Markt für Büro-Immobilien weiterhin robust

Die deutschen Gewerbeimmobilienmärkte setzen den Erholungskurs des Vorjahres fort und vermelden stabile bis steigende Mieten bei Büro- und Einzelhandelsflächen. Die Büromieten sind deutschlandweit im Vergleich zum Vorjahr im Schnitt um 0,74 und in den Großstädten um bis zu 2,8 Prozent gestiegen. Einzelhandelsmieten haben sich in den 1A-Lagen der Großstädte um bis zu 3,6 Prozent verteuert, während deutschlandweit ein Plus von 0,7 Prozent ermittelt worden ist. Dies sind einige der zentralen Ergebnisse des IVD-Gewerbepreisspiegels 2011/2012. Der IVD-Gewerbepreisspiegel informiert über die Entwicklung der Gewerbeimmobilienmärkte in etwa 340 Städten. Grundlage sind die Marktpreise aus dem zweiten und dritten Quartal 2011.

Dass der konjunkturelle Aufschwung derzeit an Dynamik verliert, schlägt noch nicht auf dem Arbeitsmarkt durch. Im Gegenteil: Die Erwerbstätigkeit und die sozialbeschäftigungspflichtigen Beschäftigten haben im Sommer weiter zugenommen. Insbesondere der Bereich wirtschaftliche Dienstleistungen verzeichnet überdurchschnittliche Zuwächse: Seit Juli 2010 sind dort 118.000 neue Arbeitsplätze entstanden. Der Büroimmobilienmarkt profitiert über eine stabile Flächennachfrage direkt von der guten Beschäftigungslage, der Markt für Einzelhandelsimmobilien indirekt über eine positive Konsumlaune, die durch die Verringerung der Arbeitslosenquote stimuliert wird.

Büroimmobilienmarkt: Gute Lagen sind gefragt

Bei den Büromieten zeigt sich folgendes Bild: Je größer die Stadt und je besser der Nutzungswert, desto höher die Steigerungsrate bei den Büromieten. In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern für Flächen mit gutem Nutzungswert liegen die Quadratmetermieten 2,8 Prozent höher als im Jahr 2010. In den Städten mit 250.000 bis 500.000 Einwohnern sind die Preise für Büromieten mit einer guten Ausstattung um 1,8 Prozent gestiegen. Auch in den Mittelstädten bis 100.000 Einwohner (+ 1,0 Prozent) und bis 250.000 Einwohner (plus 1,5 Prozent) ist ein Zuwachs bei den Neuvertragsmieten zu verzeichnen. Die höchsten Schwerpunktmieten sind in München mit 28 Euro je Quadratmeter in den besten Lagen der Innenstadt zu beobachten. Düsseldorf folgt mit 19 Euro, Frankfurt mit 18 Euro, Köln mit 15 Euro, Stuttgart mit 14 Euro und Hamburg und Berlin mit jeweils 13 Euro. Im Bundesdurchschnitt liegt die Quadratmetermiete für ein Büro mit gutem Nutzungswert bei 7,67 Euro je Quadratmeter, nach zuletzt 7,61 Euro im Jahr 2010. Das entspricht einem Zuwachs von 0,7 Prozent. Bei mittlerem Nutzungswert liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei gegenwärtig 5,90 Euro nach 5,86 Euro im Vorjahr. Dabei muss in München mit 18 Euro mehr als das Dreifache und in Frankfurt mehr als das Zweifache (14 Euro) dieses Preises bezahlt werden.

Der höhere Preisanstieg bei den Mieten der Büros mit gutem Nutzungswert in den Großstädten im Vergleich zu denen mit mittlerem Nutzungswert zeigt, dass die Bereitschaft zur Anmietung von Flächen in den zentralen und guten Lagen angestiegen ist. Der Trend zur Anmietung von „Adresslagen“ ist ein typisches Merkmal eines gut laufenden Büroimmobilienmarktes. Angesichts der guten konjunkturellen Lage im ersten Halbjahr 2011 scheinen die Unternehmen für gute Adressen durchaus etwas höhere Mieten in Kauf zu nehmen. Das gleiche gilt für die so genannten „Grünen Büros“, die in nachhaltiger Bauweise errichtet sind. Erste Umfragen zeigen, dass die Nutzer bereit sind, eine etwas erhöhte Miete in Kauf zu nehmen, wobei die Mietsteigerung zwischen drei und acht Prozent liegt. Der Anstieg bei der Nettomiete wird in der Regel durch geringere Bewirtschaftungskosten wieder ausgeglichen, so dass der Anstieg bei den Mieten für den Nutzer mitunter sogar überkompensiert wird.

Im Zuge der sich abkühlenden Konjunktur ist eine konstante Nachfrage nach Büroflächen nur in den großen Städten zu erwarten. Eine Ausweitung der Flächennachfrage im vierten Quartal 2011 und im ersten Halbjahr 2012 ist eher nicht zu erwarten, so die IVD-Prognose. Dennoch wirken die positiven Daten vom Arbeitsmarkt mit der hohen Beschäftigungsquote und der leicht sinkenden Tendenz bei der Arbeitslosigkeit stabilisierend auf die Nachfrage nach Büroflächen.