Mietrechtsreform kommt in Gang

Die Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) begrüßt ausdrücklich, dass die Bundesregierung endlich den Mut findet, eines der zentralen Gesetzgebungsverfahren anzupacken. Der Kabinettsentwurf zur Reform des Mietrechts, der am 23. Mai im Bundeskabinett beschlossen werden soll, geht mit Recht davon aus, dass die Klimaschutzziele der Bundesregierung ohne energetische Modernisierung des Wohnbestandes nicht zu erreichen sind. Damit ist dieser Gesetzesentwurf zugleich die erste Bewährungsprobe des neuen Umweltministers Peter Altmaier. Im Mietrecht ist ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern vonnöten, um gemeinsam den Klimaschutz im Gebäudebereich voranzubringen. Dennoch ist es der Vermieter, der in Vorleistung tritt und das gesamte wirtschaftliche Risiko einer energetischen Modernisierung trägt. Deswegen brauchen Wohnungsunternehmen und Privatvermieter Anreize für die energetische Sanierung. Der Kabinettsentwurf wird dieser Anforderung weitgehend gerecht. Nachbesserungsbedarf ist jedoch nach wie vor beim Energiecontracting und bei der Frage des Ausschlusses der Mietminderung bei energetischer Sanierung nötig. Insbesondere beim Thema Contracting muss der neue Umweltminister handeln.

Die BSI-Positionen im Einzelnen:

• Contracting

Beim Thema Contracting sind deutliche Nachbesserungen des Entwurfs notwendig. Es ist kritisch zu sehen, dass die geplante Regelung des Energie-Contracting im Mietrecht jetzt für alle Mietverträge gelten soll und damit die bereits bestehenden, unkomplizierten Möglichkeiten der Umstellung auf Wärmelieferung abgeschafft werden. Es ist unbestritten, dass die Umstellung der Eigenversorgung des Gebäudes auf eine gewerbliche Wärmelieferung zum Klimaschutz beiträgt. Daher dürfen keine zusätzlichen bürokratischen Hürden in Bezug auf die Umlagefähigkeit der Wärmelieferkosten geschaffen werden. Hier muss der neue Umweltminister seinen Handlungsspielraum nutzen. Er darf keine Regelungen zulassen, die Maßnahmen im Sinne der Energiewende und des Klimaschutzes erschweren.

• Ausschluss der Mietminderung

Der Gesetzentwurf sieht einen Ausschluss der Mietminderung bei einer energetischen Modernisierung für die Dauer von drei Monaten vor. Diese Regelung ist in ihrer  Zielrichtung ausdrücklich zu begrüßen. Allerdings ist die Abgrenzung zwischen Maßnahmen der energetischen Modernisierung und solchen der Instandhaltung und Instandsetzung sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter schwer. Damit das gesetzgeberische Ziel auch erreicht werden kann, ist hier eine praxisgerechte Vereinfachung nötig.

• Härtefallklausel

Sehr positiv bewerten die immobilienwirtschaftlichen Verbände, dass die finanzielle Überforderung eines einzelnen Mieters nicht mehr die energetische Modernisierung insgesamt blockieren kann. Die Geltendmachung eines Härtefalls bei der Durchführung der energetischen Modernisierung hat nun erstmals in einer bestimmten Frist zu erfolgen (§ 555 d Abs. 3 BGB). Die damit erreichte Klarheit entspricht einer langjährigen Forderung der Immobilienwirtschaft und schafft mehr Rechtssicherheit bei der energetischen Modernisierung. Allerdings lässt die konkrete Formulierung der Härtefallklausel zu wünschen übrig. Die Immobilienverbände erwarten aufgrund der Vielzahl unbestimmter Rechtsbegriffe viele Rechtsstreitigkeiten.