertagesstätte vermittelt hat. Die Stufen, die früher den Kundenfluss zum Laden abschnitten, sind für die Kinder kein Hindernis. Allerdings musste die Miete natürlich nach unten angepasst werden.

Sollte man noch einen Schritt weiter gehen und über eine Wohnnutzung von ehemaligen Ladenflächen nachdenken? Möglich ist alles aber einen echten Trend sehen die Experten in einer solchen Umwandlung jedoch nicht. „Der Mensch ist aus meiner Sicht nicht gewillt, sich von jedem Passanten auf den Teller sehen zu lassen“, so Mewis. Allerdings könnte Danneck zufolge der wachsende Wunsch nach innerstädtischem Wohnen die Chancen für eine Umwandlung in Wohnraum vergrößern, wenngleich diese mit höheren Investitionen einhergeht.

Quelle: AIZ 04/2011
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Die Strategie des neuen Energiekonzepts

Von Bundesumweltminister Dr. Norbert Röttgen

Die Bundesregierung hat 2010 ein umfassendes Energiekonzept beschlossen, das es so in der deutschen Umwelt- und Energiepolitik noch nicht gegeben hat. Es ist ein Energiekonzept, das erstmals in der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland ökonomische und ökologische Vernunft systematisch verbindet. Es koppelt Wirtschaftlichkeit mit Versorgungssicherheit und konsequentem Klimaschutz. Denn Klimaschutz und wirtschaftliches Wachstum sind im 21. Jahrhundert keine Gegensätze mehr, sondern die zwei Seiten einer Medaille. Mit den Energie- und Umwelttechnologien entstehen die Märkte der Zukunft. Diejenigen, die sie anbieten, werden die Exportweltmeister der Zukunft sein. Diejenigen, die darin investieren, werden die Technologieführer der Zukunft sein. Diejenigen, die diese Märkte am stärksten nutzen, werden Wachstum, Arbeitsplätze und Wohlstand für ihre Kinder und Enkel schaffen und sichern. Wirtschaftliches Wachstum durch Klimaschutz, Klimaschutz durch wirtschaftliches Wachstum – so lautet die Formel für Fortschritt im 21. Jahrhundert, gerade für ein industriell so hoch entwickeltes Land wie Deutschland. Nur so werden wir für unsere Kinder und Kindeskinder eine Welt mit mehr Lebensqualität und Gerechtigkeit schaffen. Vor diesem Hintergrund definiert das Energiekonzept zum ersten Mal nicht nur höchst anspruchsvolle Klimaschutzziele, sondern es legt auch politisch verbindlich fest, wie wir diese Ziele umsetzen und erreichen können. Die wichtigste Aufgabe ist, den Verbrauch von CO2 entscheidend zu reduzieren: Um 40 Prozent bis 2020 und sogar um 80 Prozent bis 2050 im Vergleich zum Jahr 1990. Dieses Ziel ist ehrgeizig. Aber es ist zu schaffen, durch modernste Energietechnologien und eine neue Form des ressourcenschonenden Wirtschaftens.

Besondere Verantwortung der Immobilienwirtschaft

Konkret bedeutet das: Wir müssen unsere Energieerzeugung auf erneuerbare Energien umstellen. Wir müssen neue Wege in der Mobilität gehen, zum Beispiel durch den Ausbau der Elektromobilität. Und wir müssen unsere Energieeffizienz erheblich verbessern. Gerade in diesem Punkt baue ich besonders auf Sie, auf die Immobilienwirtschaft. Ihnen kommt eine ganz besondere Verantwortung zu. Denn Sie wissen: Gerade Ihre Branche ist von sehr langfristigen Investitions- und Entscheidungszyklen geprägt. Entscheidungen, die heute getroffen werden, wirken zum Tiel über Jahrzehnte fort und bestimmen künftige Handlungsspielräume. Und Sie wissen auch, dass es in punkto Energieeffizienz noch sehr viel zu tun gibt. Denn auf den Gebäudebereich entfallen rund 40 Prozent des deutschen Endenergieverbrauchs und etwa ein Drittel der CO2-Emissionen. Das liegt auch an mangelnder technischer Modernisierung: Drei Viertel des Altbaubestandes wurden vor 1979 errichtet, also bevor die 1. Wärmeschutzverordnung in Kraft trat. Und rund 77 Prozent der Heizungsanlagen entsprechen heute nicht dem Stand der Technik. Erst 13 Prozent koppeln erneuerbare Wärme ein. Aber die Chancen stehen gut, hier schon bald große Fortschritte zu erzielen: In den nächsten 20 Jahren steht etwa die Hälfte der Gebäude aus technischen beziehungsweise bauphysikalischen Gründen zur Sanierung an. Bis 2050 dürfte nahezu jedes heute bestehende Gebäude mindestens einen Sanierungszyklus durchlaufen. Diese Chance müssen wir nutzen –gemeinsam.

Wirtschaftliche und ökologische Vernunft vereinen

Das wichtigste Ziel lautet: 2050 soll der gesamte Gebäudebestand nahezu klimaneutral sein. Dieses Ziel ist zwar äußerst ehrgeizig. Es geht immerhin um eine Verminderung des Primärenergiebedarfs um 80 Prozent. Aber es ist technisch machbar. Für Neubauten wird das klimaneutrale Niveau im Zuge der Umsetzung der novellierten EU-Gebäuderichtlinie deshalb bereits ab 2021 flächendeckend eingeführt. Und für bestehende Bauten geht das Energiekonzept mit dem Sanierungsfahrplan neue Wege – Wege, die wirtschaftliche und ökologische Vernunft vereinen. Der Sanierungsfahrplan beruht dabei auf dem Grundgedanken, möglichst alle technisch notwendigen Sanierungen direkt mit einer energetischen Modernisierung zu koppeln. So kann die Steigerung der Energieeffizienz mit dem Einsatz erneuerbarer Energien verbunden werden. Die Klimaneutralität eines Gebäudes orientiert sich bekanntlich an der Energiebilanz eines Jahres. Es ist dann „bilanziell“ klimaneutral, wenn es einen sehr geringen Energiebedarf aufweist. Das gelingt vor allem dann, wenn der Energiebedarf überwiegend durch erneuerbare Energien gedeckt wird – zum Beispiel auch unter Nutzung von vor Ort erzeugtem Ökostrom. Indem die Steigerung von Energieeffizienz mit dem Einsatz erneuerbarer Energien gekoppelt wird, können innovative Technologien gestärkt und am Markt etabliert werden – und zugleich lassen sich damit die Technologiekosten senken. Wie das geht, zeigt das Beispiel der Dreischeibenverglasungen, die gestern noch zur Hochtechnologie zählten, heute jedoch bereits Stand der Technik sind. Gekoppelt wird diese Strategie mit einem langfristig angelegten und umfassenden Monitoring des Ist-Zustands des Gebäudebestandes, um rechtzeitig erkennen zu können, wo Handlungsbedarf besteht. Eigentümer und Investoren, aber auch Mieter erhalten damit einen verlässlichen Orientierungsrahmen und die notwendige Sicherheit für ihre individuellen Investitions- und Lebensplanungen.

Wirtschaftliche Anreize statt Zwangsmaßnahmen

Verlässlichkeit und Planbarkeit, aber vor allem Freiwilligkeit und das Prinzip wirtschaftlicher Anreize statt Zwangsmaßnahmen – das sind die Grundideen des Sanierungsfahrplans. Er folgt damit dem zentralen Grundsatz einer ökologisch orientierten sozialen Marktwirtschaft, auf Innovationen durch Wettbewerb und Leistungsanreize zu setzen. Konkret bedeutet das: Attraktive Förderbedingungen und Anreize für energetische Investitionsentscheidungen, zum Beispiel in Form einer direkten finanziellen Förderung als zinsverbilligter Kredit oder Zuschuss. Damit können über die ordnungsrechtlich geforderte energetische Modernisierung hinausgehende Zusatzkosten soweit reduziert werden, dass sie sich aus der Energieeinsparung refinanzieren. Energetische Modernisierungsmaßnahmen sind damit zumindest kostenneutral, wenn nicht sogar ein gutes Geschäft. Mit dem CO2-Gebäudesanierungsprogramm und dem Marktanreizprogramm für erneuerbare Energien im Wärmemarkt gibt es diese Finanzierungsinstrumente bereits. Mit der Einführung der neuen Strategie werden sie weiter an Bedeutung gewinnen. Ergänzend kommen steuerliche Fördermaßnahmen in Betracht, die derzeit noch geprüft werden. Das gilt auch für eine haushaltsunabhängige Förderung durch ein Anreizsystem für erneuerbare Wärme. Und auch im Mietrecht können Hemmnisse und Fehlanreize beseitigt und wirtschaftliche Anreizinstrumente ausgebaut werden. Die Bundesregierung wird darüber hinaus im Rahmen der Umsetzung des Sofortprogramms zum Energiekonzept einen Gesetzentwurf für einen bundeseinheitlichen Rahmen vorlegen, um die Möglichkeiten des Wärmeliefer-Contractings zu erweitern.

Entscheidungshoheit des Eigentümers

Wichtig ist mir also der grundlegende Ansatz sowohl der vollständigen Wahlfreiheit als auch der Technologieneutralität: Art, Umfang und Zeitpunkt einer energetischen Modernisierung bleiben vollständig in der Entscheidungshoheit des Eigentümers. Er allein legt fest, welche Maßnahmen er zu welchem Zeitpunkt durchführen möchte. Er hat die freie Wahl zwischen Maßnahmen an der Gebäudehülle, anlagentechnischen Maßnahmen und dem Einsatz erneuerbarer Energien. Er kann dabei auch schrittweise vorgehen und die für ihn wirtschaftlichste Variante wählen. Wer wirtschaftlich denkt, wird schnell merken, dass  sich energetische Modernisierungsinvestitionen zumeist schon allein aus den eingesparten Energiekosten refinanzieren – erst recht vor dem Hintergrund weiter steigender Energiepreise. Dieses Bewusstsein muss sich stärker durchsetzen. Das geht nur durch eine sachkundige, umfassende und neutrale Beratung. Ein Eigentümer wird nur dann für eine energetische Zusatzmaßnahme zu motivieren sein, wenn er deren Vorteile erkennt und von ihrer Wirtschaftlichkeit überzeugt ist. Die Bundesregierung wird sich dabei engagieren, aber ich baue gerade hier vor allem auf Ihre Unterstützung, auf die Unterstützung der Immobilienwirtschaft.

Wie wird der Sanierungsfahrplan nun konkret umgesetzt? Die Energieeinsparverordnung bleibt auch in Zukunft das zentrale rechtliche Instrument für mehr Energieeffizienz im Gebäudebereich. Sie setzt weiterhin die ordnungsrechtlichen Mindeststandards, wie dies derzeit mit den sogenannten bedingten Anforderungen und den Nachrüstungspflichten der Fall ist. Diese Regelungen werden nun konzeptionell durch den Sanierungsfahrplan ergänzt. Denn erst das Zusammenspiel von ordnungsrechtlichen Mindeststandards mit einer Sanierungsstrategie, die auf Anreizen statt Zwang beruht, schafft eine realistische Perspektive, um das große Ziel der Klimaneutralität des Gebäudebestandes zu erreichen. Der Sanierungsfahrplan wird also in die Energieeinsparverordnung integriert werden. Die Details werden Gegenstand der Beratungen zur anstehenden Novelle 2012 sein. Entscheidend ist: Auch wenn der Sanierungsfahrplan erst 2020 vollständig zum Zuge kommt, muss so früh wie möglich Klarheit über die konkrete Ausgestaltung geschaffen werden, um allen Beteiligten Planungssicherheit zu geben und jetzt schon Anreize für energetische Modernisierungen zu schaffen. Es darf auf keinen Fall dazu kommen, dass energetische Modernisierungen wegen unklarer Regelungen auf die lange Bank geschoben werden. Der Sanierungsfahrplan steht schon heute die entscheidenden Akzente für mehr Energieeffizienz setzen. Ich bin überzeugt: Ein derart technologieoffener und dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit folgender Sanierungsfahrplan wird einen Suchprozess um die jeweils effizienteste und kostengünstigste Modernisierungsstrategie auslösen und damit den Wettbewerb deutlich beleben. Das schafft neue Chancen für wirtschaftliches Wachstum und neue Arbeitsplätze. Und das hilft dem Klima und der Umwelt. Damit trägt die Immobilienwirtschaft entscheidend dazu bei, die Lebensqualität für alle Menschen in unserem Land zu steigern – durch die Verbindung von ökonomischer und ökologischer Vernunft.

Autor: Bundesumweltminister Dr. Norbert Röttgen
Quelle: AIZ 06/2011
Copyright: AIZ

Wer sich gefragt hat, wie das ideale Ferienhaus aussieht, der bekam jüngst die Antwort präsentiert. Es steht in Nordwestmecklenburg, genauer gesagt in Groß Schwansee bei Kalkhorst. Es heißt „La Mer“ und besteht aus zwei Wohneinheiten mit den klangvollen Namen „Savoir vivre“ und „Fleur de Sel“. Es verfügt über insgesamt 302 Quadratmeter Wohnfläche, verteilt auf je vier Schlafzimmer, bietet einen Swimmingpool, einen großen Garten, Reetdach und hat den Strand fast vor der Haustür.

Warum dies nun das beste Ferienhaus Deutschlands sein soll? Weil es sich gegen 68.000 vergleichbare Objekte durchgesetzt hat und vom Deutschen Tourismusverband Ende Mai mit besagtem Titel ausgezeichnet wurde. Nie zuvor hat eine Unterkunft – und immerhin tragen 3.200 der verglichenen Objekte fünf Sterne – eine so hohe Punktzahl durch den Verband erhalten.

So viel zum Optimum. Das heißt jedoch bei weitem nicht, dass nun alle anderen Eigner von Urlaubsdomizilen nur Objekte zweiter Wahl besitzen. Dennoch sollte man Lage und Ausstattung dieses Beispiels durchaus als Vorbild sehen. Doch dazu später mehr.

Deutliches Buchungsplus und Fortsetzung des Positivtrends
Angesichts solcher und zahlreicher anderer Positivmeldungen fällt die neutrale Beurteilung des Marktes für Ferienimmobilien in Deutschland schwer. Zu eindeutig zeigt sich der jahrelange Trend des Urlaubs in der Heimat, zu hilfreich sind die internationalen Rahmendaten, die der Branche in die Karten spielen. So wurden nach Angaben der 5. Deutschen Ferienhaus-Urlaubsanalyse von HomeAway FeWo-direkt 35 Prozent mehr Buchungsanfragen für 2009 registriert. Im Vergleich dazu schrumpfte der internationale Tourismus im gleichen Zeitraum um 4,3 Prozent (UNWTO). Als kleine Randinformation sollten sich Vermieter merken, dass der Zuwachs auch den günstigen Preisen hierzulande zuzuschreiben ist. So lagen die Mietkosten für eine vierköpfige Familie im vergangenen Jahr gerade einmal bei 172 Euro (Schnitt) pro Person und Woche. Unter den 34,1 Prozent Befragten, die 2009 ihrem Ferienhausurlaub in Deutschland verbrachten, war Mecklenburg-Vorpommern trotz deutlicher Rückgänge von 7,1 Prozent das beliebteste Reiseziel (29,5 Prozent). Dahinter folgten Schleswig-Holstein mit 19,6 Prozent (+6,6) und Niedersachsen mit 18,8 Prozent (+2,5).

Dass sich der Wachstumstrend in den ersten drei Monaten dieses Jahres um satte 23 Prozent verstärkt hat, darf wohl nicht zuletzt der isländischen Aschewolke zuzuschreiben sein, doch klar ist: Der Ansturm auf deutsche Ferienobjekte ist auch ohne solche äußeren Einflüsse ungebrochen. 924.000 Besitzer von heimischen Ferienimmobilien gibt es in Deutschland, so die aktuellsten Schätzungen, und beinahe täglich werden es mehr. Dr. Thomas Beyerle, Chefanalyst der Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft, sieht noch lange kein Ende der Fahnenstange: „Da der Run auf Wohnimmobilien aus Inflationsangst bereits eingetreten ist, kann vor allem für Ferienimmobilien in Deutschland einiges an Potenzial übrig bleiben.“ Die Möglichkeit einer Immobilienblase wie zu Zeiten der Sonder-Afa sei hier allerdings nicht gegeben.

Ferienimmobilien sind Luxus - auch in Sachen Ausstattung und Bauqualität
So sehr das Thema der deutschen Ferienimmobilien derzeit aus Eigennutz- oder Anlagegründen im Fokus ist, gibt es einige Punkte und Trends, die in den letzten Monaten und Jahren deutlich an Wichtigkeit gewonnen haben. Zum einen ist das Urlaubsdomizil etwas, worüber man sich freuen sollte, denn wirklich benötigen tut es niemand. Es ist purer Luxus. Daher sollte man es sich auch zweimal überlegen, ob der Kauf Sinn macht, wenn er nicht aus dem Einkommen oder bestehendem Vermögen, sondern womöglich per Hypothek getätigt werden muss. Luxus sollte man sich eben leisten können.

Zum anderen sind die Zeiten von skandinavisch-reduzierter Einrichtung definitiv vorbei. Nicht nur, dass man als Besitzer sicher selbst wenig Drang verspürt, seinen Urlaub in minderer Wohnqualität zu verbringen. Auch potenzielle Mieter fühlen sich darin wenig wohl und werden angesichts des stetig wachsenden Angebots auf dem Markt womöglich nicht wiederkommen.

Noch elementarer präsentiert sich vor allem im Neubau der Punkt der Bauqualität. Natürlich hat das Thema Ferienimmobilien immer auch etwas mit Abenteuer zu tun, doch eines muss klar sein: Wer einen Neubau kauft, will auch Neubauqualität – sei es beim Thema Wärmeschutz, Energieversorgung oder Raumaufteilung. Warum beim Urlaubsdomizil andere Maßstäbe ansetzen als bei der heimischen Immobilie. Das gilt vor allem auch für kleine Ferienhäuser oder neue Ferienparks. Dr. Thomas Beyerle dazu: „Das Thema der Nachhaltigkeit wird in den kommenden Jahren auch dieses Marktsegment ,erwischen‘.“

Ähnliche Entwicklungen in Sachen steigender Ansprüche sind auf dem Markt für Bestands-Ferienimmobilien bereits spürbar. 08/15-Ausstattung und Objekte mit Sanierungsstau sind auch in diesem Segment kaum noch gefragt. Für Verkäufer heißt das nicht selten, grundlegende Verbesserungsmaßnahmen durchzuführen. Obwohl, so resümiert Dr. Thomas Beyerle, „ein Reetdach manchmal sogar das Kleinhirn bei Käufern ausschaltet.“   

Sylt bleibt wohl auf ewig die Nr. 1
Apropos Reetdach. Vergleicht man die Preisentwicklung auf Deutschland beliebtester Insel, könnte man auch hier besagte Kleinhirnaussetzer vermuten. Obwohl die kleine Nordfriesin gerade einmal 22.000 Einwohner zählt, mit einem Immobilienumsatz von 570 Millionen Euro (2009) kommt sie auf 85 Prozent des Transaktionsvolumens von Frankfurt am Main. Dabei nehmen zwei Drittel des Marktes sogar Immobilien unter einer Million Euro ein. Kein Wunder, wenn Makler Erik Wedell sagt „Je größer das Objekt, desto weniger passen Einstiegspreis und Ertrag zusammen.“ Wedells Familie vermittelt und vermietet seit über 25 Jahren Häuser und Wohnungen auf Sylt. „Auf der sicheren Seite ist man zum Beispiel mit einem 40-Quadratmeter-Apartment im Kurzentrum von Westerland. Da zahlt man auf der Seeseite zwischen acht- und elftausend Euro pro Quadratmeter und kommt auf eine Vermietung von 280 bis 330 Tagen im Jahr.“ Kein schlechtes Geschäft, nur gibt es von diesen Wohnungen leider nur selten was am Markt. Ein weiteres Beispiel ist eine Doppelhaushälfte mit Wattblick, die der Besitzer 2004 mit hochwertiger Ausstattung für 1,2 Millionen Euro erworben hat. 250 Tage im Jahr vermietet er und kommt auf einen Mietertrag von 100.000 Euro im Jahr. Einen Verkauf für 2,8 Millionen Euro habe er gerade abgelehnt, berichtet Wedell. Ferienimmobilien auf Sylt sind nicht nur gefragter denn je, sondern der Markt wird auch immer enger. Zum einen, weil viele Besitzer nicht verkaufen möchten, zum anderen, weil die Baugenehmigungen für längere Zeit quasi auf Eis liegen. „Trotzdem“, mahnt Wedell, „läuft bei weitem nicht jede Lage und nicht jedes Objekt. Wenn Bestand gesucht wird, dann nur, wenn er neu renoviert ist. Und insgesamt ist zeitgemäßes Wohnen gefragt. Das gilt für die Optik ebenso wie für das Raumempfinden.“

Große Nachfrage auch auf anderen Nordseeinseln
Mit 313,9 Millionen inländischen Übernachtungsgästen konnte das Statistische Bundesamt auch 2009 einen erneuten Anstieg feststellen. Unter Garantie war nicht jeder davon auf Föhr, aber auch auf Sylts kleiner Schwesterninsel weiter südlich im Wattenmeer waren die Auswirkungen zu spüren. Zwischen Wyk und Nieblum kommen jedoch eher die Ruhesuchenden auf ihre Kosten. Nur mit der Fähre zu erreichen, hinkt Föhr in Sachen Infrastruktur Sylt immer etwas hinterher. Selbiges gilt für die Immobilienpreise. Wer allerdings „Schnäppchen“ erwartet, sieht sich getäuscht. Schöne und auch gut vermietbare Urlaubsdomizile gibt es hier ebenso reichlich wie Interessenten. Allerdings umfasst der Zweitwohnmarkt hier „nur“ rund 85 Prozent – gegenüber fast 100 Prozent auf Sylt. Fazit: Es leben deutlich mehr Einheimische auf Föhr. Wahrscheinlich liegt es nicht zuletzt daran, dass es hier deutlich ursprünglicher aussieht als auf der mondänen Nachbarinsel. Dafür sorgt neben den Bebauungsplänen und Ortsgestaltungssatzungen mitunter auch die Immobilienbranche selbst. Henry Jacobs, gebürtiger Föhrer und Chef der Archidee Immobilien: „Es ist wichtig, die Insel nicht zu überbauen. Wenn wir ein Haus errichten, achten wir darauf, dass es in originaltypischer Architektur geschieht und die Qualität der Insel verbessert.“ Ein wahrer Luxus, der jedoch auch seinen Preis hat. So kosten Neubau-Haushälften schon mal 300.000 bis 500.000 Euro und Einzelhäuser meist bis eine Million Euro. In guten und sehr guten Lagen kosten Ferienwohnungen zwischen 2.500 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zu Sylt ein Klasse darunter.

Einen Hauch teurer präsentiert sich die dritte der wichtigen Nordfriesischen Inseln, Amrum. Ganze zwei Fährstunden vom Festland entfernt gilt die Insel mit den fünf Dörfern eher als Rückzugsort für Individualisten. Wer es auf einen der breitesten Strände Europas, absolute Ruhe und friesische Umgebung abgesehen hat, ist hier richtig. Allerdings: mit 5.500 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen und Hauspreisen ab 400.000 Euro ist auch Amrum bei Leibe kein Tiefpreisgebiet.

Die Ostsee: Weit vorn in der Gunst
Ähnlich wie das Statistische Bundesamt sowie andere Ferienhausvermittler sieht auch das Unternehmen Casamundo die Ostsee an der Spitze der Beliebtheitsskala. Kein Wunder, dass es von der Küste sogar ein eigenes Monopoly-Spiel gibt. Unter allen Deutschlandurlaubern registrierte das Unternehmen die größte Nachfrage bei Ferienhäusern zwischen Lübecker Bucht und Usedom. Im Vergleich zum Jahr 2008 lag das Buchungsplus bei unglaublichen 59 Prozent. Allein ein Drittel der Buchungen, so heißt es bei Casamundo, gehe dabei auf das Konto der größten deutschen Insel, Rügen. Den rund 65.000 Einwohnern stehen jährlich zwischen sechs und 6,5 Millionen Übernachtungsgäste gegenüber. Ein immenses Potenzial, die sich vorrangig in den Seebädern Binz und Sellin, aber auch in strandnahen Orten wie Baabe, Göhren oder Glowe tummeln. In den gesuchten Orten der Insel kosten Immobilien zwischen 150.000 und einer Million Euro (Häuser) und 1.000 bis 4.500 Euro (Wohnungen). Mit Ausnahme von dem Klassiker in Sachen Bäderarchitektur, Binz. Hier wird bei Wohnungen schon mal die 10.000 Euro-Grenze geknackt und Häuser mit Wassergrundstück können auch mehrere Millionen Euro kosten. Im Inselinneren ist das andere Ende der Fahnenstange zu finden. Unsanierte Bauernhäuser findet man hier durchaus schon im fünfstelligen Bereich.

Immer noch ein Geheimtipp: Fehmarn und die Geltinger Bucht
Wie die Zeit ungenutzt vorbeirasen kann, hat man auf Fehmarn feststellen können. Bis zur Wiedervereinigung war die Insel das einzige westdeutsche Eiland in der Ostsee und dementsprechend gefragt. Dann wurden Trends verschlafen, Entwicklungen aufgeschoben und der „Charme“ der 70er und 80er Jahre blieb. Die Folge: ein kontinuierlicher Preisverfall über fast zehn Jahre. Seit kurzem hat der Zug jedoch wieder Fahrt aufgenommen. Ein Grund ist womöglich die geplante und fast sichere Beltquerung in Puttgarden. In dem, was zahlreiche Insulaner als zusätzliche Verkehrsbelastung erwarten, sehen andere die Chance auf Bewegung im Markt. Man kann bislang kaum von großen Preissteigerungen sprechen, aber bei derzeitigen Maximalpreisen von 400.000 Euro sind die wohl nur eine Frage der Zeit. André Jörns, Geschäftsführer von Jörns Immobilien: „Ich sehe eine eindeutig positive Tendenz. Nicht nur, dass die Kunden statt ,nur‘ aus Berlin und Nordrhein-Westfalen nun auch aus Hamburg, Niedersachsen und dem Frankfurter Raum kommen, die Insel bietet gerade für Familien absolut alles.“ Tatsächlich werden gerade ein neues Krankenhaus sowie eine neue Inselschule errichtet, und der unattraktive 70er-Jahre-Klotz am Südstrand soll schon bald der einzigen Luxusbebauung weichen, einem Ferienzentrum mit Wohnungen zu geplanten Preisen von 25.000 bis 100.000 Euro. Ansonsten spielt sich der Hauptmarkt auf Fehmarn zwischen 120.000 und 250.000 Euro (Häuser) ab.

Ähnlich beschaulich geht es ganz im Norden der Republik, kurz vor der Dänischen Grenze zu. Zwischen Geltinger Bucht und Glücksburg findet der Immobilieninteressent von ursprünglichen Reetdachkaten und Bauernhäusern bis zu 60er-Jahre-Häusern, aber auch Neubauten alles, was das Urlauberherz begehrt. Und das in grüner, hügeliger Natur sowie zu deutlich moderateren Preisen als etwas weiter südlich in der Schleiregion. Kaum ein Haus, das über 300.000 Euro kostet, kaum eine Wohnung, für die mehr als 2.000 Euro pro Quadratmeter anfallen. Ausnahmen bilden wie immer Objekte mit Wasserblick oder –zugang, versteht sich. 

Strand und Meer beliebter als Berge und Seen
Es wird die Mehrzahl sein, die bei Ferienimmobilien an Strand und Meer denken als an Berge und Seen. Dabei braucht es für viele allein aus preislicher Sicht nicht immer Sylt, Rügen & Co. sein. Eine Vielzahl an potenziellen Käufern präferiert durchaus günstigere Destinationen und verzichtet dafür zum Beispiel auf das Image. Die Wesermarsch mit der Halbinsel Butjadingen gehört in diese Kategorie. Ebenso der Bereich Ostholstein. Diese Regionen verbinden oftmals die Vorzüge der Meernähe mit dem geringen Bekanntheitsgrad der Lage. Die Folge sind konstant günstige Preise und deutlich mehr Ferienhaus fürs Geld. Auch hier bekommt niemand etwas geschenkt, aber der Rahmen der Möglichkeiten ist wesentlich breiter gefasst. Oder wie bringt es Makler Günter Schollmeyer aus Schönberg auf den Punkt: „In diesen Bereichen ist die Ferienimmobilie noch ein Traum, den man sich auch leisten kann.“

Weitere Potenziale und Objekte
„Ich denke, dass es in Deutschland weiterhin Potenzial im Binnenland für die Mecklenburgische Seenplatte gibt,“ prognostiziert Dr. Thomas Beyerle. „Das gilt vor allem für die Linie Schwerin, Waren, Neustrelitz. Aber auch einige Bereiche von Ostfriesland sind noch unterentwickelt.“ Allerdings, so räumen nicht nur der Chefanalyst, sondern auch diverse Makler ein, ginge es in den nächsten Jahren bei Immobilien und der damit verbundenen Ausstattung um die Positionierung auf hohem Niveau. „Den Schrott, den unsere Großeltern als Wochenendhaus genutzt und mit überzähligem Mobiliar vollgestopft haben,“ sagt ein Makler, der verständlicherweise nicht namentlich genannt werden möchte, „können Sie heute keinem mehr verkaufen. Sei es nun auf Sylt, im Harz oder im Bayerischen Wald.“ 

Autor: Paul Varjak
Copyright: AIZ

Wissensmanagement
Damit mit dem Mitarbeiter nicht das Wissen geht
Von Frank Tretter, freier Immobilienjournalist

Scheidende Mitarbeiter nehmen oft ihr gesamtes Wissen aus ihrer Unternehmenstätigkeit mit. Und nicht selten nutzen sie dies sowie ihre Kundenkontakte, um sich als Mitbewerber selbstständig zu machen. Außerdem wird zu häufig ausschließlich das Potenzial jüngerer Mitarbeiter gesehen und zu selten die Leistungsfähigkeit und Weiterbildungsmotivation Älterer gefördert. Dabei führt die demografische Entwicklung dazu, dass immer weniger jüngere Mitarbeiter nachkommen. Wie lässt sich das Fachwissen im Unternehmen halten und wie die Erfahrung älterer Mitarbeitern mit der Innovationsfreude Jüngerer zusammenführen?

In der derzeitigen Wirtschaftskrise versuchen betroffene Unternehmen über Kurzarbeit und Arbeitszeitmodelle, ihre Fachkräfte zu halten, damit sie mit genug Mitarbeitern am Start sind, wenn die Wirtschaft wieder anspringt. Diese Erkenntnis ist noch nicht allzu lange verbreitet. Viele Jahrzehnte lang schickten Firmen ihre Mitarbeiter, die älter als 55 Jahre waren, am liebsten in den Vorruhestand, wenn in den Auftragsbüchern Leere herrschte und Arbeitsplatzabbau angesagt war. Es wird aber in vielen Branchen zusehends schwieriger, Fachpersonal zu finden. Schon 2020 werden über zwei Millionen Personen weniger - vor allem Jüngere - für den Arbeitsmarkt zur Verfügung stehen. In zehn Jahren werden nur noch 18 Prozent der Arbeitnehmer unter 30 sein, heute sind es über 20 Prozent. Umgekehrt wird die Zahl der Arbeitnehmer, die älter als 50 sind, zunehmen: von derzeit 30 auf über 40 Prozent, wie aus Studien des Instituts der deutschen Wirtschaft hervorgeht. Ganze Berufszweige, wie zum Beispiel die Werbebranche, in der nur jeder achte Arbeitnehmer über 50 ist, müssen sich dann vermutlich umstellen. Generell ist nur jeder zehnte Arbeitnehmer, der neu eingestellt wird, älter als 50, wie die Erhebungen des Nürnberger Instituts für Arbeits- und Berufsforschung (IAB) für das erste Halbjahr 2008 ergeben hat.

Jugendwahn ist out
Die Makler- und Hausverwalterfirma von Stephan Vollmer war noch nie dem Jugendwahn verfallen. Von den 21 Mitarbeitern sind acht älter als 50 Jahre, sechs davon hat er in den vergangenen zehn Jahren eingestellt und zwar ganz bewusst, weil er damit Berufserfahrung ins Unternehmen bringen wollte. „Leute, die über 50 sind, sind außerdem in der Regel zuverlässiger und loyaler zur Firma. Zudem stehen sie sicherer im Leben: Wer unter 30 ist, zieht möglicherweise noch in eine andere Stadt und wechselt häufiger den Job. Das Geld, das man als Arbeitgeber in deren Weiterbildung gesteckt hat, ist dann genauso schnell weg“, so der 44-jährige Wuppertaler Makler. Insbesondere Frauen, die nach der Babypause wieder arbeiten wollen, investieren viel Zeit und Energie, um wieder auf den aktuellen Wissensstand zu kommen, so Vollmers Erfahrung: „Meine 54-jährige Mitarbeiterin kann am PC besser Vortragsfolien layouten als mein 20-jähriger Azubi.“

Ältere bringen gleiche Leistung
„Es ist eine Mär, dass ältere Mitarbeiter weniger Leistung bringen als jüngere“, ergänzt Stefanie Kern, Mitarbeiterin am Institut für strategisches Personalmanagement der Leuphana Universität in Lüneburg. Vielmehr zeigen Untersuchungen, dass es bei Bürojobs keine gravierenden Unterschiede in der Arbeitsleistung älterer und jüngerer Arbeitnehmer gibt. Zwar nehmen Kraft und Reaktionsvermögen ab, dafür arbeiten reifere Semester umsichtiger und vorausschauender. Das Problem sind oft die Chefs. „Viele Mitarbeiter werden mit 45 oder 50 Jahren schon aufs Abstellgleis geschoben: Sie werden bei Weiterbildungs- oder Aufstiegsmöglichkeiten nicht berücksichtigt; mit ihnen werden keine Mitarbeitergespräche mehr geführt und bei der Einstellung werden eher Jüngere berücksichtigt“, so Kern. Dabei sei empirisch längst bewiesen, dass sich eine Weiterbildung nach spätestens drei Jahren für das Unternehmen bezahlbar macht. Vor diesem Gesichtspunkt würden die Firmen Potenzial verschenken, wenn sie ihre erfahrenen Mitarbeiter nicht mehr weiterqualifizieren. Studienergebnisse aus anderen Branchen ließen sich auch auf die Immobilienwirtschaft beziehen: dass nämlich erfahrene, ältere Immobilienverkäufer lieber mit einem Makler oder Verwalter zusammenarbeiten, der ihr Alter hat. „Gerade in der Beratung kann es von Vorteil sein, wenn beide jahrgangsmäßig auf Augenhöhe sind“, so Kern.

Ohnehin setzt sich immer mehr die Erkenntnis durch, dass man erst dann zur Höchstleistung aufläuft, wenn man sich mindestens 10.000 Stunden mit einer Materie befasst hat. Als Beispiel nennt der Autor Malcolm Gladwell in einem Interview mit dem „Tagesspiegel“ die Beatles, denen erst nach 10.000 Stunden gemeinsamer Auftritte und Proben der Durchbruch gelang. Bill Gates habe nicht viel weniger Zeit am Computer verbracht, bevor er Microsoft gründete. Und Mozart soll seine besten Werke geschrieben haben, als er 20 Jahre als Komponist auf dem Buckel hatte.

Hinzu kommt, dass die heute 60-Jährigen vitaler sind als ihre Vorfahren. Sie leben gesünder, weil sie die Entbehrungen des Krieges nicht kennenlernen mussten, und zudem ist ihr Beruf körperlich weniger anstrengend als der ihrer Eltern und Großeltern.

Nicht nur auf Methusalems setzen
Aber auch Vollmer will nicht nur auf Methusalems setzen: Neben zwei Azubis beschäftigt er vier Mitarbeiter, die jünger als 30 sind: „Eine Mischung, die alle Altersgruppen abbildet, halte ich für sinnvoll. Es ist dabei auch wichtig, dass die älteren Mitarbeiter teamfähig sind und sich nicht gegenüber ihren jüngeren Kollegen als Besserwisser aufspielen.“ Konflikte habe es in dieser Hinsicht in seiner Firma noch nicht gegeben. Auch bei der Frage, wer ein Seminar besuchen darf, stellt Vollmer nicht die Altersfrage.

Damit ist er allerdings ziemlich alleine. Denn laut IAB werden von den älteren Beschäftigten lediglich 42 Prozent weitergebildet. Wenngleich man anführen muss, dass nicht alle die Bereitschaft haben, sich für Neues zu öffnen. Andererseits spricht sich mehr und mehr herum, dass man – egal in welchem Alter – im Kopf flexibel sein muss. Dieses Umdenken bemerkt auch Immobilientrainer Werner Schölgens. „Früher saßen viele Ältere in meinen Seminaren mit der Einstellung ‚Das weiß ich schon alles‘. Heute sind die meisten offener und wissbegieriger und wollen sich auf neue Ideen einlassen“, so der Trainer der Berliner Immobilien-Akademie, der diesen Trend seit etwa zwei Jahren registriert. Auch er plädiert für eine gesunde Mischung aus jüngeren und älteren Teams.

Makler Wolfgang Zimmer trennte sich nach 36 Jahren von einer Mitarbeiterin, die mittlerweile Mitte 50 ist. „Bei der Firmenübernahme von meinem Vater vor elf Jahren habe ich sie mit übernommen. Das war ein Fehler“, so Zimmer. Seinen richtigen Namen will er nicht preisgeben, weil noch ein arbeitsgerichtlicher Prozess bevorsteht. Da ihn die Mitarbeiterin schon als Kind kannte, hätte er mit der Betriebsübernahme von Anfang an ein Autoritätsproblem gehabt. „Hinzu kam, dass sie immer alles besser wusste, bei Kunden nicht immer loyal mir gegenüber war und sich immer mehr Freiheiten nahm.“ Mit der Zeit gingen die Umsätze zurück. Dies sowie ein Zeitungsartikel, den er zufällig las und in dem stand, dass Mitarbeiter nach vielen Jahren am gleichen Arbeitsplatz weniger innovativ und leistungsbereit sind, gaben den letzten
Anstoß, ihr zu kündigen und die Stelle neu zu besetzen.

Wer geht, nimmt sein Wissen mit
Setzen sich Beschäftigte zur Ruhe, nehmen sie oft ihr berufliches Wissen mit. Dabei gibt es einen großen Widerspruch: 97,2 Prozent der Unternehmen sind sich bewusst, dass es wichtig wäre, diese Kenntnisse zu archivieren, um sie weiterhin zu nutzen. Allerdings handeln weniger als 20 Prozent danach, wie eine Studie der Nordakademie Elmshorn und der von Studnitz Management Consultants GmbH zeigt. Kleine Schritte können sein, dass Mitarbeiter, die Vorträge besucht haben, ihre Kollegen über die Inhalte informieren. Es reicht, die Vortragsunterlagen zu kommentieren und für alle zugänglich zu machen. Dies ist besonders bei gerichtlichen Entscheidungen sowie neuen Gesetzen, die Immobilienprofis betreffen, wichtig.

Wer für seine Maklerfirma ins Ausland geht, sollte über seine dortigen Erfahrungen berichten, damit ein Kollege, der irgendwann ebenfalls einen solchen Auslandseinsatz hat, vorab besser informiert ist.

Das A und O des Wissensmanagements ist jedoch eine Software, bei der alle Kontakte (E-Mails, Briefe, Telefonate) und Kundendaten auf einem Server liegen und von allen PC-Arbeitsplätzen aus eingesehen und bearbeitet werden können. Gerade bei freien Mitarbeitern, wie sie häufig in der Immobilienbranche anzutreffen sind und die öfter den Arbeitgeber wechseln, ist auf diese Weise nachvollziehbar, was sie mit welchen Immobilieninteressenten vereinbart haben (siehe Interview). Ein Nebeneffekt bei einer solchen EDV-Struktur ist, dass es einfacher ist, jemanden einzuarbeiten, und dass Mitarbeiter, die einen Kollegen vertreten, sich besser einen Überblick über die Kundenkontakte und Tätigkeiten verschaffen können. „Ein gutes Wissensmanagement schließt auch ein, dass die Arbeitsprozesse klar strukturiert sind. Dies ist um so wichtiger, wenn einzelne Arbeitsschritte von verschiedenen Personen gemacht werden“, erläutert Lars Grosenick, Vorstandssprecher der Softwarefirma Flowfact AG, die sich auf Customer Relationship Management (CRM), zu deutsch: Kundenbeziehungsmanagement, für Immobilienfirmen spezialisiert hat. Grosenick rät, dass man als Makler bei der Festlegung der Arbeitsschritte mit dem Immobilieneinkaufs und –verkaufs-Bereich beginnen sollte. Dabei sollte festgelegt werden, welche Daten von Immobilieninteressenten notwendig sind und wer diese erfasst. Zudem sollte geregelt sein, nach wie vielen Wochen die Immobilienverkäufer über den Stand der Vermittlung informiert werden.

„Man sollte mit kleinen Schritten beginnen und nicht sofort die ganze Firma umkrempeln. Denn oft scheitern Veränderungen daran, dass man sich zu viel vornimmt“, so Grosenick. Oftmals würden 40 Seiten dicke Anleitungen geschrieben, aber keiner kontrolliere die Einhaltung der Prozesse beziehungsweise kümmere sich um eventuelle Verbesserungen. „Prozesse müssen gelebt werden und zwar vom Chef ebenso wie vom Azubi“, so Grosenick.

Welche Rechte und Pflichten haben Verwalter im Umgang mit Fremdgeldern?
Von Andreas C. Brinkmann

Das Thema der Verwaltung von Fremdgeldern ist für jeden mit der Objektverwaltung betrauten Immobilienverwalter bedeutsam. Der Verwalter kommt bei seiner Arbeit mit verschiedenen Formen von Fremdgeldern zwangsläufig in Berührung. Die wichtigsten Ausprägungen der Fremdgeldverwaltung sind sicher das Einnehmen und Verwalten von Mieten und Mietkautionen für den Vermieter sowie von Instandhaltungsrücklagen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Damit der Verwalter weiß, welche Rechte und Pflichten ihn bei der Verwaltung von Fremdgeldern treffen, werden die praktisch relevanten Bereiche im Folgenden genauer beleuchtet.

Umgang mit Mietkautionen
Inwieweit der Verwalter von Mietobjekten für den Vermieter die Mietkaution vereinnahmen und verwalten soll, bestimmen die Regelungen des Verwaltervertrages. Soweit der Verwalter diese Aufgabe übernommen hat, fragt sich, wie er mit den Kautionen im Rahmen ordnungsgemäßer Vertragserfüllung zu verfahren hat. Eine gesetzliche Regelung findet sich hierzu in § 551 BGB. Danach hat der Verwalter die Mietkaution bei einer Bank mit dem bei dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen, soweit der Mietvertrag keine andere Anlageform vorsieht (§ 551 Abs. 3 S. 2 BGB). Als andere Anlageform kommen zum Beispiel Sparkassenbriefe in Betracht. Eine Ausnahme von der Verzinsungspflicht gibt es nur bei der Vermietung von Studentenwohnheimen.

Die Mietkaution muss vom übrigen Vermögen des Verwalters getrennt auf einem so genannten Treuhandkonto angelegt werden, damit das Geld bei finanziellen Schwierigkeiten des Verwalters nicht verloren geht. Durch § 551 Abs. 3 BGB soll der Mieter also sowohl für den Fall der Insolvenz des Vermieters/Verwalters als auch gegenüber dem Zugriff der Kreditinstitute geschützt werden. Die Anlageverpflichtung gilt auch bei gewerblichen Mietverträgen, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben (KG NZM 1999, 376).

Von der Rechtsprechung zugelassen wird auch die Anlage der Kautionen mehrerer Mieter auf einem Sammelkonto, sofern nur Fremdgelder aufgenommen werden (BGH NZM 2003, 818). Verwahrt der Verwalter die Kaution auf dem eigenen Girokonto und nicht auf einem Treuhandkonto, macht er sich schadensersatzpflichtig. Zudem ist gegebenenfalls der Straftatbestand der Untreue erfüllt, sofern er vorsätzlich handelt (BGH, NJW 1996, 65; OLG Zweibrücken, Beschluss v. 8.3.2007 – 1 Ws 47/07).

Die Erträge stehen dem Mieter zu. Im Hinblick auf die Kaution und die Zinsen ist der Verwalter wie ein Treuhänder anzusehen. Im laufenden Mietverhältnis besteht ein Auskunftsanspruch des Mieters über den Stand des Mietkautionskontos. Solange der Verwalter den Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage der Barkaution nicht erbracht hat, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der weiteren Kautionsraten zu (LG Mannheim NJW-RR 1991, 79). Zudem soll ihm hinsichtlich der Miete in Höhe der Kaution ein Zurückbehaltungsrecht zustehen (Blank NZM 2002, 58; einschränkend LG Darmstadt NZM 2002, 19).

Der Verwalter darf im laufenden Mietverhältnis auf die Kaution grundsätzlich nur zurückgreifen, wenn die Forderung gegen den Mieter entweder unstreitig oder rechtskräftig festgestellt ist. Nach Ende des Mietvertrages ist die Kaution zurückzugewähren. Dabei sieht die Rechtsprechung in der vorbehaltslosen Rückgabe der Kaution in der Regel ein Anerkenntnis des Inhalts, dass der Zustand der Mietsache als vertragsgemäß anerkannt und auf die Geltendmachung von Ersatzansprüchen wegen erkennbarer Mängel oder Beschädigungen verzichtet wird. Wann und in welcher Höhe der Verwalter die Kaution an den Mieter auszuzahlen hat, wird unterschiedlich gesehen. Überwiegend gehen die Gerichte von einer Regelfrist von sechs Monaten aus, wobei diese im Einzelfall auch verkürzt oder verlängert werden kann. Nach Rückgabe der Mietsache hat der Verwalter unverzüglich zu prüfen, ob fällige Gegenansprüche – etwa Mietrückstände oder Schadenersatzansprüche – bestehen. Ist dies nicht der Fall, muss über die Kaution sofort abgerechnet werden. Sind Gegenansprüche vorhanden, müssen diese ebenso unverzüglich aufgerechnet werden. Sofern noch Forderungen ausstehen, die noch nicht beziffert werden können, zum Beispiel eine Nebenkostennachforderung, kann ein Teil der Kaution einbehalten werden, über den dann bei Fälligkeit der Forderung (Vorlage der Nebenkostenabrechnung) abzurechnen ist. Der nicht einbehaltene Teil ist sogleich mit Hinweis auf den Einbehalt auszukehren. Soweit die Kaution nicht ausreicht, um alle Ansprüche zu tilgen, ist es im Hinblick auf die kurze Verjährung des § 548 BGB sinnvoll, zunächst mit etwaigen Schadenersatzansprüchen und dann mit den Mietrückständen aufzurechnen.

Umgang mit Mieten
Soweit es sich um die Verwaltung von Mietobjekten handelt, kann der Verwalter nach dem Verwaltervertrag zur Einziehung der Mieten ermächtigt sein. In diesem Fall vereinnahmt der Verwalter die Mieten als Fremdgelder. Wie er mit den auf diesem Weg vereinnahmten Mieten zu verfahren hat, bestimmen maßgeblich die vertraglichen Abreden mit dem Vermieter, welche in aller Regel im Verwaltervertrag getroffen sind. Diese sind insbesondere zur Regelung der Auszahlung der erlangten Mieten für den Verwalter verbindlich. Ohne vertragliche Grundlage wird man jedenfalls eine Pflicht des Verwalters annehmen, die erhaltenen Mietzahlungen von seinem sonstigen Vermögen getrennt und vor dem Zugriff etwaiger Gläubiger geschützt für den Vermieter treuhänderisch bis zur Auszahlung zu verwalten.

Da auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft Vermieterin sein kann, wird regelmäßig der WEG-Verwalter diese Mieten einziehen, wozu er auch berechtigt ist (§ 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG). Für den WEG-Verwalter gilt dann, dass er verpflichtet ist, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten (§ 27 Abs. 5 Satz 1 WEG).

Für den Wohnungsverwalter wird man eine solche Treuhandverpflichtung als Nebenpflicht des Verwaltervertrages annehmen – falls dieser keine ausdrückliche Regelung enthält. In beiden Fällen hat der Vermieter gegen den Verwalter einen Anspruch auf Herausgabe der Mieten, der jedoch durch besondere Bestimmungen des Verwaltervertrages modifiziert sein kann.

Umgang mit Instandhaltungsrücklagen, Sonderumlagen und Hausgeldzahlungen
Für WEG-Verwalter ist hinsichtlich der Verwaltung von Fremdgeldern in erster Linie der mit der Eigentümergemeinschaft geschlossene Verwaltervertrag maßgeblich. Enthält dieser keine ausdrücklichen Bestimmungen, so gelten ergänzend gesetzlichen Vorgaben und die von der Rechtsprechung aufgestellten Grundsätze. Der WEG-Verwalter ist schon nach dem Gesetz berechtigt, Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeiträge und Hypothekenzinsen anzufordern und in Empfang zu nehmen (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG), außerdem darf er eingenommene Gelder verwalten (§ 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG).

In jedem Fall gilt § 27 Abs. 5 Satz 1 WEG. Danach ist der Verwalter verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten. Dieser gesetzlichen Pflicht genügt der Verwalter durch die Anlegung eines oder mehrerer offener Fremdkonten (auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft). Nach der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der WEG wird eine Verpflichtung des Verwalters zur Anlegung eines offenen Fremdkontos angenommen. Verstößt der Verwalter beim Umgang mit Geldern der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen seine gesetzlichen Pflichten, kann der Verwalter den Tatbestand der Untreue erfüllen (BGH NJW 1996, 65).

Unbedingt zu beachten ist, dass bei der Verwaltung mehrerer Gemeinschaften für jede ein separates Konto geführt wird, um die Transparenz bei Nachprüfungen zu gewährleisten. Die Eigentümergemeinschaft hat gegen den Verwalter einen Anspruch auf Mitteilung der Kontostände und nach Beendigung des Verwaltervertrages einen Anspruch auf Herausgabe der Kontounterlagen und Rechnungslegung (OLG Hamm, NZM 2008, 850).

Zu den gesetzlichen Pflichten des Verwalters im Rahmen der Verwaltung der eingenommenen Gelder (§ 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG) gehört auch, diese für die Gemeinschaft sinnvoll anzulegen, das heißt im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung im Hinblick auf Zinshöhe und Laufzeit passende Anlageformen zu wählen. Eine Anlage von nicht mehr als drei Monaten einer nicht benötigten Instandhaltungsrücklage auf einem gesonderten Festgeldkonto oder Sparkonto entspricht in der Regel den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, selbst wenn eine noch längerfristige Bindung höhere Zinsen gebracht hätte. Im Zweifel kann der Verwalter einen Beschluss der Gemeinschaft über die Anlage der Gelder herbeiführen. Keinesfalls darf der Verwalter die Gelder spekulativ anlegen. Ebenso wenig darf der Verwalter zur Vermeidung einer Unterdeckung des Gemeinschaftskontos die Instandhaltungsrücklage antasten. Diese ist streng zweckgebunden. Ein Rückgriff setzt einen Beschluss der Eigentümerversammlung voraus, weil der die Instandhaltungsrücklage zweckgebunden nur für Instandhaltungsmaßnahmen eingesetzt werden darf und der Verwalter grundsätzlich bei Verfügungen über das Vermögen der Gemeinschaft eine Entscheidung der Gemeinschaft benötigt.

Fazit
Ob nun Mietkaution, Miete oder Instandhaltungsrücklage: Entscheidend ist, dass der Verwalter die Gelder vor dem Zugriff seiner Gläubiger geschützt und daher getrennt von seinem sonstigen Vermögen für den Eigentümer verwahrt.

Dr. jur. Andreas C. Brinkmann LL.M. ist Rechtsanwalt bei der Kanzlei bethgeundpartner in Hannover und dort spezialisiert auf Wohnraummietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Grundstücksrecht.

brinkmannbethgeundpartner.de

Wohnfläche ist nicht gleich Wohnfläche
Von Dr. Ulrich May

Professionellen Vermietern wird es bestens bekannt sein: spätestens in wirtschaftlich schwierigen Zeiten, wie wir sie gerade erleben, wird von den Mietern nach Möglichkeiten gesucht, die Mietbelastung zu reduzieren. Die gefestigte Rechsprechung, wonach Abweichungen der im Wohnraummietvertrag angegebenen von der tatsächlichen Wohnfläche um mehr als zehn Prozent relevant sind, bietet hierzu die ideale Spielwiese. Bleibt die tatsächliche Wohnfläche um 10,1 Prozent hinter der vertraglich vereinbarten Fläche zurück, ist der Mieter regelmäßig zu einer entsprechenden Mietminderung berechtigt – dies gilt regelmäßig auch, wenn nur „ca.-qm-Angaben“ im Vertrag enthalten sind.

Obwohl Vermieter und Mieter zunächst davon ausgehen, dass sie sich durch eine Quadratmeterangabe im Mietvertrag (der vorsorgende Vermieter wird eine „ca-Angabe“ ohne Kommastellen vorgesehen haben) auf eine bestimmte Mietfläche geeinigt haben, beginnt für Mieter und Juristen an dieser Stelle erst das Spiel: Was nämlich genau unter dem Begriff Wohnfläche zu verstehen ist, wird unterschiedlich beurteilt. Fehlen vertragliche Definitionen zum Flächenberechnungsmaßstab, dann ist im Einzelfall auf die örtliche/regionale Verkehrssitte zurückzugreifen.

Mit seinem aktuellen Urteil vom 22. April 2009 (Az: VIII ZR 86/08) stellt der Bundesgerichtshof (BGH) erneut fest, dass auch bei frei finanziertem, nicht preisgebundenem Wohnraum zwar grundsätzlich die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) beziehungsweise deren Nachfolgeregelung die Wohnflächenverordnung (WoFlV, für nach dem 1. Januar 2004 abgeschlossene Mietverträge) zur Wohnflächendefinition heranzuziehen ist. Dies gilt jedoch insbesondere dann nicht, wenn die Parteien rechtswirksam einen anderen Maßstab vereinbart und/oder zugrunde gelegt haben oder ein anderer Maßstab ortsüblich ist. Erneut bestätigt der BGH, dass etwaigen ortsüblichen Berechnungsmaßstäben im Einzelfall entscheidende Bedeutung zukommt, weil ausdrückliche Vereinbarungen zu Flächenberechnungs-maßstäben in Mietverträgen zumeist fehlen. Neben der II.BV / der WoFlV kann auch die Wohnflächennorm DIN 283 der örtlichen Verkehrssitte entsprechen. Dass diese Norm offiziell außer Kraft ist, schließt keineswegs aus, dass sie als ortsüblich angesehen wird.

Örtliche Verkehrssitten unterscheiden sich erheblich
Je nach örtlicher Verkehrssitte können sich erheblich unterschiedliche Wohnflächen ergeben: wird der Berechnungsmaßstab der DIN 283 angewendet, sind zum Beispiel Balkone und bestimmte Terrassen lediglich mit einem Viertel ihrer Fläche in die Gesamtwohnfläche mit einzurechnen. Ist hingegen die Anwendung der II. BV ortsüblich (Mietvertrag vor dem 1.1.2004 abgeschlossen), liegt die Anrechnung der Hälfte der Dachterrassenfläche nahe. Sind Terrassen- und Balkonflächen relativ zur restlichen Wohnfläche groß, wird die zu einer Minderung berechtigende Zehn-Prozent-Schwelle schnell überschritten sein, wenn etwa ursprünglich auf Basis der II. BV berechnet wurde, aber die DIN 283 ortsüblich ist. Dieser Unterschied zwischen einer viertel- und hälftigen Anrechnung ist durch die WoFlV zwischenzeitlich in der Praxis für die jüngeren Mietverträge zwar ausgeglichen worden, da auch die WoFlV nunmehr ebenfalls von einer Regelanrechnung von einem Viertel der Dachterrassenflächen ausgeht. Maßgeblich bleibt die Unterscheidung zwischen DIN 283 und der Wohnflächenverordnung allerdings nach wie vor: Nach der DIN 283 sind etwa Terrassenflächen nur dann in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen, wenn die Terrasse „gedeckt“ ist, das heißt einen Sichtschutz durch Bauteile oder durch Pflanzen vorsieht. Das Kriterium des Sichtschutzes ist der WoFlV hingegen fremd, danach gehen Terrassen ohne weitere Unterscheidung und in jedem Fall in die Wohnflächenberechnung ein.

Bei näherer Betrachtung der Instanzrechtsprechung besteht in der Tendenz hinsichtlich der örtlichen Gepflogenheiten und Sitten ein interessanter Nord-Süd-Unterschied:

Um unnötige Risiken und damit einhergehende Prozesse zu vermeiden, ist Vermietern nach wie vor zu raten, einen Flächenberechnungsmaßstab im Mietvertrag ausdrücklich zu vereinbaren. Ferner sollten gerade professionelle Vermieter daran denken, dass bei fachkundiger anwaltlicher Beratung im Vergleich sowohl zur WoFlV und als zur DIN 283 optimierte individuelle Flächenberechnungsmaßstäbe zum Beispiel durch Anlagen zum Vertrag (Flächenberechnung als Anlage) vereinbart werden können. Bei einer Vielzahl von Objekten und Mietverträgen summieren sich zunächst unscheinbare Kleinflächen, die zusätzlich hinzugerechnet werden, zu einer enorm renditewirksamen Größe auf. Dies gilt im Übrigen nicht nur bei Mietverträgen, sondern parallel auch für Immobilienkaufverträge.

Um eine Hinzurechnung von einem Viertel der Terrassenfläche sicher zu stellen, ohne dies ausdrücklich vertraglich zu regeln, sollten, soweit die DIN 283 entweder durch Vereinbarung oder kraft örtlicher Verkehrssitte zur Anwendung kommt, jedenfalls Maßnahmen des Sichtschutzes mittels Pflanzen und/oder Bauteilen mit vermietet werden.

Dr. Ulrich May ist Rechtsanwalt und Partner der Kanzlei Zirngibl Langwieser in München. Der Experte für Immobilienrecht vertritt sowohl Unternehmen in Rechtsfragen rund um die Immobilie als auch professionelle Vermieter im gewerblichen und Wohnmietrecht.

So oder so: Wege zum eigenen Immobilienunternehmen
Jährlich beenden rund 1.500 Auszubildende ihre Ausbildung zum/r Immobilienkaufmann/-frau und stehen damit dem Arbeitsmarkt zur Verfügung. Die meisten davon bleiben zunächst in einem festen Anstellungsverhältnis oder schließen ein Studium an. Doch irgendwann streben viele von ihnen in die Selbstständigkeit. Genauso wie die zahlreichen Quereinsteiger, die es in der Immobilienwirtschaft traditionellerweise gibt. Dass die Immobilienwirtschaft seit jeher eine Quereinsteiger-Branche ist, liegt unter anderem an den formal niedrigen Einstiegsvoraussetzungen. Bekanntlich muss man keine Qualifikation nachweisen, wenn man sich als Makler selbstständig machen will. Eine Gewerbeerlaubnis nach Paragraf 34c sowie ein polizeiliches Führungszeugnis reichen pro forma aus. Aber natürlich sind die Anforderungen hinsichtlich des fachlichen und betriebswirtschaftlichen Wissens so groß, dass jede Selbstständigkeit ohne fundierte Aus- und permanente Weiterbildung über kurz oder lang zum Scheitern verurteilt ist.

Ein weiterer Grund für den anhaltend starken Trend zur Selbstständigkeit in der Immobilienbranche ist die typische Unternehmensstruktur von Makler- und Verwalterfirmen. 50 Prozent der Verwalter- und 64 Prozent der Maklerbetriebe sind Einzelunternehmen, wie das Institut der Deutschen Wirtschaft jüngst in ihrem Gutachten „Die Immobilienmärkte aus gesamtwirtschaftlicher Sicht“ aus der Dienstleistungs- und Umsatzsteuerstatistik abgeleitet hat.

Steht der Entschluss, sich selbstständig zu machen, fest und ist die erforderliche Qualifikation vorhanden, fängt die Entscheidungsfindung erst richtig an, denn dann heißt es, den individuell richtigen Weg einzuschlagen.

Neugründung
Bei einer Betriebsneugründung startet man von Null an – mit allen Vor- und Nachteilen. Der größte Vorteil ist sicherlich der geringere Mittelbedarf im Vergleich zu einer Betriebsübernahme und die Möglichkeit, Fördermittel für Gründer in Anspruch nehmen zu können. Die Gestaltungsfreiheit bei der Namensgebung, der Rechtsform und der gesamten Organisation des Unternehmens kann ebenfalls überaus reizvoll sein, aber auch eine Überforderung darstellen. Daraus leiten sich sogleich auch die Nachteile ab: es bedeutet einen hohen zeitlichen und finanziellen Aufwand, ein schlüssiges Unternehmenskonzept samt Businessplan zu erstellen. Ob das Unternehmenskonzept dann tatsächlich greift und welcher Zeitraum dafür erforderlich ist, bis es sich trägt, ist schwer einschätzbar. So neu, unverbraucht und unbelastet der Firmenname ist, so langsam und mühevoll kann der Aufbau einer entsprechend positiven Reputation verlaufen. Ohnehin ist bei der Neugründung Geduld gefragt: in der Regel ist das Wachstum am Anfang eher langsam und eine Überbrückung von ein bis zwei Jahren, bis endlich Geld „verdient“ wird, muss einkalkuliert werden. Außerdem begibt man sich als Gründer in einen Verdrängungswettbewerb mit dem Risiko, Aufträge und Kunden zunächst nur über den Preis zu akquirieren. Nicht zu unterschätzen ist die „Einsamkeit“ des Neugründers: Gedankenaustausch oder Abstimmung mit Gleichgesinnten fehlen häufig.

Dieses Problem kann man mit einer Teamgründung vermeiden. Die Zusammenarbeit mit Partnern hat den Vorteil, dass fehlendes Know-how ergänzt, Verantwortung und Risiko geteilt, die Arbeitszeit besser gestaltet und die Eigenkapitalbasis erweitert werden kann.

Betriebsübernahme
Die Alternative dazu ist eine Betriebsübernahme. Bei der Fortführung eines Unternehmens muss der Gründer auf den bestehenden Vorgaben aufbauen. Von Anfang an muss er sein Können auf allen Schauplätzen eines bereits gewachsenen Betriebes unter Beweis stellen. Er kann es sich beispielsweise nicht ohne weiteres erlauben, nach und nach Kundenbeziehungen aufzubauen, sondern muss nebeneinander alle Kundenkontakte gleichermaßen pflegen. Dass ein fester Kundenstamm vorhanden, das Unternehmen am Markt etabliert ist und es eine funktionierende Struktur und Organisation im Unternehmen gibt, bietet dem Nachfolger eine gewisse Sicherheit, mit dem Unternehmen von Anfang an Geld zu verdienen und sich selber ein Gehalt bezahlen zu können. Allerdings müssen in der Regel vergleichsweise hohe finanzielle Aufwendungen in Form des Kaufpreises erbracht werden. Und das Risiko, dass mit dem Ausscheiden des Unternehmers Know-how und Kontakte, unter Umständen auch die Bindung zu langjährigen Kunden verloren gehen und das Unternehmen unter der neuen Führung Umsätze beziehungsweise Marktanteile verliert, ist stets vorhanden. Es müssen Mitarbeiter mitsamt der Betriebszugehörigkeit übernommen werden, deren Qualifikation, Loyalität und Effizienz man nicht kennt. Ebenso sind häufig Verträge (Miet-/Leasing-Verträge) und anderen „Altlasten“ fortzuführen.

Die gleichen Chancen und Probleme einer Betriebsübergabe/-übernahme zwischen zwei „fremden“ Geschäftspartnern ergeben sich, wenn der Betrieb lediglich einen Generationenwechsel vollzieht und von den Eltern auf die Kinder übertragen wird.

Der Wert eines Unternehmens
Der Wert eines Unternehmens muss durch eine qualifizierte Unternehmensbewertung ermittelt werden, aus der auch erkennbar ist, wie lange es unter welchen Gewinn-Voraussetzungen dauert, bis sich der Wert amortisiert hat. Dabei hat sich die Ertragswertmethode bewährt. Der Käufer eines Unternehmens investiert mit dem Kaufpreis in die Zukunft, nicht in die Vergangenheit. Die Frage ist also nicht: wie hoch ist der Kaufpreis, sondern wie und in welcher Zeit fließt der investierte Kaufpreis zuzüglich der Finanzierungskosten durch erwirtschaftete Gewinne wieder zurück, so dass der Investor seinen Kapitaldienst leiten und eine angemessene Verzinsung des investierten Kapitals erreichen kann, wie Julius Martin Bock, geschäftsführender Gesellschafter der Eulenhof Consulting in Donauwörth erklärt. Danach ist die Grundlage bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens die Einschätzung zukünftiger Erträge, die mit dem Kapitalisierungszinsfuß auf den Stichtag der voraussichtlichen Übernahme abgezinst werden. Dabei werden inflationäre Einflüsse ebenso berücksichtigt wie unternehmerische Risiken und die Steuerbelastung. Für die Ermittlung des Ertragswertes sind die Jahresabschlüsse der letzten drei bis vier Jahre erforderlich, die um die Faktoren wie außerordentliche Aufwendungen und Erträge bereinigt werden. „Zudem muss – vor allem bei inhabergeführten Unternehmen – die Frage der Angemessenheit der Geschäftsführergehälter geprüft werden. Weitere zu berücksichtigende Faktoren sind notwendige beziehungsweise versäumte Investitionen, die Zukunftsfähigkeit der Bestände, die Wettbewerbssituation und die Marktstellung“, so Unternehmensberater Bock.

Franchise
Als Lösung zwischen einer vollständigen Neugründung und der Übernahme eines bestehenden Unternehmens bietet sich die Möglichkeit, mit einer Franchise-Lizenz quasi eine „Fertigexistenz“ zu erwerben – mit allen Vorteilen, die ein Fertigprodukt bietet: das Rezept ist erprobt, man muss nicht mehr selbst herumexperimentieren und man kommt in der Regel schnell zu dem gewünschten Ergebnis. Allerdings ist es auch meist teurer, als wenn man alle Einzelbestandteile selber und nach eigenem Gusto zusammenträgt

Franchise-Systeme in der Immobilienwirtschaft
„Kopieren ausdrücklich erlaubt!“

Engel & Völkers, Dahler & Company und RE/MAX sind die drei größten und bekanntesten Franchise-Systeme in der deutschen Immobilienwirtschaft. Sie stellen ihren Franchise-Nehmern Name, Marke, Know-How und Marketing-Konzepte zur Verfügung. Was Franchisenehmer von dem Erwerb einer solchen Lizenz sonst noch erwarten können und was sie selbst einbringen müssen, um gute Geschäfte zu machen – darüber sprach das AIZ-Immobilienmagazin mit Torben Leif Brodersen, dem Geschäftsführer des Deutschen Franchise-Verbandes, und Dr. Norbert Ritter, Regionaldirektor RE/MAX Deutschland Nordost.

Wie geht es der Franchise-Branche in Zeiten der allgemeinen Wirtschaftskrise?
Brodersen: Der Franchise-Wirtschaft geht es gut. Netzwerke sind stets Nutzwerke und deshalb setzen sich Kooperationen immer mehr durch. Nachgewiesen ist – und das bestätigen auch viele Wissenschaftler -, dass Unternehmensnetzwerke insgesamt stabiler sind – gerade in Krisenzeiten. Aber es setzt voraus, dass sie gut und partnerschaftlich untereinander organisiert sind.

Müssen Einzelkämpfer die Konkurrenz ihrer im Franchise-System organisierten Mitbewerber fürchten?
Dr. Ritter: Einzelkämpfer haben oft Angst vor den „Großen“ – diese Angst ist aber völlig unbegründet. Dazu muss man aber auch wissen, dass beispielsweise RE/MAX keine Firma im Sinne einer Konzernstruktur ist, sondern zu allererst eine Marke. Und jeder, der der Meinung ist, er kann diese Marke in Lizenz verwenden, um sein Geschäft besser zu organisieren, ist herzlich willkommen. Unter der Marke RE/MAX werden Geschäftsbeziehungen zwischen selbstständigen Unternehmen auf verschiedenen Ebenen nach dem Grundsatz „Everybody wins“ organisiert. Man arbeitet nicht für RE/MAX, sondern man erwirbt die Lizenz, sein Geschäft mit der Marke und den damit verbundenen Möglichkeiten auszuüben.
Die Basis von Remax sind die offenen Listings. Unsere Devise lautet: Lieber 50 Prozent von einer Provision als 100 Prozent von gar keiner. Und einer der Grundpfeiler der RE/MAX-Philosophie ist, darüber aufzuklären, welche Dienstleistung ein Makler erbringt. Unsere Informationsveranstaltungen zum Thema „Wie verkaufe ich mein Haus?“, die wir alle 14 Tage durchführen, bringen uns regelmäßig eine Reihe von Alleinaufträgen, weil die Menschen erst dann verstehen, welches Wissen für einen erfolgreichen Verkauf notwendig ist und welche Arbeit ihnen der Makler abnimmt.

Wie sieht der ideale Franchise-Nehmer aus?
Dr. Ritter: Wer sich einem Franchise-System anschließt, sollte auf jeden Fall eine starke Unternehmerpersönlichkeit sein. Er muss nicht unbedingt vom Fach sein, denn es geht vorwiegend um Managementfähigkeiten, um ein Dienstleistungsunternehmen für Makler zu führen.

Doch schränken nicht gerade starke Unternehmer-Persönlichkeiten ihre unternehmerische Freiheit mit dem Eintritt einer Franchise-Lizenz extrem ein?
Brodersen: Jeder, der einer Kooperation beitritt, macht das freiwillig. Es gibt auch Menschen, die nicht dafür geeignet und nicht teamorientiert sind, und diese sollten nicht in ein Franchise-System einsteigen. Die anderen aber, die von den Erfahrungswerten des Franchise-Gebers profitieren wollen und sich gleichzeitig in einem Rahmen bewegen können, in dem man selber kreativ sein und eigene Idee hervorbringen muss, um sich vor Ort im Markt zu etablieren, sind hier richtig. Sie dürfen sich mit fremden Federn schmücken und bewährte Konzepte übernehmen – schließlich ist Kopieren bei Franchise nicht nur ausdrücklich erlaubt, sondern gewissermaßen auch Pflicht. So sind bestimmte Vorgaben, wie zum Beispiel ein einheitliches Erscheinungsbild, unbedingt einzuhalten. Diese Standards stehen für das hohe Niveau der zu erbringenden Dienstleistung. Fest steht, dass Franchise keine Einbahnstraße ist. Es folgt dem Prinzip von „do ut des – Ich gebe, damit Du gibst.“ Und dieses Prinzip braucht Spielregeln.

Und was passiert, wenn diese Spielregeln nicht eingehalten werden?
Dr. Ritter: Der Franchise-Geber muss daran interessiert sein, dass es dem Lizenzmakler, sowie dem Franchise-Nehmer, gut geht. Das gelingt nicht immer. Dann heben wir in gegenseitigem Einvernehmen den Vertrag auf. Die Lizenzmaklerverträge von RE/MAX sind ohnehin unbefristet und man kann jederzeit wieder aussteigen.

Brodersen: Es gibt immer wieder Franchise-Geber, die nach einer gewissen Zeit feststellen, sie haben den falschen Partner in ein Gebiet gesetzt, das wesentlich mehr Potenzial bietet, als der Lizenznehmer ausschöpft. Insbesondere im Dienstleistungssektor ist beim Auswahlverfahren zu berücksichtigen, dass die Persönlichkeit des Franchise-Nehmers die „erste Geige“ spielt – anders als beispielsweise bei Lizenzen für Burger-Restaurants, wo es in erster Linie um das Produkt und die Lage geht. Der selbstständige Franchise-Dienstleister muss sich zu 120 Prozent mit seinem System identifizieren. Franchise-Nehmer, die nicht motiviert sind und schlechtes Geschäft machen, schädigen die gesamte Marke.

Dr. Ritter: Lassen Sie es mich so sagen: Unsere Markenfarben sind rot, weiß, blau, deshalb sage ich immer zu unseren Lizenz-Maklern: „Solange Ihr nur rote und weiße Blutkörperchen habt, lebt Ihr RE/MAX nicht. Ihr braucht auch die blauen Blutkörperchen.“ Bei einer Dienstleistung, die man nicht anfassen kann, ist diese Identifikation das Wichtigste!

Die Scheidung von Eheleuten wirkt sich in den allermeisten Fällen auch auf das Mietverhältnis über die Ehewohnung aus. Es stellt sich die Frage, welcher der Ehegatten die bisher gemeinsame Wohnung weiter nutzen darf und welcher ausziehen muss.

Zum 01.09.2009 wurde in diesem Zusammenhang die HausratsVO außer Kraft gesetzt. Es gelten nunmehr die Regelungen des § 1568 a BGB. Grund genug, die neue Gesetzeslage einer genaueren Betrachtung zu unterziehen.

Die Ehewohnung während der Trennungszeit
Für die Trennungszeit haben sich keine Änderungen ergeben. Es gilt nach wie vor § 1361 b BGB. Im Falle einer Trennung kann das Familiengericht die bisherige Ehewohnung einem Ehegatten (der nicht notwendigerweise auch Mietvertragspartei sein muss) zur alleinigen Nutzung zuweisen. Es handelt sich hierbei um eine vorläufige Regelung, die gegebenenfalls bis zur Rechtskraft der Scheidung gilt.

Eine Beteiligung des Vermieters an diesem Verfahren findet nicht statt. Dies ist allerdings auch nicht notwendig, weil in den Mietvertrag selbst nicht eingegriffen wird. Die bisherigen Mietvertragsparteien ändern sich nicht. Weder im Hinblick auf die Haftung für die Mietzahlungen noch in sonstiger Hinsicht ergeben sich mit der vorläufigen Zuweisung vertragliche Konsequenzen für den Vermieter 

Frühere Rechtslage
Bis zum 31.08.2009 galten die Regelungen des § 5 der HausratsVO. Danach war eine Entscheidung, wer ab Rechtskraft der Scheidung die gemeinsame Wohnung weiter nutzen durfte, allein dem Familiengericht vorbehalten. An diesem so genannten Wohnungszuweisungsverfahren war der Vermieter prozessual zu beteiligen (§ 7 HausratsVO). Er konnte der Zuweisung widersprechen, wenn der Ehegatte, dem die Wohnung zugewiesen werden sollte, zu den mietvertraglich bestimmten Zahlungen nicht in der Lage war.

Die richterliche Entscheidung gestaltete das Mietverhältnis unmittelbar um. Der Richter konnte aber zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters eine gesamtschuldnerische Mithaftung des ausziehenden Ehegatten für die Mietzahlung und die Kaution anordnen.Diese Anordnungen wurden kraft Hoheitsakt Bestandteil des bisherigen Mietvertrages, der nunmehr allein mit dem verbleibenden Ehegatten fortgesetzt wurde.

Mit Rechtskraft der richterlichen Entscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren wurde, soweit keine Sicherungsanordnung getroffen war, der ausscheidende Ehegatte von seinen Verpflichtungen zur Mietzahlung frei. Das Vermieterpfandrecht am Mobiliar des Ausziehenden erlosch.

Neue Rechtslage
Nach wie vor besteht die Möglichkeit, dass die Zuweisung der Ehewohnung durch das Familiengericht erfolgt. (§ 1568a Abs. 3 Ziffer 2). Frühere Befugnisse des Gerichts zugunsten des Vermieters wurden jedoch entscheidend eingeschränkt.

Erstaunliche neue Möglichkeiten auf Mieterseite eröffnet nunmehr die Bestimmung § 1568a Abs. 3 Ziffer 1. Sind sich die Eheleute einig darüber, wem die Wohnung nach Rechtskraft der Scheidung überlassen werden soll, können sie nunmehr selbst die Umgestaltung des Mietvertrages durch (formlose) Erklärung an den Vermieter herbeiführen.

So kann sich zum Beispiel der gut verdienende Ehemann bequem seiner Haftung für die Mietzahlungen etc. entledigen und den Vermieter auf die unter Umständen einkommenslose Ehefrau verweisen, selbst wenn diese bislang nicht einmal Mietvertragspartei war.

Die neue Rechtslage erhöht daher das bereits bislang bestehende Ungleichgewicht der Mietvertragsparteien weiter zu Lasten des Vermieters.

Das gerichtliche Zuweisungsverfahren
Gemäß § 1568 a Abs. 3 Ziffer 2 BGB verbleibt es bei der Möglichkeit, dass die Ehewohnung durch eine gerichtliche Entscheidung einem Ehepartner zugewiesen wird. Nach § 204 Abs. 1 FamFG ist der Vermieter nach wie vor an diesem Verfahren zu beteiligen.

Allerdings hat das Familiengericht nicht mehr die Möglichkeit, Anordnungen zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters zu treffen. Das Vermieterpfandrecht besteht gegenüber dem ausscheidenden Ehegatten für bereits entstandene Forderungen fort. Der verbleibende Ehegatte haftet für bereits entstandene Forderungen nur, wenn er bereits bislang Mietvertragspartei war. Im Übrigen wird das Mietverhältnis mit dem verbleibenden Ehegatten unverändert fortgesetzt.

Die Umgestaltung des Mietvertrages durch Erklärung der Mieter
Eine nähere Betrachtung verdient § 1568 a Abs. 3 Ziffer 1 BGB, der folgenden Wortlaut aufweist:

„ Der Ehegatte, dem die Wohnung überlassen wird, tritt zum Zeitpunkt des Zugangs der Mitteilung der Ehegatten über die Überlassung an den Vermieter an Stelle des zur Überlassung verpflichteten Ehegatten in ein von diesem eingegangenes Mietverhältnis ein oder setzt ein von beiden eingegangenes Mietverhältnis allein fort. § 563 Abs. 4 gilt entsprechend“.

Dies stellt einen ganz erheblichen Eingriff in die Vertragsfreiheit des Vermieters dar. Immerhin wird bereits mit dem Zugang der Erklärung der Mieter beim Vermieter das Vertragsverhältnis unmittelbar kraft Gesetzes umgestaltet, ohne dass dem Vermieter hier zunächst eine Abwehrmöglichkeit zur Verfügung stünde. Im Einzelnen gilt dabei Folgendes:

Form und Frist der Erklärung
Die Erklärung der Ehegatten bedarf – trotz der erheblichen Rechtwirkungen - keinerlei besonderen Form. Sie muss nicht gemeinsam und nicht gleichzeitig abgegeben werden. Es ist also möglich, dass zum Beispiel der Ehemann die Überlassungserklärung per Email schickt und die Ehefrau später mündlich ihr Einverständnis mit der Regelung gegenüber dem Vermieter erklärt.

Erklärungsfristen sind nicht vorgesehen. Lediglich § 1568 a Abs. 6 setzt eine Ausschlussfrist. Danach ist eine solche Überlassungserklärung nicht mehr möglich, wenn sie nicht binnen eines Jahres nach Rechtskraft des Scheidungsurteils gegenüber dem Vermieter erklärt oder wenn von demjenigen Ehegatten der die Überlassung beansprucht, kein gerichtliches Zuweisungsverfahren (gem. § 1568 a Abs. 3 Ziffer 2) innerhalb dieser Frist eingeleitet wurde. Im Übrigen kann die Erklärung auch schon während der Trennungszeit abgegeben werden.

Wirksamwerden der Erklärung
Die Erklärung wird mit Zugang beim Vermieter wirksam. Sie wirkt allerdings erst ab Rechtskraft der Scheidung, auch wenn sie noch während der Trennungszeit abgegeben wurde. Die Mitteilung nur eines Ehegatten vermag eine Umgestaltung des Mietvertrages in keinem Fall zu bewirken. Dies gilt selbst für den Fall, dass derjenige Ehegatte, der bislang alleinige Mietvertragspartei war, gegenüber dem Vermieter erklärt, er ziehe aus und der andere Ehegatte setze den Mietvertrag alleine fort.

Rechtsfolgen der Erklärung
Der Mietvertrag wird unverändert fortgeführt. Das Mietverhältnis ändert sich also nur hinsichtlich der Person des Mieters. Anspruch auf weitere Änderungen des Mietvertrages stehen dem Vermieter nicht zu. Er kann beispielsweise nicht verlangen, dass im Zuge der Umgestaltung eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel durch eine wirksame ersetzt wird.

Der ausscheidende Mieter haftet für alle bis zu seinem Ausscheiden bereits fälligen Ansprüche (gegebenenfalls gesamtschuldnerische Mithaftung). Das Vermieterpfandrecht besteht ihm gegenüber auch nur hinsichtlich dieser Ansprüche fort.

Der neue Alleinmieter haftet für bis zur Vertragsänderung aufgelaufene Mietrückstände nur insoweit (gesamtschuldnerisch), wenn er bereits bisher Mitmieter war oder wenn eine befreiende Schuldübernahme vereinbart wurde (§§ 414,  415 BGB).

Für alle anderen, nach der Änderung entstehenden Ansprüche aus dem Mietvertrag haftet ausschließlich der neue Alleinmieter, so zum Beispiel für die Durchführung von Schönheitsreparaturen, die nach der Umgestaltung des Mietvertrages fällig werden oder für die Beseitigung vorgenommener Einbauten. Unsicher erscheint das Schicksal der Mietkaution. Das Gesetz schweigt sich hierzu aus.

Soweit der ausziehende Ehegatte bisher alleinige Mietvertragspartei war, dürfte er einen Anspruch auf Rückzahlung (gegebenenfalls. unter Abrechnung offener Forderungen) gegen den Vermieter besitzen. Mit dem Ausscheiden aus dem Mietvertragsverhältnis entfällt der Rechtsgrund für die Kaution gegenüber dem bisherigen Alleinmieter. Dem Vermieter steht dann ein Anspruch gegen den verbleibenden Ehegatten auf Stellung der Mietsicherheit im Rahmen des § 551 BGB zu.

Waren beide Ehegatten bislang Mietvertragsparteien, steht der Rückzahlungsanspruch nur beiden Ehegatten gemeinschaftlich zu. Dem Vermieter/Verwalter ist zu raten, keinesfalls die Kaution oder Teilbeträge davon an den ausziehenden Ehegatten auszuzahlen, bevor er nicht eine von beiden Ehegatten unterzeichnete Erklärung in den Händen hält, in der diese erklären, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe die Kaution dem ausziehenden Ehegatten zurückzugewähren ist.

Reaktionsmöglichkeiten des Vermieters/Verwalters
Geht dem Vermieter/Verwalter eine Überlassungsmitteilung  gemäß § 1568 a  Abs. 3 Ziffer 1 zu, wird er möglicherweise wenig Freude empfinden, wenn das Mietverhältnis mit einem vermögens- und einkommenslosen Ehegatten alleine fortgeführt werden soll oder dieser Ehegatte bereits in der Vergangenheit negativ in Erscheinung getreten ist. Es stellt sich die Frage nach den Optionen, die für den Vermieter in einem solchen Fall bestehen.

Vertraglicher Ausschluss des § 1568 a Abs. 3 Ziffer 1
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass § 1568a Abs. 3 zwingendes Recht darstellt. Die Vorschrift kann daher vertraglich nicht abbedungen werden. Die Vertragsänderung ist kein Grund für eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 BGB. Weder ein befristeter noch ein Zeitmietvertrag steht der Anwendung dieser Norm entgegen.

Ausschlussfrist
§ 1568 a Abs. 6 begrenzt die Anwendung der Absätze 3 und 5 auf längstens ein Jahr nach Rechtskraft der Endentscheidung im Scheidungsverfahren. Nach diesem Zeitpunkt braucht der Vermieter einem Mieterwechselverlangen nicht mehr zu akzeptieren. Im Zweifel sollte sich daher der Vermieter/Verwalter den Zeitpunkt der Rechtskraft des Scheidungsurteils nachweisen lassen.

Fehlerhafte Mitteilung
Im Falle einer fehlerhaften Mitteilung, zum Beispiel wenn diese nur von einem Ehegatten erfolgt, besteht das Mietverhältnis unverändert mit beiden Eheleuten fort. Erkennt der Vermieter/ Verwalter den Mangel nicht, kann sich dies aber zum Beispiel bei einem nachfolgenden Mieterhöhungsverlangen als Falle erweisen. Stellt er dies nur gegenüber dem vermeintlich verbliebenen Ehegatten, ist dieses unwirksam, da es nicht an alle Mieter beziehungsweise an einen Nichtmieter gerichtet wurde.

Ist der Vermieter/Verwalter grundsätzlich mit dem Mieterwechsel einverstanden, empfiehlt sich deshalb die Änderung in einem Nachtrag zum Mietvertrag schriftlich zu dokumentieren und von allen Beteiligten unterzeichnen zu lassen. Ist der Vermieter/Verwalter mit der von den Ehegatten erklärten Überlassung nicht einverstanden und erkennt er den Mangel der Mitteilung, sollte er einen sofortigen Widerspruch tunlichst unterlassen. In diesem Fall ist es unter Umständen vorteilhafter, die Frist des § 1568a Abs. 6 abzuwarten. Nach Ablauf der Jahresfrist können Vertragsänderungen nur noch mit Zustimmung des Vermieters herbeigeführt werden.

In allen Fällen bedarf die Überlassungsmitteilung deshalb einer sorgfältigen Prüfung. Gerade für Mietverwalter sind ansonsten Haftungsrisiken vorprogrammiert.

Sonderkündigungsrecht nach § 563 Abs. 4 BGB
Besteht in der Person, mit der das Mietverhältnis fortgeführt werden soll, ein wichtiger Grund, der einer Fortführung entgegensteht, besitzt der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht § 563 Abs. 4 BGB. Maßgebend ist die Frage, ob dem Vermieter die Fortsetzung mit dem neuen Alleinmieter zumutbar ist. Dies ist dann nicht der Fall, wenn begründete Anhaltspunkte für die Störung des Hausfriedens, einer Beschädigung der Mietsache, einer persönlichen Feindschaft mit dem Vermieter oder einen anstößigen Lebenswandel bestehen. Auch das Fehlen der Genosseneigenschaft bei einer Genossenschaftswohnung stellt einen Grund für die Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB dar.

Ob die fehlende wirtschaftliche Leistungsfähigkeit im Hinblick auf die Zahlung der Miete ein Sonderkündigungsrecht für den Vermieter begründet, ist umstritten. Auf jeden Fall sind bei der Bewertung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit sowohl öffentliche Hilfen (Sozialhilfe oder Wohngeld) wie auch Unterhaltsansprüche zu berücksichtigen.

Überlegungs- und Kündigungsfrist
Dem Vermieter/Verwalter steht zur Prüfung der vorgenannten Fragen eine Überlegungsfrist von einem Monat zu. Diese beginnt mit Zugang der Überlassungsmitteilung und für den Fall der gerichtlichen Zuweisung  (§ 1568 a Abs. 3 Ziffer 2) mit Kenntnis von der Rechtskraft der Entscheidung des Familiengerichts. Für die Kündigungsfrist gelten die §§ 573 d Abs. 2 S. 1, 575 a Abs. 3 S. 1 BGB.

Sonderfall Dienst- und Werkwohnung
Bei Wohnungen im Sinne des § 576 b kommt eine Zuweisung an den nicht Dienstverpflichteten nur dann in Betracht, wenn der Vermieter einverstanden ist oder nur dadurch eine schwere Härte vermieden werden kann (§ 1568a Abs. 4).

Sonderfall fehlendes Mietverhältnis
Die Regelung des § 1568 a Abs. 5 betrifft vornehmlich Fälle, in denen die Ehewohnung im Alleineigentum eines Ehegatten steht, aber dem anderen Ehegatten zugewiesen werden soll. In einem solchen Fall kann das Familiengericht einen Mietvertrag neu begründen. Für Vermieter/Verwalter wird diese Regelung jedoch dann relevant, wenn der bisherige Alleinmieter (z.B. Ehemann) die Wohnung vor der Überlassungsentscheidung des Familiengerichts wirksam gekündigt hat, um so die Überlassung an die Ehefrau zu vereiteln. In einem solchen Fall kann das Familiengericht auch einen Mietvertrag zwischen Vermieter und Ehefrau neu begründen. Im Zweifel gilt für die Höhe der Miete die ortsübliche Vergleichsmiete. Hat allerdings der Vermieter das Mietverhältnis vor der Überlassungsentscheidung wirksam gekündigt, besteht diese Möglichkeit nicht mehr.

Lebenspartnerschaften
Gemäß § 17 LPartG ist die Vorschrift des § 1568a BGB auf eingetragene Lebenspartnerschaften entsprechend anzuwenden. Eine analoge Anwendung auf nichteheliche Lebensgefährten scheidet aber aus.

Fazit
Ist der Vermieter/Verwalter mit einer Überlassungsmitteilung von Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern konfrontiert, kann er selbst unversehens zum Scheidungsopfer werden. Eine Überlassungsmitteilung der Ehegatten sollte sorgfältig geprüft werden. Für Mietverwalter lauern neue Haftungsfallen.

Autor: Ernst-G. Jurklies ist seit 1988 als Immobilienverwalter und seit 1992 als Rechtsanwalt in München tätig. RA Jurklies & Kollegen, Kanzlei für Immobilienrecht, Email: rajurkliest-online.de.

Autor: Ernst-G. Jurklies
Quelle: AIZ 10/2010
Copyright: AIZ

Aufwertung von Nebenlagen und Gebäuden möglich

Der Eingang zum Laden „Apropos“ in Köln liegt versteckt: Es geht durch einen langen, schmalen, rosa gestrichenen Flur und Treppenstufen hoch, dann öffnet sich ein breiter, überdachter Hof, der an ein Gewächshaus erinnert. Von dort aus gehen mehrere Eingänge zu den eigentlichen Regalen und Kleiderständern ab. Hier gibt es neben Bekleidung, Taschen und Schuhen auch Bücher, Möbel, Kosmetik- und Parfümerieprodukte. Von vielen Waren sind nur Einzelstücke oder kleine Serien vertreten. Das System nennt sich „Concept-Store“ (Konzept-Laden), dahinter verbirgt sich die Idee, dass Kunden, die bei ihrer Kleidung einen bestimmten Geschmack haben, auch Gefallen an einer bestimmten Kosmetiklinie, einem Architekturbuch aus New York oder Wohnzimmersofa finden. „Der Laden hat sich also nicht auf ein bestimmtes Fach wie Bekleidung oder Möbel fokussiert, sondern auf eine bestimmte Zielgruppe. Für diese werden ausgewählte Waren zusammengestellt, die es nicht an jeder Ecke gibt“, erläutert Einzelhandelsberater Alexander von Keyserlingk aus Düsseldorf das Prinzip. Er fügt an, dass der Begriff eigentlich irreführend sei, denn jeder Laden – egal ob Bäckerei oder Bekleidungsladen - sollte ein Konzept verfolgen. Dennoch habe sich die Definition eingeprägt. Der Begriff wird zudem von bekannten Markenartiklern verwendet, die immer häufiger eigene Läden (Flagship-Stores) eröffnen und Produkte und Leistungen aus dem weiteren Umfeld ihrer Warenwelt präsentieren. So hat „Nivea“ in Hamburg, Berlin und Dubai Läden, in denen man nicht nur Cremes kaufen, sondern sich auch einer Kosmetikbehandlung unterziehen oder die Haare schneiden lassen kann.

Grundsätzlich genügt es bei Concept-Stores nicht, neben Bekleidung auch Taschen und Schmuck anzubieten. Vielmehr lebt der Laden von Überraschungen, die in ein Gesamtkonzept passen. Auch das Geschäft „Simon und Renoldi“ in Köln folgt diesem Plan. „Die Hälfte des Umsatzes machen wir mit Bekleidung und Accessoires. Die andere mit Kunst, Büchern, Keramikartikeln, Antiquitäten und Möbeln“, erklärt Mitinhaberin Leonie Stockmann. Auf den 170 Quadratmetern Verkaufsfläche findet sich beispielsweise auch eine iPod-Dockingstation.

Sowohl „Apropos“ als auch „Simon und Renoldi“ haben sich dabei auf hochpreisige, stylische Produkte fokussiert; einige hochwertige Damenschuh-Labels bekommt man in der Domstadt nur hier. In Regensburg führt „Ludwig 3“ hingegen ausschließlich nachhaltige Produkte, hergestellt nach Maßstäben sozialer und ökologischer Verantwortung, darunter Mode, Kosmetik, Olivenöle, Tee, Bücher und Wohnaccessoires. Für den Einkauf erstellte der Laden eigene Nachhaltigkeitskriterien.

Der erste Concept-Store wurde vor 20 Jahren mit dem „10 Corso Como“ in Mailand eröffnet, der mittlerweile Töchter in Seoul und Tokyo hat. Auch in Paris haben sich in den zurückliegenden Jahren viele Lifestyle-Läden etabliert – mal in einem ehemaligen Lager, mal in einer betagten Einkaufspassage an den Champs-Elysées. Einer der wenigen deutschen Concept-Stores, der als Filialnetz existiert, ist „Manufactum“, der in acht Großstädten Niederlassungen hat. Diese liegen zumeist am Rande beziehungsweise in der Nähe der Top-Einkaufsstraße. Der Laden vertreibt aufwendige und solide gefertigte Produkte aus beständigen Materialien wie Holz, Glas und Metall und hat laut eigenen Angaben 8.500 Waren im Sortiment. Plastik ist verpönt. In Waltrup im Ruhgebiet nutzt „Manufactum“ zum Beispiel insgesamt drei Hallen einer ehemaligen Zeche: Die Zentrale Maschinenhalle der Schachtanlage wurden zum Verwaltungsgebäude umfunktioniert, in der ehemaligen Waschkaue befinden sich heute die Verkaufsräume von „Manufactum“ und seinem Lebensmittelableger „Brot und Butter“, und in der Lohnhalle werden heute keine Lohntüten mehr ausgehändigt, sondern man kann dort zum Essen gehen – in das dort ansässige Gasthaus Lohnhalle. Immerhin hat der von „Manufactum“ genutzte Gebäudekomplex eine Netto-Nutzfläche von 3.540 m².

Die meisten Konzept-Läden sind inhabergeführt und können ihre Sortimente frei wählen, weil sie nicht an Einkaufsgenossenschaften und vorgegebene Sortimente gebunden sind.  Außerdem ist fast allen Konzept-Läden gemein, dass sie außerhalb der Top-Einkaufslagen mit ihren horrenden Mieten und dem einheitlichen Branchenmix liegen. In Frankfurt am Main hat sich beispielsweise in einem ehemaligen Farbenlager der Laden „B74“ eingerichtet. Hier gibt es kein Schaufenster; nur ein Firmenschild an der Laderampe weist den Weg. Im Zentrum der 200 Quadratmeter Verkaufsfläche steht ein Oldtimer auf einem Perserteppich. Inhaber Kami Hashemi verkauft exklusive Herrenmodenmarken, die man in keiner Fußgängerzone findet. Seit über zehn Jahren ist er in Frankfurt Händler der Schuhmarke Red-Wing und kennt seine Kundschaft. Deshalb entschloss er sich vor über einem Jahr, neben den amerikanischen Arbeitsschuhen weitere Labels aufzunehmen und zusätzlich einen Concept-Store zu eröffnen. Der Angebotsschwerpunkt liegt auf Bekleidung, es werden aber auch die ausgestellten historischen Roller verkauft, erläutert Verkäufer Karl Schumacher. Die Kunden kommen über Empfehlungen in den Laden, zudem sei es wichtig, über Websites wie Labelfinder oder Google schnell gefunden zu werden.

Auch der Wuppertaler Store „MO 16“ befindet sich in einem Industriegebäude, einer ehemaligen Polsterei, jenseits der Passantenströme und auch hier sind Mundpropaganda und Internet die wichtigsten Marketinginstrumente. „Wir wollen nicht nur Verkaufsraum, sondern vielmehr ein Treffpunkt von Gleichgesinnten sein. Dies gelingt uns ganz gut, weil die meisten Kunden miteinander ins Gespräch kommen. Deshalb liegt auch die Verweildauer im Schnitt bei über einer Stunde“, erklärt Delia Frick von MO 16. Neben Damenbekleidung und Accessoires werden Parfüms und in der kalten Jahreszeit auch Inneneinrichtungs-Gegenstände auf den rund hundert Quadratmetern angeboten.

Aufwertung der Nebenlage
Die Bedeutung von Lage, Lage, Lage tritt bei den Zielgruppenläden in den Hintergrund. Vielmehr will man mit der Warenwelt eine Fangemeinde schaffen mit ähnlichem Geschmack und Lebenseinstellungen, die sich im Laden trifft, der gerne an einem außergewöhnlichen Ort sein darf. Was zählt ist ein gewisser Coolness-Faktor und die bewusste Abgrenzung zum Mainstream-Angebot der Lauflagen. Im Idealfall, so von Keyserlingk, informieren sich die Kunden gegenseitig über Mundpropaganda oder soziale Netzwerke wie Facebook und Twitter über den Laden. „Deshalb können Concept-Stores auch dazu beitragen, Nebenlagen aufzuwerten und Immobilien, die früher als Produktionshalle oder Lager genutzt wurden, umzuwidmen“, erläutert IVD-Mitglied Inge Lengert-Lehmann, Inhaberin der gleichnamigen Kölner Gewerbeimmobilienfirma. Sie sieht in den Geschäftsmodellen keine Modeerscheinung, sondern einen Trend, der mit der Individualisierung der Gesellschaft einhergehe. Ebenso wie jeder Kunde bei seinem Auto unter einer Vielzahl von Sonderausstattungen wählen kann oder in einer Kaffeebar nicht nur seine Bohnensorte und Bechergröße, sondern auch den Fettgehalt der Milch sowie verschiedene zusätzliche Geschmacksrichtungen auswählen kann, will er auch bei seinen Klamotten immer seltener Standardware kaufen. Gleichzeitig schätzt er liebevoll eingerichtete Geschäfte, die alle Sinne ansprechen.

Stockmanns Verkaufsräume wurden vorher als Büro genutzt. „Wir hatten Glück, dass unser Vermieter Architekt ist und mit viel Liebe den Umbau betreute. So wurden Wände durchbrochen und an manchen Mauern Ziegelsteine freigelegt. Stockmann profitiert von der Lage innerhalb des Kölner Belgischen Viertels, wo viele Mode- und Designerläden zu finden sind. Das Viertel hat sich in den vergangenen zehn Jahren zu einem Nebenkern für Mode, Schmuck und Accessoires entwickelt. In München entfalteten sich Gärtner- und Max-Weber-Platz ebenfalls zu einem Standort für neue Laden- und Sortimentskonzepte.

Umfeld statt Frequenz
In Berlin-Mitte entwickelte sich im Bereich von Münz-, Rosa-Luxemburg- und Neuer Schönhauser Straße ebenfalls eine Nebenlage mit innovativen Läden, darunter auch Concept- und Flagship-Stores bekannter Labels. Den Anfang machte vor neun Jahren „Adidas“. „Ich hatte mich damals gewundert, dass die Sportartikelfirma diesen Standort wählt“, meint rückblickend Katrin Grupe, Mitgeschäftsführerin der gleichnamigen Berliner Gewerbemaklerfirma. Das Label eröffnete in der Münzstraße auf über 300 Quadratmetern einen Flagshipstore und entwickelte eine Sogwirkung. Zwischenzeitlich verdoppelten sich hier die Ladenmieten auf hundert Euro pro Quadratmeter. „Wir beobachten, dass die Händler sich immer mehr für das Umfeld interessieren und nicht nur für die Passantenfrequenz“, so Grupe. Je nach Konzept und Zielgruppe sei ein solcher Laden in einer Stadtteillage besser aufgehoben als an einem Topstandort. Auch die vor kurzem eröffnete „Schokowelt“ von Rittersport sei mit seinem Standort an der Französischen Straße zwar nahe, aber nicht direkt auf einer bekannten Berliner Einkaufsstraßen. Mit ihren aufwendigen Leuchtturm-Shops wollen Markenartikler ihr Produktumfeld einbeziehen und auf diese Weise ihre Kunden binden. „Sie wollen den Konsumenten ‚Du bist Puma’ sagen und können im eigenen Laden ihre Waren überzeugender präsentieren als in einem Sportartikelgeschäft, wo der Schuh des Mitbewerbers im Nachbarregal steht,“ so Grupe. In Rittersports Schokoladenwelt können die Besucher eigene Geschmacksrichtungen herstellen, sich über die Herstellung informieren und im Café heiße Schokolade trinken.

Aber nicht immer erfüllen die aufwendigen Selbstdarstellungsräume das gesteckte Marketingziel. In Berlin und Köln hat Sportausstatter „Puma“ seine Läden vor einigen Monaten wieder geschlossen. In der Domstadt hatte das Label seinen Laden in der Haupteinkaufsstraße Schildergasse, in der die Quadratmetermieten bei über 200 Euro liegen. In diesem Fall wäre die Firma vermutlich besser beraten gewesen, Mitbewerber „Adidas“ in die Ehrenstraße zu folgen. In dieser Nebenlage sind die Mieten nicht mal halb so hoch; zudem ist hier das Publikum markenbewusster und hat den größeren Geldbeutel.

Autor: Bernhard Hoffmann, freier Immobilienjournalist
Auelle: AIZ 8-9/2010
Copyright: AIZ

Seit am 20. April um 22 Uhr Ortszeit die Bohrplattform Deepwater Horizon im nördlichen Teil des Golf von Mexiko explodierte, ist die Ölkatastrophe eines der Top-Themen in den internationalen Medien. Die Bilder vermitteln den Eindruck, dass die Strände von Florida im Öl ersticken. Was aber ist Fakt und was maßlos übertrieben? Betroffen sind momentan die Küstenstriche Louisianas und Alabamas, an die ein Teil des frei treibenden Öls an Land und Strände geschwemmt wurde. Auch ein kleiner Teil Floridas liegt in dieser Zone, jedoch nur die Küste, die sich an der „Panhandle“ befindet, also im nordwestlichen Teil Floridas. Die Städte Pensacola und Panama City liegen in diesem Einzugsgebiet, weiter östlich wurde jedoch bisher kein Öl gesichtet. Die Chance, dass Ausläufer die mehrere hundert Meilen entfernte Küste Südwestfloridas erreichen seien gering, teilte die U.S Coast Guard mit. Drei Forschungsschiffe und ein Laborflugzeug verfolgen täglich den Stand der Dinge an der Westküste Floridas. Aber auch der schlimmste Fall sei nicht dramatisch, erklärte die U.S. Coast Guard. Öl, das es bis an die Küste Südwestfloridas schaffen würde, sei zu diesem Zeitpunkt bereits verwittert, das heißt, es würde wahrscheinlich nur in Form von Klümpchen ankommen, die leicht aufgefangen werden können. Schiffe, die dies im Ernstfall übernehmen, stehen jetzt schon abrufbereit zur Verfügung. Sollte Öl in die Zone bis 94 Meilen vor der Küste, die so genannte „Trigger-Zone“ vorstoßen, würde die U.S. Coast Guard sofort reagieren. Das Abtreiben des Öls in den Süden des Golf von Mexiko bedeutet das Eintreten in den so genannten Loop Current. Diese Strömung kreist in der Mitte des Golfs und transportiert Wasser sowohl in den Norden als auch in den Süden, bis dieses dann unterhalb von Key West in Richtung Ostküste Floridas weiterfließt.

Vereinzelt merkt die Tourismusbranche die Auswirkungen der teilweise übertriebenen Berichterstattung. Anfragen per Telefon oder Internet bei Hotels oder nach Mietwohnungen- oder Häusern gehen leicht zurück, speziell bei Ferienorten in Küstennähe. Die Vorstellung, dass ganz Florida Öl an den Stränden hat, schreckt den unwissenden Urlauber ab. Fakt ist jedoch, dass West- und Südwestflorida saubere Strände hat und man weiterhin bester Dinge sein kann, was einen Urlaub in unserem kleinen Paradies betrifft. Sollte tatsächlich Öl in die Region Südwestfloridas vordringen, werden wir dieses in den Küstengebieten und Stränden wahrscheinlich nie zu Gesicht bekommen.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
Trotzdem: Der Umweltaspekt darf nicht heruntergespielt werden, dies ist mit Sicherheit aus ökologischer Sicht eine der größten Umweltkatastrophen bisher. Die Fischerei ist davon mit am meisten betroffen, da ein Teil der Gebiete, in denen Krabben und Shrimps gefangen werden, vorsichtshalber zu einer Sperrzone erklärt worden sind.

Der Immobilienmarkt in Südwestflorida hingegen ist nicht betroffen. Wir verzeichnen weiterhin gleich hohe Abverkaufszahlen und stabile bis ansteigende Preise. Im Gespräch mit informierten Kunden ist der Dollarkurs momentan eine gleichwertig beleuchtete Frage wie das Thema „Öl im Golf von Mexiko“, wobei das letztere noch zu keiner Beunruhigung führen muss.

Der Südwesten Floridas erfreut sich also nach wie vor einer starken Käuferschaft, speziell aus dem internationalen Raum. Das Jahr 2009 wurde als das verkaufsstärkste in der Geschichte von Lee County abgeschlossen. Annähernd 17.000 Einfamilienhäuser wechselten den Eigentümer. Im Vergleich zum Jahr 2008 mit knapp 10.000 verkauften Einheiten ist dies eine 71-prozentige Steigerung. Desweiteren kommen rund 2.900 Wohnungs- und mehr als 2.100 Grundstücksverkäufe hinzu, was eine Gesamtzahl von mehr als 22.000 verkauften Immobilien in Lee County generierte. Ungefähr die Hälfte dieser Verkäufe fanden im heiß begehrten Cape Coral statt, dem Paradies des Südwesten Floridas, das durch mehr als 640 km  Wasserstrassen eine weltweit einzigartige Eigenschaft besitzt und weltweit an Platz 1 der Städte steht, im Bezug auf die unbegrenzten Möglichkeiten des Wohnens am Wasser.

Gemäss den Zahlen der Realtor Association of Greater Fort Myers and the Beach hatte sich der durchschnittliche Verkaufspreis für ein Einfamilienhaus seit April 2009 von genau 80.000  auf annähernd 90.000 $ im Dezember bewegt. Dies geschah aufgrund einer Stabiliserung der Hauspreise im Günstigsegment bis 120.000 $ und einer relativ gleichbleibenden Verkaufspreiskurve im oberen Segment. Im Januar jedoch fiel dieser Durchschnittspreis wiederum auf 85.000 $. Grund dafür waren nicht erneute Preisreduzierungen im Einstiegsbereich, sondern eine beginnende Instabilität bei Häusern in der Preisklasse darüber, beginnend ab 250.000 $. Viele Eigentümer dieser teureren Häuser hatten es bisher geschafft, ihre Immobilien zu halten. Nun jedoch müssen auch einige dieser Häuser abgestoßen werden. Getroffen durch die Situation des Arbeitsmarktes und der veränderten Einkommenssituation werden nun auch immer mehr Häuser ab 350.000 $ auf dem Markt gesehen. Während in Lee County im 4. Quartal 2009 noch 530 dieser Häuser auf dem Markt waren, erhöhte sich diese Zahl im 1. Quartal 2010 um circa 52 Prozent auf über 800. In Cape Coral stieg die Rate weitaus stärker, nämlich um fast 66 Prozent von 127 auf 210. Ein Anzeichen dafür, dass es nun auch in diesem Preissegment recht interessant werden wird.

Speziell im Günstigsegment scheint die Talsohle erreicht zu sein, Preise tendieren hier bereits wieder leicht nach oben und in Angebotssituationen sehen sich Käufer im Bietvorgang oft mit vielen, wenn nicht sogar Dutzenden anderen Interessenten. Foreclosures sind weiterhin der Renner, aufgrund der niedrig gewählten Angebotspreise sind diese seit Monaten der Fokus vieler Käufer. Während man von den Short Sales immer noch die Finger lassen sollte, versuchen mehr und mehr auch wieder, über einen traditionellen Verkauf an eine Immobilie mit einem schlanken Preis zu kommen. Auch diese Objekte wurden stark von der allgemeinen Marktsituation beeinflusst und können je nach Situation des Verkäufers zu einem guten Preis erstanden werden.

“Short Sales” und “Foreclosures” sind vom Ablauf her unterschiedlich zu den traditionellen Verkäufen.

Was ist ein “Traditioneller Verkauf”?
Beim traditionellen Verkauf ist der Eigentümer eine oder mehrere Privatpersonen oder auch eine Firma. Dies ist offensichtlich die einfachste Art und Weise eine Immobilie zu kaufen, da hier normalerweise keine zeitlichen Verzögerungen auftreten und auch keine außerordentlichen Verträge zu berücksichtigen sind. Das vom Interessenten unterzeichnete Kaufangebot wird durch eine Unterschrift des Verkäufers direkt zum Vertrag.

Was ist ein “Short Sale”?
Bei einem Short Sale schuldet der Hausbesitzer dem finanzierenden Institut eine höhere Summe als beim Verkauf der Immobilie erzielt werden kann. Nach schriftlicher Vereinbarung der Konditionen zwischen Eigentümer und Bank werden meistens mehrere Angebote verschiedener Kaufinteressenten abgewartet, um dann dem Höchsten den Zuschlag zu geben. Die Abwicklung solch einer Transaktion kann extrem lange Warteperioden mit sich bringen. In den meisten Fällen werden die Interessen des Verkäufers durch einen Rechtsanwalt vertreten, der mit bis zu zwei Banken klar kommen muss, die durch Teilabschreibung ihrer Forderungen versuchen, die Immobilie an den Mann zu bringen. Die Einigung und Abwicklung der Transaktion dauert in der Regel zwischen neun und 18 Monaten. Durch die lange Wartezeit kann es passieren, dass durch allgemein gestiegene Preise dann sieben Monate später ein weiterer Kaufinteressent bietet und die bisherigen Bieter aus dem Rennen wirft. Diese erhalten dann außer einer Absage über den Makler keine weitere Information. Diese Form des Verkaufes ist somit recht unsinnig, wenn man eine Kaufentscheidung treffen und sich an einem halbwegs klaren Zeitplan orientieren will.

Was ist ein “Foreclosure”?
Bei einem Foreclosure gehört die Immobilie bereits der Bank, man nennt sie auch REO (Real Estate Owned). Die Bank ist nun alleiniger Eigentümer und bestimmt den Verkaufspreis. Bei Foreclosures kommt es den Banken vor allem darauf an, schnell einen soliden Käufer zu finden. In den meisten Fällen werden diese Objekte unter Marktwert angeboten, um eine möglichst große Bieterschaft darauf aufmerksam zu machen. Ein erster Angebotspreis kann in vielen Fällen dann auch über dem Angebotspreis liegen, wenn der Makler den echten Marktwert ermittelt hat. Hier führen die Kaufangebote nicht automatisch zu einem Vertrag. In der Regel sendet die Bank als Gegenangebot ein „Addendum“, also einen Vertragsanhang zur Unterschrift, mit dem sie weitere Details für die Abwicklung spezifiziert. Wird dieser Anhang nicht unterschrieben, kommt kein Vertrag zustande. Ein aussagekräftiges Dokument muss dem Angebot beiliegen, das der Bank deutlich zeigt, dass der Interessent auch die finanzielle Möglichkeit hat, diesen Kauf durchzuführen. Dies kann beim Barkauf entweder ein Kontauszug sein oder ein „Proof of funds“ (Bankbestätigung über den Kaufpreis). Im Falle einer Finanzierung ist dies das so genannte „Preapproval“. Dies ist eine Vorbestätigung der Bank, dass eine erste Überprüfung durchgeführt wurde und der Kunde theoretisch eine Finanzierung erhalten würde. Diese Zusage ist vorläufig und wird nur dann eingehalten, wenn weitere Kriterien erfüllt werden, wie zum Beispiel die Wertschätzung der Immobilie durch die Bank.

Welche Finanzierung ist möglich?
Im generellen sind Finanzierungen für Ausländer kein Problem, wenn es um den Kauf eines bestehenden Hauses geht. Grundstücke, egal in welchem Preissegment, werden generell nicht finanziert. Neubaufinanzierungen sind schwer, aber nicht unmöglich. Dies muss im Einzelfall geklärt werden. Im Regelfall müssen mindestens 25 Prozent Eigenkapital eingebracht und der Bank sämtliche Vermögenswerte und die Einkommenssituation dargelegt werden. Im Weiteren müssen Steuererklärungen, Konto- und Depotauszüge und weiter Dokumente zur Verfügung gestellt werden. Der erste Hauskauf stellt in diesem Zusammenhang kein Problem dar, da es als Ferienresidenz oder Zweitwohnsitz betrachtet wird. Sollten man jedoch auf der Suche nach zwei oder mehreren Objekten mit einer Finanzierung sein, wird die Bank dies mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit als einen Investmentkauf sehen, der nach wie vor nicht über eine Finanzierung abdeckbar ist.

Welche Erwerbsnebenkosten entstehen bei einem Hauskauf?
Generell hängt dies immer von der Vetragsgestaltung ab. Vieles ist verhandelbar und kann von der einen oder anderen Vetragspartei übernommen werden. Alle Zahlen sind circa-Werte bezogen auf einen Kaufpreis von 150.000 $:

Gebühren
wie zum Beispiel für Dokumentenversendung ins Ausland, Eintragung in das Grundbuch, Entlohnung der Notarfirma und des Hausinspektors, in der Regel um die 800 $. Zusätzliche Gebühren können für einen Notar entstehen, sollten man die Dokumente für die Eigentumsübertragung nicht vor Ort unterschreiben, sondern im Heimatland.

Steuern
Die Grundsteuern werden anteilsmässig verrechnet. Hier kommt es auf das Kaufdatum an, zu dem das Objekt den Eigentümer wechselt. Hat der Verkäufer die Steuern des aktuellen Jahres noch nicht entrichtet (normalerweise vor November), erhält der Käufer eine Gutschrift vom Verkäufer über den Anteil der Zeit, in dem er die Immobilie besessen hat. Generell kann man einen groben Wert von 1,5-2,5 Prozent des Kaufpreises ansetzen. Beispiel: Kauf des Hauses zum 01.05. mit einem Steuerwert von 3.300 $ = der Käufer erhält eine Steuergutschrift in Höhe von 120 Tagen zu je 9,17 $, also rund 1.100 $ und muss dann seinerseits am Ende des Jahres die Gesamtsumme an die Stadt entrichten.

Weitere Kosten
können entstehen, falls zusätzliche Dienstleistungen wie eine Vermessung der Immobilie, die Beratung durch einen Rechtsanwalt oder eine weitere Inspektion, wie zum Beispiel für Termiten, in Anspruch genommen werden. Ebenso kann es sein, dass man bei einer Immobilie Restschulden aus Erschließungskosten übernehmen muss.

In Florida entrichtet der Verkäufer die Provision an beide Immobilienbüros. Ebenso kommt er im Normalfall für die Rechtstitelversicherung auf sowie für die Steuer, die beim Verkauf der Immobilie fällig wird. Diese liegt in Florida bei 0,70 $ pro 100 $Verkaufswert.

Autor: Markus Hartwich ist Realtor ®, GRI (Graduate of Realtor Institute), das heißt, staatliche geprüfter Immobilienmakler in Cape Coral, Florida. www.CapeCoralhaus.com, www.GulfGatewayRealty.com
Quelle: AIZ 07/2010
Copyright: AIZ

Die Überschriften und Texte in Immobilienanzeigen ähneln sich stark – egal ob in Onlineportalen oder in der Zeitung. Die meisten Makler kommen nicht aus ihrem Text-Trott heraus und zögern, neue Wege zu gehen. Dabei werden die Überschriften zuerst gelesen, und sie entscheiden zusammen mit dem Startfoto darüber, ob die Interessenten weiterklicken und einen Besichtigungstermin vereinbaren. Wegen dieser Bedeutung sollte das Texten eigentlich eine Manageraufgabe sein, in vielen Maklerbüros ist es jedoch der Job von Azubis. Oft haben sie die Objekte, die sie anpreisen, nicht mal gesehen. Professionelle Makler und Verwalter sollten also ihre Objektwerbung überdenken.

Gibt man bei Immonet.de als Suchbegriff eine 3- bis 4-Zimmer-Wohnung in München ein, dann erhält man etwa 800 Treffer. Die Überschriften der Angebote scheinen aus der Feder des gleichen Maklers zu stammen. Denn sie lauten oft: „Kapitalanleger aufgepasst“, „Traumhafte Wohnung“, „Top renovierte Wohnung“ oder „Familienwohnung“. Als begleitende Adjektive wechseln sich ab: topsaniert, luxuriös, ruhig gelegen, bezahlbar oder gemütlich. In den Anzeigenteilen der Tageszeitungen lesen sich die Überschriften und Texte ähnlich monoton.

Das Problem ist, dass der Suchende bei der Menge der Angebote und dem Wort-Einerlei auf die Schnelle nicht sehen kann, worin sich die einzelnen Offerten unterscheiden. Andererseits verschenken die Vermittler die Chance, Interessenten in der Überschrift zu sagen, was das Besondere der Immobilie ist.

„Viele Makler machen sich beim Texten keine Gedanken über das Alleinstellungsmerkmal des Objektes und die Kundengruppe, die in die Wohnung einziehen soll. Stattdessen wird das Haus so beschrieben, wie sie es begehen. Das heißt, der Anzeigentext beginnt oft mit dem Gäste-WC rechts neben der Haustür. Das Highlight, beispielsweise eine große Terrasse oder ein Wohnzimmer mit Kamin, erscheint irgendwo in der Textmitte anstatt am Anfang“, erklärt Franck Winnig von der Werbeagentur „Das weiße Büro“ in Hamburg, die sich auf die Immobilienbranche spezialisiert hat.

Erst denken, dann schreiben

Wie kann man es besser machen? Bevor man auf die Computertasten drückt, sollte man sich fragen, was das Besondere an der Immobilie ist und wer einzieht (Zielgruppenanalyse), erklärt Birgit Schweikart, Sprecherin von Immonet.de: „Danach sollte man eine möglichst emotionale Überschrift texten, die die Kundengruppe anspricht.“

Bei der Zielgruppensuche sollte man sich folgende Fragen stellen: Wie sieht der typische Bewohner aus? Welchen Beruf, welchen Status, welches Alter hat er? Wo geht er essen? Wo macht er Urlaub? Wie nutzt er die Immobilie (mit Familie, als Best-Ager etc.)? Mit welchen Schlüssel- und Reizwörtern erreiche ich ihn? Wie komplex beziehungsweise einfach dürfen Überschrift und Text sein (Abkürzungen, Fremdwörter)? Dass dabei abgedroschene Begriffe wie „Traum-Lage“, „TOP-Ausstattung“, „Komfort-Whg.“, „gepflegt und exklusiv“ etc. tabu sein sollten, versteht sich von selbst.

Eine ansprechende Überschrift könnte zum Beispiel lauten: „Paris Hilton würde hier einziehen: Die Einkaufsstraße ist um die Ecke.“ oder „Nix für Nichtschwimmer, im Keller ist ein Pool“ oder auch „Sonniger Frühstücksplatz“. Man kann durchaus versuchen, in der Headline zu polarisieren beziehungsweise mit dem Neidfaktor zu spielen. Für eine Altbauwohnung mit hohen Decken könnte man texten „Nebenkosten sparen andere.“ Für eine luxuriöse Dachgeschoss- oder Loftwohnung wäre sinnvoll „Sie haben den Porsche, wir ihre Wohnung.“ Denkbar ist auch, bekannte Werbespots oder Filmtitel zu verarbeiten. „Ein Quantum Wohnraum: 1-Zi-Appartment“ oder „Günstige Einsteigerwohnung – kaufen Sie sie uns ab!“

Dabei darf man natürlich nicht die Überschriftenlänge aus den Augen verlieren: Bei einigen Internetportalen dürfen diese nur aus einigen Wörtern bestehen, bei den meisten passen jedoch mindestens zwei Zeilen rein.

Auch Gewerbeimmobilien vertragen Emotionen

Es ist ein verbreitetes Vorurteil, dass man bei der Vermarktung von Büroimmobilien keine Emotionen schüren darf. Auch hier sollte das Alleinstellungsmerkmal im Fokus stehen. Dies kann die zentrale Lage („Mittendrin statt nur daneben“), die Etagenhöhe oder die moderne Fläche sein. Man braucht sich hier nicht mit einer Überschrift à la „380 Quadratmeter Büroflächen, auch teilbar“ aus der Affäre zu stehlen.

Egal ob Wohn- oder Bürofläche, im anschließenden Text sollte man keine blumigen Ausdrücke verwenden, nicht übertreiben und sich von Floskeln wie „fußläufig erreichbar“ verabschieden. Stattdessen sollte man auch hier kreative Wege gehen. Statt „SW-Balkon“ sollte der Nutzen im Vordergrund stehen, der im Kopf des Lesers ein Bild/Emotionen entstehen lässt. Also sollte man schreiben: „Auf diesem Balkon können Sie den Tag bei einem Glas Wein ausklingen lassen.“ Statt dem Hinweis „Großer Garten“ sollte man umschreiben „Kinder können im Garten herumtollen“. „Lösen die Texte beim Leser ein Kopfkino aus und erwecken Träume, dann bleiben die Informationen besser haften“, so Schweikart. Es gilt: Fakten informieren, nachvollziehbare Nutzerargumente überzeugen.

Die Firma Marler Immobilien-Kontor setzt seit Sommer 2009 auf kreative und pfiffige Texte in Print und Online. „Wir versuchen die Leute dort abzuholen, wo sie stehen. So hatten wir beispielsweise die Überschrift ‚Ist Ihnen der Garten zu groß geworden?’. Damit haben wir Vertreter der Generation 50plus angesprochen, denen ihre Häuser mit pflegeintensiven Gärten zu anstrengend geworden sind und die stattdessen eine Stadtwohnung suchen“, erklärt Mitinhaber Heinz-Jürgen Gaskow. Die Zahlen geben seiner Strategie recht. Die Exposés werden um 31 Prozent häufiger gelesen und die Objekte 21 Prozent häufiger auf der Ergebnisliste angeklickt als bei den Mitbewerbern, wie die Auswertung eines Immobilienportals ergeben hat. Dass er für das Anzeigentexten mehr Zeit braucht als früher, nimmt Gaskow in Kauf. Gute Texte in Anzeigen und Exposés - verbunden mit hochwertigen Fotos -sei ein Aushängeschild seiner Firma. „Wer einen Neuwagen für 60.000 Euro kauft, erhält viele hochwertige Unterlagen. Bei Immobilien, die viel teurer sind, müssen die Unterlagen auch entsprechend getextet und gestaltet sein“, so Gaskows Credo. „Unsere größten Konkurrenten sind die Privatverkäufer. Denen müssen wir zeigen, dass wir besser und professioneller arbeiten als sie.“

Ehrlich sein und nicht übertreiben

Bei den Detailinformationen zum Objekt sollten die Makler harte Fakten verwenden, ehrlich sein und das Gebäude nicht schön reden. So sollte man genau sagen, dass die nächste Autobahnausfahrt in zwei Kilometern Entfernung liegt (anstatt „nahe gelegen“ zu schreiben) oder der nächste Bäcker in drei Gehminuten zu erreichen ist. Wenn ein Gebäude sanierungsbedürftig ist, sollte man dies ebenfalls klar benennen und ergänzen, dass der Verkaufspreis deshalb moderat ist. Tabu sind Falschangaben beim Ort. Wenn ein Objekt beispielsweise in einem Vorort von Düsseldorf liegt, beim Online-Stellen aber der Landeshauptstadt zugeordnet wird, dann vergrault man Interessenten. Diese freuen sich zunächst, zu einem günstigen Angebotspreis ein Objekt in der gesuchten Lage zu finden. Klicken sie sich dann durchs Exposé und merken, dass es außerhalb des Stadtgebiets liegt, fühlen sie sich vom Makler betrogen. Die Klickrate für ein solches Objekt ist hoch, die Frustrationsrate des Kunden allerdings auch.

Keine Abkürzungen verwenden

Werber Winnig rät seinen Kunden, über Symbole oder Icons deutlich zu machen, ob das Objekt für Singles, Paare, Familien etc. geeignet ist. Zudem vertritt er die Ansicht, mit offenem Visier auch die Nachteile des Objektes zu benennen. Werden Informationen vorenthalten wie beispielsweise, dass das Haus an Bahngleisen liegt, dann sind die Interessenten bei der Besichtigung sauer, weil der Makler sie um ihren freien Sonntag gebracht hat. Wissen die potenziellen Käufer hingegen von diesen Mankos, stellen sie sich darauf ein. Auch von Abkürzungen sollten Makler die Finger lassen. „Sie behindern den Lesefluss und längst nicht allen Immobiliensuchenden sind alle Abkürzungen geläufig“, so der Werbeexperte.

Dies sollte auch für Rubrikenanzeigen in Tageszeitungen gelten. „Diese müssen nicht mehr alle Objektinformationen enthalten. Vielmehr dienen sie dazu, dem Leser Appetit zu machen und ihn ins Internet zu locken, wo er vertiefende Informationen findet“, so Winnig. Printanzeigen seien für die Objektakquise unerlässlich, um Marktpräsenz zu zeigen. Hinzu komme, dass es viele Menschen gibt, die bei der Suche nicht unter Zeitdruck stehen. Diese durchstöbern am Wochenende eher die Zeitung als dass sie bei Immobilienportalen ihre Suchanfrage hinterlegen. Fast alle Zeitungen haben in den vergangenen Jahren die Rubrikzierung der Angebote vereinfacht und dabei vom Internet gelernt. Das erleichtert es dem Leser, gezielt zu suchen.

Ein großer Vorteil des Internets ist neben der Aktualität, der Informationstiefe und der Verfügbarkeit rund um die Uhr und von jedem Ort aus, dass die Werberesonanz besser überprüft werden kann. Anhand der Zahl der Klicks, der Exposéaufrufe sowie der Kontaktmails kann man sehen, ob ein Objekt begehrt ist, ob eine bessere Überschrift oder ein neues Gebäudefoto die Resonanz erhöht oder reduziert. Das Netz ist allerdings auch sehr transparent. Es ist ein Muss, Objekte mit Fotos einzustellen; eine diskrete Vermittlung ist schwierig.

Exposé-Text nicht einfach online stellen

Immobilienvermittler sollten es sich auch bei ihrer Exposé-Gestaltung nicht zu leicht machen. Es funktioniert selten, den (ausführlichen) Langexposé-Text einfach ins Internetportal zu kopieren. Denn die Lesegewohnheiten am PC-Bildschirm sind anders als bei einem ausgedruckten Exposé. Im Netz müssen die Inhalte kürzer sein, die Leser springen mehr zwischen einzelnen Absätzen hin und her (so genanntes Textnapping). Deshalb müssen im Netz mehr Absätze und Zwischenüberschriften eingebaut werden, um den Leser bei der Stange zu halten.

Auch müssen Exposés – egal ob als Ausdruck oder online - keine detaillierten Beschreibungen des Stadtteils enthalten. Über 80 Prozent der Suchenden kennen die Stadt oder die Gegend, zumeist leben sie schon dort. Man muss ihnen also nicht erklären, wo Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sind. Falls doch, suchen sich die Interessenten lieber selbst diese Informationen und Karten über das Internet zusammen.

Mit der Zunahme der Vermarktungskanäle hat sich nicht nur der organisatorische Aufwand erhöht. Auch die Texte müssen auf die jeweilige Vertriebsschiene angepasst werden. Und wenn bald neben Print- und Online-Vermarktung Twitter eine weitere Option ist, dann heißt es, die Informationen noch mehr einzudampfen – auf ganze 140 Zeichen.

Worauf kommt es beim Anzeigentexten an?
• Überschrift: Alleinstellungsmerkmal der Immobilie herausstellen, Emotionen entstehen lassen. Eventuell polarisieren, mit vermeintlichen Nachteilen spielen, bekannte Werbeslogans umformulieren und verwenden. Kurz: Auffallen und Appetit machen anstatt Floskeln verwenden.
• Fließ-/Exposétext: Ehrlich sein, keine Abkürzungen verwenden, genaue anstatt Circa-Angaben.
• Bei Problemimmobilien Sandwich-Methode anwenden: Das Manko in der Mitte des Exposés/ der Anzeige verpacken. Davor und danach positive Eigenschaften aufführen. Denn der erste und letzte Aspekt bleibt bei einem Text am meisten haften.
• Bei Internet-Exposés den Text kurz halten, mit Zwischenüberschriften den Leser bei Laune halten.

Autor: Sebastian Schreiber
Quelle: AIZ 05/2010
Copyright: AIZ

Die städtischen Nebenlagen erleben eine Renaissance. Nachdem sie in den vergangenen 15 Jahren vielerorts Federn lassen mussten und die Mieten sich teilweise halbierten, haben sich diese seit zwei Jahren weitgehend stabilisiert. In einigen Städten sind sie sogar gestiegen. Gemäß dem aktuellen IVD-Preisspiegel kletterten die Nebenlagenmieten in den meisten Großstädten mit über 100.000 Einwohnern in den vergangenen zwölf Monaten im Schnitt zwischen 0,5 und 2,4 Prozent. In den 1a-Lagen stiegen die Mieten im Mittel um 1,4 Prozent. „Einerseits wollen oder können viele Händler die Mieten in den Toplagen nicht bezahlen und wählen deshalb einen B-Standort. Andererseits scheinen die Fußgängerzonen, die immer gleichförmiger werden, bei vielen Verbrauchern an Attraktivität verloren zu haben“, so IVD-Sprecher Michael Schick. Im Gegensatz zur Toplage liegen die Mieten im Nebenkern bei einem Viertel oder Fünftel. Muss man in Leipziger Spitzenlagen wie in der Grimmaischen Straße beispielsweise 110 Euro einrechnen, so liegt die Nebenlagemiete bei 25 Euro.

Stadtteillagen sind häufig belebter und verfügen über einen größeren Branchenmix aus Läden, Restaurants, Cafes und Kinos. Die oberen Etagen sind bewohnt, häufig kann man in den Straßen parken. Fußgängerzonen, durch die sich gemäß Erhebungen des Maklerbüros Kemper’s in Großstädten wie Hamburg, München, Köln oder Frankfurt samstags stündlich zwischen 11.000 und 14.000 Menschen schieben, sind dagegen eher eintönig. In der Kölner Schildergasse liegt der Filialisierungsgrad bei 97,2 Prozent, in den anderen Shoppingmeilen sieht es nicht anders aus. Demnach liest sich auch die Anordnung der Geschäfte: Frankfurter Zeil - Pimkie, E-Plus, Gold Kraemer, Swatch, Zara, Mango, Phone House, Puma. Stuttgarter Königsstraße - Juwelier Christ, Hussel, Biba, Zara, Hugo Boss, E-Plus, Promod. Dresden, Prager Straße - Esprit, New Yorker, X-Bags, H&M, Vodafone, Xanaka, Pimkie. Egal durch welche Fußgängerzone man geht, die Geschäfteauswahl reduziert sich auf etwa 50 Filialisten, welche die Innenstädte dominieren.

Unter den Fußgängerzonenflaneuren sind viele Windows-Shopper, die nur die Schaufensterauslagen betrachten beziehungsweise Schuhe oder Klamotten anprobieren, aber nichts kaufen. Der deutsche Verband der Shopping-Center (German Council of Shopping Centers) kommt zum Ergebnis, dass in Einkaufszentren von 10.000 Passanten im Schnitt nur 100 gefüllte Einkaufstüten in der Hand haben. Diese Zahl könne man auch auf Einkaufsstraßen übertragen.

So voll die Fußgängerzonen tagsüber sind, so leer sind sie abends. Denn in den Konsummeilen ist kein Platz für Gastronomie oder Kinos. Die Etagen über den Geschäften werden selten bewohnt. Sie werden als Büros oder Lagerräume genutzt, häufig stehen sie leer.

Die Nachbarn und die hohe Passantenfrequenz machen die Topstandorte für die Filialisten zu „places to be“. Gerade für Textil-, aber auch für Handyfirmen und Sportmarken sind es Repräsentationsflächen, die über den Versandhandel oder Lizenzgeschäfte an anderer Stelle quersubventiontiert werden. „Für viele Unternehmen ist es wichtig, unter Marketinggesichtspunkten in den wichtigsten Fußgängerzonen Läden zu haben, quasi als Leuchttürme“, erläutert André Stark, Pressesprecher des Einzelhandelsmaklers Lührmann.

Dass viele B-Lagen Licht am Ende des Tunnels sehen, kommt nicht von ungefähr. Die zurückliegenden Jahre der Mietrückgänge haben Vermieter und Mieter zusammengeschweißt. Sie haben Standort- und Interessensgemeinschaften gebildet oder ihrer Stadtteillage einen klaren Branchenschwerpunkt gegeben. Die Verbraucher sollen gezielt hierher kommen; die Händler wollen Ziel- statt Laufkunden.

Gesunder Mix aus Filialisten und Einzelhändlern

In Berlin wurde beispielsweise am Tempelhofer Damm ein solches Netzwerk gegründet. Ladenbesitzer und Vermieter entwickelten ein Konzept, welche Branchen der Einkaufslage gut tun und welche abgewiesen werden sollen. Auch in der Kölner Severinsstraße gibt es eine Interessensgemeinschaft. „Es fällt den Vermietern natürlich nicht leicht, Mietinteressenten abzulehnen. Andererseits verliert die Geschäftsstraße als Ganzes, wenn zu viele Ein-Euro-Läden oder Spielotheken anstatt Blumenläden oder Cafes einziehen“, sagt Stephan Grupe, Geschäftsführer der gleichnamigen Berliner Einzelhandelsmaklerfirma. Er beobachtet, dass sich in der Hauptstadt in vielen Kiezlagen die Mieten stabilisiert haben. Laut dem aktuellen Berliner Handelsindex, den seine Firma seit drei Jahren regelmäßig veröffentlicht, stiegen beispielsweise in der Rosenthaler und Charlottenstraße sowie in der Schönhauser Allee die Ladenmieten im Vergleich zum Vorjahr an. Neben einem Quartiersmanagement brauche man aber auch in Stadteillagen sowie in Nahversorgungszentren Filialisten als Ankermiete, so Grupe. „Der richtige Mix zwischen Ketten wie Drogeriemärkten, Kaufhäusern oder Strauss Innovation und Lebensmittelhändlern einerseits sowie kleineren Geschäften wie Blumenläden, Bäckereien und Boutiquen andererseits macht Stadtteillagen attraktiv“, erläutert das IVD-Mitglied da Erfolgsrezept.

Grupe stimmt nicht ein in den Chor der Filialisten-Feinde, letztlich stimmten die Verbraucher mit den Füßen ab und zwar für Ladenketten wie Rossmann oder DM, wo sie das Angebot genau kennen. Nach seiner Ansicht sollte in Stadtteil-Einkaufsstraßen der Anteil der Filialisten bei 35 bis 50 Prozent liegen, denn sie sind Magnete, die das Publikum anziehen. Auch bei Nachversorgungslagen sollte deren Quote bei mindestens 35 Prozent liegen, ein absolutes Muss seien an solchen Standorten Lebensmittelvollsortimenter wie Rewe oder Edeka.

 
Er könne sich auch vorstellen, dass Nahversorgungslagen in Zukunft wichtiger werden. Mit der alternden Gesellschaft, die über eine geringere Mobilität verfügt, könnten fußläufig erreichbare Läden an Bedeutung gewinnen. Zudem stellt Gruppe auf dem Berliner Markt den Trend fest, dass sich Filialisten wie Douglas aus den Nebenlagen zugunsten der Toplagen zurückziehen. „Douglas macht in Berlin kleinen, inhabergeführten Läden wie Parfümerie Krüger, Gabriel oder Diamant-Parfümerie Platz, die in Berliner Nebenlagen mittlerweile mehrere Niederlassungen haben.“ André Stark bestätigt diesen Trend, denn die Spitzenlage sei im Zweifel für die großen Filialisten die sichere Bank für Passantenzahlen und Umsatz.

Branchenschwerpunkte können Nebenlagen beflügeln

Eine städtische Nebenlage kann auch funktionieren, wenn sie einen thematischen Schwerpunkt hat. Wenn beispielsweise in einer Straße viele Antiquitätenhändler, Galerien und hochwertige Innenausstatter sind (Beispiel: St.-Apern-Straße in Köln) oder viele kleine Möbel- und Modeläden ansässig sind (Stadtteil Flingern in Düsseldorf). Im Bochumer Bermudadreieck beziehungsweise der Rüttenscheider Straße in Essen haben sich vor allem Bars, Kneipen und Restaurants angesiedelt. Auch die Münchner Maximiliansstraße mit ihren Luxus-Stores von Bulgari bis Versace ist nichts anderes als eine Nebenlage.

Im Kölner Belgischen Viertel haben sich 28 Läden in der Marketinggemeinschaft „Chic Belgique“ zusammengefunden. Das Quartier hat seinen Namen von den Straßennamen, die nach belgischen Städten benannt sind. Mehrmals im Jahr organisieren die Händler der Stadtteillage gemeinsame Aktionen, geben einen Einkaufsführer heraus und betreiben eine Internetseite. „Aufgenommen werden Bekleidungs-, Schmuck-, Taschen- und Designläden. Teilweise werden die Klamotten und Schmucksachen direkt im Laden produziert“, erläutert Nina Hempel, eine der drei Verantwortlichen des Netzwerks. Den Verbund gibt es seit über fünf Jahren. Seitdem hat sich die Zahl der beteiligten Läden mehr als verdoppelt. Die Geschäfte leben davon, dass die Passanten gezielt ins Viertel kommen, um dort einzukaufen. Die Aufenthaltsqualität und -dauer wird durch Straßencafes, Restaurants und Kaffeebars erhöht.

Vor zwanzig Jahren hätten sich diese Modeläden vermutlich auf der benachbarten Ehrenstraße angesiedelt. Diese entwickelte sich aber zwischenzeitlich immer mehr von der Trend- zur Normallage. Eine Krimibuchhandlung, ein Café, ein Discounter, eine Bank und kleine Schuhläden und Boutiquen verschwanden und machten Filialisten wie H&M, Esprit, Adidas, Zara, Götz und Fossil Platz. Die Fassaden und Verkaufsräume wurden saniert, die Mieten stiegen auf 80 bis 100 Euro pro Quadratmeter. Zu viel für die Einzelkämpfer, die nun im Belgischen Viertel etwa 20 Euro pro Quadratmeter bezahlen.

Schwierige Situation in Nebenlagen von Klein- und Mittelstädten

Eine themenbezogene Einkaufstraße könne sich allerdings nur in einer Großstadt entwickeln, die über eine entsprechend große Zielgruppe verfügt, die dort einkaufen geht, meint Eckhard Brockhoff, Mitgeschäftsführer der Essener Gewerbemaklerfirma Brockhoff & Partner. Zudem seien nicht alle Händler überzeugte Nebenlagen-Fans, vielmehr träumten sie insgeheim davon, in die Spitzenlage zu ziehen. Wenn nämlich dort die Mieten sinken, sind sie gerne bereit, umzuziehen. „In Essen sanken beispielsweise mit der Eröffnung des Einkaufszentrums am Limbecker Platz die Ladenmieten in der Shoppingmeile Kettwiger Straße in den letzten vier Jahren um 30 Prozent“, so Brockhoff. Die Filialisten verließen ihre angestammten Flächen, zogen ins Einkaufszentrum und machten in der Kettwiger Straße Platz für „Nachrücker“ der Seitenstraßen. Ein ähnliches Phänomen könnte sich auch in Leverkusen abzeichnen. Das Ende Februar eröffnete Einkaufszentrum „Rathaus-Galerie“ mit über 22.000 Quadratmetern Verkaufsfläche löste unter einigen Leverkusener Filialisten ein Bäumchen-Wechsel-dich-Spiel aus, beobachtet die örtliche Immobilienmaklerin Susanne Trösser, Mitgeschäftsführerin der RIS Rheinischer Immobilienservice GmbH.

Brockhoff fragt sich auch, ob die zarte Pflanze der stabilisierten Nebenlagenmieten im Zuge der Wirtschaftskrise keine Blätter verliert und in einigen Städten die Mieten der B-Lagen wieder sinken könnten. Für schwierig hält er dessen ungeachtet die Situation in kleineren Städten beziehungsweise an weniger attraktiven B- und C-Standorten. Hier sollten Vermieter, die Probleme bei der Neuvermietung haben, ihren Laden in ein Büro oder eine Arztpraxis umwandeln. „Besser eine geringere Büromiete als dauerhaften Leerstand.“ Gerade Mediziner, aber auch Werbeagenturen, Architekten und Rechtsanwälte sowie Immobilienmakler entdecken immer öfter die ebenerdigen Büroflächen für sich. Ein solches Büro wird von Autofahrern und Passanten besser wahrgenommen, es demonstriert Transparenz und baut Schwellenängste bei potenziellen Kunden ab, die eher eine Ladentür öffnen als an einer Bürotür klingeln.

Wenn die Läden über kleine Eingangstüren und Treppenstufen verfügen, kann man zudem überlegen, sie in Wohnungen umzubauen.

Autor: Frank Tretter
Quelle: AIZ 04/2010
Copyright: AIZ

Wann macht der Zusammenschluss von Immobilienunternehmen Sinn?

Vor einigen Monaten machte Volkswagen von sich reden, als die Firma Anteile bei Porsche, Suzuki und Karmann erwarb. Auch in der Immobilienbranche ist der Zusammenschluss von Unternehmen keine Ausnahme mehr. Sei es, dass sie eher lose über Gemeinschaftsgeschäfte oder in Immobilienbörsen zusammenarbeiten (s. a. AIZ 11/2009, Seite 14ff.). Oder, dass sie einen Wettbewerber übernehmen oder mit ihm zu einem neuen Unternehmen mit neuem Namen verschmelzen.

Andererseits führt zu viel Wachstum häufig zu der Notwendigkeit, das Unternehmen in einzelne Bereiche aufzusplitten. Wichtig scheint es also zu sein, die richtige Balance zu finden zwischen einer rentablen und kontrollierbaren Unternehmensgröße einerseits und andererseits der Option, bestimmte Unternehmensbereiche als eigenständige Profit-Center auszulagern. Als Dach kann dabei eine Holding dienen, die über Beteiligungen wichtige Durchgriffsrechte auf die Einzelfirmen hat.

Bei der Maklerfirma Deutsch & Partner Immobilien GbR in Siegburg wurde das Zusammengehen mit dem Wettbewerber Dara Immobilien GmbH schnell auf den Weg gebracht. Nach etwa sechs Monaten Planungszeit wurden die Büros Anfang Dezember 2009 zusammengelegt, offiziell ist die neue Firma unter dem Namen D+P Immobilien GmbH Deutsch + Partner mit dem Kalenderjahr 2010 gestartet. Dass sie dafür so wenig Vorbereitungszeit brauchten, lag an den Geschäftsführern, die sich seit Jahren kennen. „Wir hatten über die Bonner Immobilienbörse Kontakt zueinander und darüber Gemeinschaftsgeschäfte abgewickelt. Zudem gründeten wir eine gemeinsame Bauträgerfirma und errichteten im August 2009 ein Mehrfamilienhaus. Die gute Zusammenarbeit und das daraus gewachsene Vertrauen ließ bei uns die Idee reifen, unsere Firmen zu verschmelzen“, erläutert Olaf Neunkirchen, der bis dato Geschäftsführer von Deutsch + Partner war und nun in gleicher Funktion in der neuen Firma tätig ist. Als Gründe für das Zusammengehen nennt er zum einen die größere Marktpräsenz: „Nunmehr sind wir 15 qualifizierte Mitarbeiter und können eine ganze Bandbreite von Dienstleistungen von der Verwaltung über die Finanzierungsvermittlung, Vermarktung und Wertermittlung anbieten. Zudem sind wir als Bauträger tätig.“

40 Prozent Kosteneinsparungen nach Fusion
Als weiteres Argument führt er finanzielle Einsparpotenziale auf. Das fange bei den Kosten für Internetportale und Zeitungsanzeigen an und ende bei geringeren Steuerberaterkosten. Von Vorteil sei gewesen, dass beide Firmen die gleiche Maklersoftware verwenden und die Datenbanken beim Zusammengehen lediglich um doppelte Adressen bereinigt werden mussten. Der Anlass wurde genutzt, in der Siegburger Fußgängerzone ein neues Büro zu eröffnen, um in der Öffentlichkeit stärker präsent zu sein. Hierfür wurde ein bestehender Büromietvertrag der Firma Dara gekündigt. Firmenlogo, Werbeauftritt und Website wurden überarbeitet. Alle Kunden wurden angeschrieben und über die Umstrukturierung informiert.

Wenn Firmen fusionieren, werden gerade bei der Kommunikation häufig Fehler gemacht, meint Wirtschaftspsychologe Peter Groß: „Es ist ganz wichtig, dass sich auch die Mitarbeiter der zusammengeschlossenen Unternehmen kennen lernen und Ängste und Befürchtungen angesprochen werden.“ Insbesondere wenn ein größerer einen kleineren Betrieb schluckt, entstünden viele Emotionen. Die Mitarbeiter des größeren Betriebs werden oft als überheblich wahrgenommen, die Angestellten des Kleineren fühlen sich ausgeliefert und übergangen. „Oft haben sie Angst, dass Entlassungen drohen, denn zumeist werden in der übernommenen Firma personelle Konsequenzen gezogen“, beobachtet der Kölner Führungskräfte-Coach. Entsteht ein Informations-Vakuum, entwickeln sich oft Gerüchte und Ängste. Die besten Mitarbeiter suchen sich neue Jobs, die verbleibenden sind unmotiviert, weil sie nicht wissen, wie es weitergeht. Deshalb rät Groß, nicht nur Kunden und Öffentlichkeit, sondern vor allem die Angestellten frühzeitig über die Umstrukturierung zu informieren und ihnen bei lockeren Zusammenkünften, wie etwa einem gemeinsamen Mitarbeiteressen, die Chance zu geben, sich kennen zu lernen.

Mediator oder Coach hinzuziehen
Ratsam könne es sein, einen Mediator oder Coach ins Boot zu holen, der das Zusammenwachsen als unabhängiger Dritter begleitet. Wolfgang Degner bekräftigt die Bedeutung der Mitarbeitergespräche bei Firmenzusammenschlüssen. „Das Schlimmste, was einem bei einer Fusion passieren kann, ist, dass die guten Mitarbeiter gehen und Wissen verloren geht. Auch die Kunden reagieren sensibel, wenn sie wechselnde Ansprechpartner haben.“ Degner, Geschäftsführer der Hamburger Verwalterfirma Paul Juul GmbH & Co. KG, übernahm Anfang vergangenen Jahres als Betriebsnachfolger die Gunther Tormählen GmbH. Dabei war es ihm wichtig, sowohl gegenüber dem ehemaligen Inhaber als auch gegenüber Kunden und Mitarbeitern zu demonstrieren, dass mit der Übernahme die Betreuung der Objekte nicht leidet. Deshalb führt er die bisherige Firma unter dem gleichen Namen weiter und verleibte sich nicht nur den Verwaltungsbestand ein. „In Hamburg werden bei der Zinshäuser-Verwaltung selten langfristige Verträge geschlossen. Wir hätten möglicherweise einige Verwaltermandate aufs Spiel gesetzt, wenn wir gegenüber den Eigentümern als neue Firma aufgetreten wären. Deshalb haben wir im Vorfeld der Übernahme mit vielen Kunden das persönliche Gespräch gesucht und sie über die anstehende Tormählen-Übernahme informiert.“ Die Mühe lohnte sich, denn Degner verlor keinen einzigen der übernommenen Klienten. Außerdem sei von Vorteil gewesen, dass er die Firma und den Geschäftsführer vor der Übernahme gut kannte. „Persönliches Vertrauen erleichtert die Vertragsverhandlungen immens. Zudem war ich mir sicher, dass in der Firma alle Kautionen vorhanden sind und die Betriebskosten ordnungsgemäß abgerechnet wurden.“ Denn ein neuer Geschäftsführer tritt in die Verpflichtungen der übernommenen Firma ein, erläutert Rechtanwalt Andre Wrede, der als Verbandsjurist beim IVD-West tätig ist. 

Aufsplittung in Einzelfirmen ab 20 Mitarbeitern sinnvoll
Bei der Immobilien-Firmengruppe Wentzel Dr. in Hamburg ging man ab 1979 den umgekehrten Weg und begann über Ausgliederungen nachzudenken. „Anlass war die Gründung eine Bauregie-Firma, für die wir Handwerker einstellen und in der Handwerkerrolle eingetragen sein mussten. Weil dies nicht zu unserem Makler- und Verwalterbereich passte, gründeten wir ein eigenes Unternehmen“, erläutert Mitinhaber Jens-Ulrich Kießling den Startschuss für die weitere Diversifizierung: Je mehr Dienstleistungen die Firma offerierte und je mehr Niederlassungen sie eröffnete, umso konsequenter wurde das Holding-Konzept umgesetzt. Dabei ist der Mutterkonzern finanziell an den Tochterfirmen beteiligt und behält wichtige Durchgriffsrechte auf die Verwaltungs-, Makler-, Bauregie- und Consultingfirmen. Als jüngster Spross kam vor einigen Monaten eine Werbeagentur dazu. Ein weiterer Grund war, dass sich mit den Profit-Centern die Kosten und Umsätze der Einzelfirmen besser abgrenzen lassen. „Es kommt nicht mehr zu Quersubventionierungen, wenn ein Zweig zwischendurch nicht so gut läuft. Bei florierenden Geschäftsfeldern hingegen kann die Leistung der Mitarbeiter besser mit Erfolgsprämien honoriert werden“, so IVD-Präsident Kießling. Er meint, ab einer Firmengröße von 20 bis 25 Mitarbeitern sei es durchaus erwägenswert, bestimmte Bereiche in Einzelunternehmen auszugliedern.

Während der Hamburger Verwalter Degner mit seinen beiden Firmennamen gleichzeitig am Markt auftritt, hat man sich bei der Immobilienfirma Atisreal im Sommer vergangenen Jahres entschlossen, den Namen der Konzernmutter BNP Paribas anzunehmen. Die Maklerfirma war seinerzeit bereits seit über fünf Jahren Tochter der französischen Bank. Der aufwändige Schritt schien sinnvoll, um alle international agierenden Tochterfirmen, die unterschiedliche Namen trugen, unter einer einheitlichen Dachmarke zusammenzuführen. „BNP war beispielsweise in Frankreich mit der Tochterfirma Munier im Wohnungsbau sowie als zweitgrößter Bürogebäude-Entwickler aktiv, niemand aber kannte die BNP-Verbindung“, erläutert Peter Rösler, Vorsitzender der Geschäftsführung bei BNP Paribas Real Estate Deutschland. Dennoch zählte Rösler anfangs zu den Skeptikern. Während BNP mit seinen weltweit 200.000 Mitarbeitern in Frankreich und anderen Nachbarländern recht bekannt war, war sie hierzulande weitgehend unbekannt. „Außerdem hatte ich die Befürchtung, dass wir mit der Bankverbindung in Deutschland wichtige Kunden aus dem Finanzsektor verlieren.“ Aber nichts von alledem trat ein. Im Gegenteil. Es konnten sogar - trotz Wirtschaftskrise - neue Kunden gewonnen werden, die das solide Bankinstitut im Hintergrund schätzen, so Rösler.

Teamarbeit darf keine Worthülse sein
Olaf Neunkirchen rät allen Kollegen, die damit liebäugeln, mit einem Wettbewerber zu fusionieren, unter den Führungskräften die Aufgaben klar aufzuteilen. Zudem dürfe auch für die Chefs Teamarbeit keine bloße Worthülse sein. Wer über viele Jahre in seiner Firma das alleinige Sagen hatte, sollte genau prüfen, ob er für notwendige Aufgabenteilungen geschaffen ist. Ein weiterer Knackpunkt ist häufig, dass Chefs Probleme damit haben, ihre Betriebsabläufe sowie ihre Buchhaltung transparent zu machen, meint Unternehmensberaterin Prof. Dr. Birgit Felden (siehe Interview). Dies sei aber bei einem Zusammengehen ein Muss. Bereits frühzeitig sollte auch ein Steuerberater hinzugezogen werden, der die Übernahme begleitet. Und wenn zwischen den Inhabern oder Geschäftsführern der beiden fusionswilligen Unternehmen die Chemie partout nicht stimmt, dann sollten sie besser die Finger davon lassen.

„Eine Fusion sollte klare Vorteile bringen“

Interview mit Prof. Dr. Birgit Felden, Vorstandssprecherin der TMS Unternehmensberatung AG, die sich auf die Beratung mittelständischer Firmen spezialisiert hat.

Was sollten Firmen beachten, wenn sie sich zusammenschließen wollen?
Im Vorfeld sollten sie sich über zwei Punkte klar sein. Erstens: was sind meine Vorteile, wenn ich mich zusammenschließe, und zweitens welche Art von Kooperation will ich eingehen. Diese reicht von einer losen Zusammenarbeit über den Zukauf von Fremdleistungen, die man selbst nicht anbieten kann, bis hin zur Betriebsübernahme. Ein Zusammengehen macht Sinn, wenn die neue Firma zusätzliche Angebote hat. Wenn also ein Maklerunternehmen etwa mit einer Verwalterfirma zusammengeht. Zudem kann eine regionale Ergänzung sinnvoll sein, wenn sich eine Firma mit dem Wettbewerber der Nachbarstadt zusammenschließt.

Wie sollten die Firmen bei einer Verschmelzung vorgehen?
Es muss klar sein, dass beide ihre Zahlen auf den Tisch legen müssen, wenn sie fusionieren wollen. Gerade bei inhabergeführten Unternehmen, die eine solche Transparenz nicht gewohnt sind, kann dies zu Unstimmigkeiten führen. Aber dieses Wissen sowie gegenseitiges Vertrauen sind nötig. Ferner sollte man eine Strategie erarbeiten mit einem genauen Fahrplan für den Zusammenschluss.

Was heißt das konkret?
Dies bedeutet, dass man eine Zeitschiene erstellt, wann man welche Schritte unternehmen will. Zu welchem Termin und in welcher Form will man zusammengehen? Wann werden Berater wie Banker und Steuerberater hinzugezogen? Wann informiert man Kunden und Öffentlichkeit über die Fusion? Bei der Kommunikation sollte man so früh und so transparent wie möglich das Umfeld informieren. Aber man sollte nur spruchreife Informationen verbreiten.

Welche Unternehmensform sollte man bei einer Verschmelzung wählen?
Eine GmbH, so hat sich herausgestellt, ist zumeist die beste Wahl. Denn zum einen gibt es gute Durchgriffsmöglichkeiten, andererseits aber auch Haftungsgrenzen der Gesellschafter. Bei kleineren, risikoarmen Firmen kann auch eine GbR zweckmäßig sein.

Wann würden Sie von einer Fusion abraten?
Häufig wollen sich zwei Firmen zusammenschließen, die beide marode sind. Sie suchen ihr Glück in der Fusion. Das macht aber keinen Sinn, denn aus zwei Blinden wird kein Sehender. Abraten würde ich auch, wenn kein ersichtlicher Vorteil aus einem Zusammenschluss entsteht und wenn es bereits in der Planungsphase bei den Inhabern zu Differenzen kommt. Gerade bei kleineren Firmen muss die Chemie zwischen den Chefs stimmen.

Was sind die häufigsten Fehler, die gemacht werden?
Häufig haben die Chefs eine überzogene Vorstellung vom Wert ihrer Firma. Auch sind es viele Inhaber nicht gewohnt, transparent zu arbeiten. Vielen fehlen Controllinginstrumente und eine strategische Ausrichtung.

Autor: Bernhard Hoffmann, freier Immobilienjournalist
Quelle: AIZ 3/2010
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