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Gutachten: Verfassungsrechtliche Bedenken am Gesetzentwurf zum sogenannten „Bestellerprinzip“

Staatsrechtler stellt schwerwiegenden Eingriff in die Berufsfreiheit fest • Langwierige Rechtsstreitigkeiten drohen • IVD fordert Nachbesserung beim Gesetzentwurf: Echtes „Bestellerprinzip“ muss möglich sein

Der Mainzer Staatsrechtslehrer Prof. Dr. Friedhelm Hufen sieht gravierende verfassungsrechtliche Probleme beim Gesetzentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) zum sog. „Bestellerprinzip“ im Wohnungsvermittlungsgesetz. Die vorgeschlagene Regelung stelle einen schwerwiegenden Eingriff in die Berufsfreiheit dar und betreffe einseitig eine Gruppe, die für die Missstände der Wohnungsbaupolitik nicht verantwortlich sei. Prof. Hufen empfiehlt dem Verfasser BMJV sowie dem Bundestag und seinem Rechtsausschuss, diesen Bedenken nachzugehen und zu einer verfassungskonformen Lösung zu gelangen, ansonsten würden langwierige Rechtsstreitigkeiten drohen. Dies geht aus einem vom Immobilienverband IVD in Auftrag gegebenen Rechtsgutachten zur verfassungsrechtlichen Beurteilung des sogenannten „Bestellerprinzips“ hervor.

Gesetzentwurf ermöglicht kein echtes „Bestellerprinzip“

Nach dem Gesetzentwurf des BMJV soll der Makler vom Wohnungssuchenden nur dann die Zahlung eines Entgelts verlangen dürfen, wenn der Wohnungsvermittler von ihm in Textform einen Suchauftrag erhalten und der Vermittler nur zu diesem Zweck den Auftrag zum Angebot einer Wohnung im Sinne des § 6 Abs. 1 WoVermRG vom Vermieter eingeholt hat. „Mit der Textform des Suchauftrags sind wir einverstanden“, sagt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des IVD. „Der zweite Teil der vorgeschlagenen Regelung schießt jedoch deutlich über das Ziel hinaus: Im Ergebnis muss immer der Vermieter die Provision zahlen, Aufträge durch Wohnungssuchende sind de facto nicht mehr möglich.“ Die vorgeschlagene Neuregelung der Maklerprovision ist nach Ansicht des Immobilienverbandes IVD daher kein echtes „Bestellerprinzip“. „Gemäß Koalitionsvertrag sollte es möglich sein, dass sowohl der Vermieter als auch der Mieter als Auftraggeber auftreten kann“, sagt Kießling.

Der vorliegende Entwurf verwirklicht laut Gutachten gerade nicht das Bestellerprinzip, da Wohnungssuchende nur noch in zu vernachlässigenden Sonderfällen als „Besteller“ auftreten können. Problematisch ist insbesondere die Begrenzung des Entgelts auf Fälle, in denen der Wohnungsvermittler ausschließlich wegen des Suchauftrags vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag einholt, die Wohnung zu vermitteln. Damit tritt eine doppelte Beschränkung ein: Der Vermittler kann zum einen kein Entgelt verlangen, wenn er eine ihm bereits bekannte Wohnung benennt. Zum anderen kann selbst die aufgrund des Suchauftrags ermittelte Wohnung auch bei künftigen „Bestellern“ nicht mehr zu einer Provision führen, wenn der Mietvertrag nicht im „ersten Anlauf“ zustande kommt. Die Wohnung ist dem Vermittler dann bereits bekannt. Ergebnissen einer Umfrage des IVD bei seinen Mitgliedern zufolge, werden rund acht bis neun Wohnungen besichtigt, bis es zur Mietvertragsunterzeichnung kommt.

Eingriff in die Berufsfreiheit

Die vorgeschlagene Regelung stellt laut Gutachten außerdem einen schwerwiegenden Eingriff in die Berufsfreiheit dar, da die Forderung nach einem Entgelt für die Vermittlung und den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrags über Wohnräume verboten wird. Hierbei handelt es sich nicht lediglich um eine Art Preisbindung oder Gebührenbegrenzung, sondern um ein nahezu ausnahmsloses Entgelt- und damit Vertragsabschließungsverbot. Einem Vermittlungsvertrag ohne Entgeltvereinbarung fehlt ein identitätsprägendes und grundrechtsgeschütztes Merkmal, bemerkt Prof. Hufen in seinem Gutachten. Damit nehme das Verbot der Tätigkeit die Definition des Berufs. „Der Gesetzgeber beabsichtigt offenbar nicht nur die Beschränkung der Honorare, sondern die Verdrängung von Immobilienmaklern aus dem Wohnungsvermietungsmarkt“, sagt Kießling. Damit erfasst der Gesetzentwurf einseitig eine Gruppe, die weder für die Missstände der Wohnungsmärkte in Ballungsgebieten und für die Kosten auf Seiten der Wohnungssuchenden verantwortlich ist, noch eine besondere Nähe zu einer öffentlichen Aufgabe oder eine Garantenstellung für den Schutz bestimmter Verbraucher aufweist. „Die Immobilienmakler werden für ein soziales Ziel des Gesetzgebers in Anspruch genommen und ihnen wird ohne jeden Ausgleich ein Sonderopfer zugemutet“, kommentiert Hufen.

Gemäß Gutachten kommt hinzu, dass der Entwurf einen unverhältnismäßigen Eingriff in die Vertragsfreiheit der vermeintlich geschützten Wohnungssuchenden enthält. Mietsuchende können keinen Vermittlungsvertrag darüber schließen, dass ihnen der Makler zeitgleich mehrere vorhandene Wohnungen aus seinem „Bestand“ anbietet.

„Der Gesetzentwurf ist systemfremd und wird zu langwierigen Rechtsunsicherheiten führen“, erklärt Kießling. Der IVD fordert die Bundesregierung daher auf, ein echtes „Bestellerprinzip“ zu schaffen und dieses zusammen mit dem Sach- und Fachkundenachweis für Immobilienmakler und Verwalter zu koppeln und in ein Gesetz zu fassen. „Wenn die Politik etwas Sinnvolles tun will, sollte sie endlich klare Qualitätsstandards für Makler und Verwalter einführen, ohne die es keine Tätigkeitserlaubnis geben darf“, so Kießling. „Das wäre effektiver Verbraucherschutz.“

Das vollständige Gutachten und/oder eine Zusammenfassung kann Ihnen gerne zur Verfügung gestellt werden.

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